当房老了

经济观察报 记者 丁文婷

整个6月，天津先后发生的楼房沉降开裂和爆炸，甘肃银川烧烤店、河南新密市门面房爆炸导致的楼房倒塌等事故屡现，也一次次将房屋维护问题推到公众面前。

与此同时，住建部频频发声。6月26日，住建部部长倪虹会见中国银行董事长葛海蛟时指出，要探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。两天后，倪虹在《学习时报》发文再次呼吁，要研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

(资料图)

被住建部部长反复提及的房屋养老金究竟是什么？房屋养老金能提供怎样的保障？

一年前，有针对的研究已经展开。2022年上半年，上海财经大学教授曾庆生接到住建部委托的课题，重点研究方向即为房屋养老金制度的建立。

2023年6月下旬，曾庆生在住建部房地产司主办的全国住建厅物业处处长培训班上讲解了房屋养老金的研究进展。

6月29日，经济观察报专访了曾庆生。对话中，在住宅专项维修资金使用效率低，而楼房老龄化问题越来越严重的情况下，设立一个由政府部门主导、统筹、出资的公共账户，作为对住宅专项维修资金的补充，为全国的房屋提供基本安全保障的政策思路也清晰起来。

经济观察报：什么是房屋养老金？

曾庆生：房屋养老金制度由两部分组成：一是目前的住宅专项维修资金，即房屋养老金的个人账户；另一个是公共账户，指以政府财政投入为主要资金来源，通过安全可控的保值、增值运作管理，实现房屋主体结构和共用设施设备定期检查、督查，构建应急保障托底体系，综合运用保险的风险减量管理机制，排除房屋主体结构和共用设施设备重大安全隐患，实现房屋主体结构安全、设施设备正常运转的保障性资金制度安排。《中国人口普查年鉴2020》显示，截至2020年末，我国城镇存量住宅建面292亿平方米、2.9亿套，其中老旧住宅（2000年前建成）数量占比达31%。

这些房子普遍可能存在较大的安全隐患。恰恰这部分房子的居民收入可能相对较低，通过居民自治，使用住宅专项维修资金可能更为困难。房屋养老金制度能更好地惠及这些老旧房屋，排除房屋的安全隐患，改善基本居住条件。

经济观察报：房屋养老金和住宅专项维修资金有什么区别？

曾庆生：住宅专项维修资金已经存在超过20年，居民在购买新房时，开发商和购房人要按1:1缴纳商品住宅的维修资金，在资金的产权归属方面，专项住宅维修基金精确到每一栋、每一户，资金的使用由业主共同决策，业主委员会相当于业主大会的执行机构。

根据房屋维修的项目和规模，动用维修基金有严格的决策流程，比如应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

现有专项维修资金制度希望通过严苛的业主大会决策流程保障业主资金的安全和合理使用，但是过于严苛的决策流程带来高昂的制度执行成本，导致业主委员会不作为现象比较普遍，即由于决策复杂，房屋存在明显缺陷甚至影响基本功能的问题时，不一定能得到及时、应有的维修。

另一方面，现有住宅专项维修资金首次筹集规模较小，难以维持住宅整个生命周期，解决房屋基本安全保障。目前，全国范围内，哪怕像上海这样的城市，住宅专项维修资金的续筹也是非常困难的，这与目前住宅专项维修资金的制度设计有一定的关系，这是一个非常复杂的问题。

房屋养老金中公共账户的建立，实际就是要弥补现有专项维修资金制度的不足。现有专项维修资金产权明晰，很难发挥部分统筹使用的功能。

而公共账户资金的使用，包括公共账户内资金的使用、归集、投资和运营管理，不是由业主大会或业委会决定，而是由如省、直辖市等省级管理机构进行决策。

经济观察报：房屋养老金的用途是什么？

曾庆生：房屋养老金的个人账户，即住宅专项维修资金，根据现有法规规定，是用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

而建立公共账户的目标是保障房屋基本的公共安全，控制风险。所以，它的主要用途是用来做房屋的定期体检，类似人的体检。主要通过专业队伍，利用专业设施、设备，对房屋本体、小区整体进行专项排查、整体检查、检测和鉴定以排除安全隐患。

