传统楼市有“金三银四”的说法。不过，上海在经历暖意融融的3月之后，小阳春似乎“戛然而止”。

近日，多家上海房地产经纪机构监测数据显示，4月份，全市二手房成交量不到1.8万套，相比3月份的2.4万套，环比下降26%，甚至低于2月份的1.9万套。与此同时，“二手房挂牌量突破40万套”的消息也在各大微信购房群传播。

有观点认为，上海楼市正在遭受重挫。那么，真实情况到底如何？

(资料图片仅供参考)

判断楼市趋势，不能只看“环比”

首先，4月份二手房成交量正常吗？

“业内普遍认为，单月交易量1.5万套是一条基准线，低于这条线，市场是偏‘冷’的。”上海中原地产分析师卢文曦说，经比对可发现，4月份的交易量其实处于正常范围。

记者发现，不少自媒体号是根据环比数据得出“重挫”“暴跌”等结论，但却忽略了，上海3月份的楼市是比较活跃的，交易量达到2.4万套，创下19个月以来的最高值。如果拿3月作为基数来比较，自然显得落差较大。

“我在中介行业做了11年，楼市出现短期波动是正常的。”上海中原地产世纪花园分行高级店董潘雪莲认为，4月份二手房交易降温，属于市场的理性回调。

在上海链家研究院首席分析师杨雨蕾看来，回落原因有二。一是，今年年初积累的购买力已经得到充分释放。二是，4月份穿插了清明假期和五一小长假，如果剔除节日因素，链家在全上海的带看量还是平稳的。

“受大环境影响，市场预期没有显著回升，购房者做选择比较理性。”上海中原地产门店负责人李晓乾说。其门店在4月份共完成4单二手房交易，均属于有自住需求的置换型交易。“其中有两单是‘以小换大’，业主本来就住在花木路附近，但是家里人口变多，就决定在附近换一套更加宽敞的房子。还有两单是孩子有学位落户需求，家长把房子换到了花木路附近。”他说。

那么，上海楼市到底是冷是热？

业内人士表示，判断楼市的长期趋势，不能只依据一两个月的数据。而根据链家统计，上海今年1到4月份的二手房累计成交量，要好于去年同期，也好于2020年同期水平。

除了成交量，还要看交易价格。虽然每个月的成交量有涨有跌，但是交易均价很稳定。从成交均价来看，上海4月份继续保持在每平方米4万元左右。

在社交平台上，有的房东觉得房子难卖，也有房东不到一个月就顺利卖出。“目前的二手房市场，买卖仍可议价，但空间不会太大。只要价格合理，去化也很快。如果是总价1500万元以上的改善型房，成交价一般会下调8到10个点。”潘雪莲说。600万元以下的刚需房，一般也有5个点的议价空间。

40余万套挂牌量不实，“5年限售”针对性执行

记者发现，还有人根据“激增”的挂牌量得出楼市重挫结论，有人查询“网上房地产”的“二手房”列表详情，发现展示出来的二手房详情的确超过了40万条。

“网上房地产”是上海市房产交易中心的官网，但记者了解到，其展示的数据并非二手房，而是二手房核验码。

李晓乾告诉记者，自2021年7月起，中介机构在挂牌房源前，需要进行备案核验，每挂牌一套房源，就会得到一个核验码。业主在卖房时，一般会选择在几家中介机构同时挂牌，因此，一套房就会有多个核验码。

举个例子。记者在“网上房地产”查询发现，闵行区万源城三期有一套面积172.83平方米的房源，同时在中原地产和我爱我家挂牌，于是就有两个核验码，在列表里，就会显示有两条挂牌记录。但是注意，两条挂牌记录，不是两套房的意思。

真实的上海二手房挂牌量，需要在此基础上去重。根据中原和链家数据，上海二手房挂牌量大致在20万套左右，比前几年有所增长。业内人士认为，增长的主要原因在于上海新房实行集中推盘之后，供应量的持续增加。上海每年入市新房达8到9万套，购房者选择面更大，不少人会借此契机卖房“打新”，导致自住二手房不断流向市场。

多名经纪人强调，目前挂牌的二手房以自住型为主，很少有购入新房再倒卖的现象。记者发现，早在2021年，相关部门就对类似现象进行监管。

2021年3月3日，上海发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，对部分住房实施限售政策。即居民按优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。这也意味着，如果楼盘认购人数过多，触发积分制，购得的新房有5年限售期。

每当新一批房源入市时，楼盘列表都会进行限售提示

上海市房产交易中心表示，项目认购比（认购组数/准售房源套数）高于入围比（入围组数/准售房源套数）的，触发计分排序规则；所有项目中凡是认购比高于1.3的，继续实行“5年限售”政策。

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