还要对房屋全生命周期进行动态监测，作为“智慧房管”建设的一部分，主要通过物联网等科技手段，对房屋进行24小时监测，实时了解房屋安全状况，对数据进行分析，并对监测过程中发现的问题进行提示、预警，对隐患部位进行重点监测。通过定期的房屋体检和动态监测排除隐患。

其次，公共账户的资金还要给所有房屋购买安全基础保险，类似于汽车的交强险，通过购买房屋安全基础保险，房屋主体结构发生整体或局部倒塌时，能够得到及时修复和赔偿；在房屋倒塌导致人员伤亡时，给予受灾群众人身伤亡、财产损失、临时安置等补偿费用，对可能造成重大安全事故、民生问题的风险形成“保基本、广覆盖”的安全兜底保障。

同时，保险公司也有自我激励，对被保险房屋主体结构进行定期检查、监测、督查，排除房屋主体结构重大安全隐患，有效形成“从源头上防范化解重大安全风险”。

为什么要政府推动，通过公共账户的资金来做这件事？如果由业主自己来决策，不仅可能由于业主大会的表决流程过于复杂而难以形成决策，而且选择哪家保险公司来投保可能存在高昂交易费用，保险公司因此要付出高额的获客成本，从而加大业主购买房屋安全险的成本。而由公共账户资金购买，相当于政府集采，可以大大降低成本。这里需要强调的是“基础”两个字，如果业主需要有更好的保障，可以通过业主大会进行决策，购买更全的保险。

第三，房屋养老金需要支撑起房屋应急保障体系运营费用。目前的房屋专项维修资金制度下，如房屋漏水或电梯故障等涉及到公共安全或者直接影响居民正常使用的问题时，虽然可以不走决策流程，但实际上，强制维修和应急维修的运行效率并不高。

如果建立起一个房屋应急保障运行的体系，在房屋共用部位及共用设施设备出现故障，对人民群众生命安全产生危害时，能够及时排除险情，通过购买服务方式建立专业、高效的应急抢险队伍体系，及时、有效、平稳地处理各类突发事件，为危险房屋和老楼危楼解危，保障广大居民生命财产安全。

最后，公共账户的资金还可以在房屋维修、旧房改造等方面提供资金支持。比如，在一些小区专项维修基金不足的情况下进行垫付，保障及时维修，保护居民的基本安全，之后再通过各种方式要求业主偿还。如果不及时偿还，比如可以收取利息，列入不诚信名单，或者与房屋转让挂钩，业主需要支付相关的维修费用后方可转让。

经济观察报：房屋养老金的钱从哪来？

曾庆生：公共账户里的资金应该由政府投入，从产权上来看，好像会有疑问，为什么要政府来出这个钱？但在现行制度的运行下，所谓市场无形的手，很难保障全国所有房屋的基础安全。

所以我们希望通过立法，从土地出让金、土地增值税、房产税这类税收中提取一定比例的份额统筹到房屋养老金的公共账户，为保障城市房屋公共安全投入一笔钱。这些钱都源自于商品房，其中一部分钱应该用来保障房屋的公共安全，解决业主自治模式下导致的问题。

值得注意的是，从增值角度看，现有住宅专项维修资金的增值效率是比较低的。2020年之前，年化收益率平均在2%左右，绝大多数资金是定期存款甚至是活期存款。

比如上海，大部分钱是分散到各个业主大会的账户上，并不是集中管理的。在这样分散管理的模式下，很多资金都是活期存款状态，即便是定期存款，收益率也相对比较低。

我们希望各个省、直辖市能够在保证正常年度维修支出的情况下，将专项维修资金集中到省级政府的管理机构，参照全国社保基金、企业年金等，在风险可控的情况下，借助专业机构，进行专业的投资增值。

过去20多年，全国社保基金的年均收益率大概达到了8%左右。包括很多金融机构管理的企业年金基金计划，平均收益率也差不多达到了这个水平。把资金集中起来，在风险可承受的范围里，提高资金的收益率。

提高的这部分收益率也可以作为房屋养老金公共账户的资金来源。以省、直辖市为单位，建立起自己的公共账户，并建立房屋养老金的管理委员会，除了住建部门、财政部门，还要发改委、省政府办公厅、甚至税务部门参与进来。涉及到将来要补充房屋养老金，这个决策机构还需要一些专业人士、学者等共同组建。

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