来源:视觉中国
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作者 | 郭一非
编辑 | 杨布丁
出品 | 棱镜·腾讯小满工作室
成都市区往东约40公里,龙泉山深处有座1800多年历史的古寺,因藏有一部石刻《金刚经》,得名为石经寺。相传在此求财、求姻缘都很灵验,多年来门客不绝,香火旺盛。
作为一家规模房企成都区域负责人,在4月土拍的前一天,林海(化名)也慕名而来烧香拜佛,“刚跪下抬头走两步,就遇到别家开发商老板,再走一会又碰上一个投资线同行”,几个人相视一笑,“大家都来了”。
如今,焦虑的情绪弥漫在成都土地市场。2023年3月,在成都7宗参拍住宅用地中,5宗地都达到熔断最高限价,溢价率最高为15%。进入4月,土地争夺战更为激烈。6宗住宅用地中,5宗地达到熔断封顶价。争抢最为激烈的一宗地,有32家房企进入摇号抽签环节。
按照当地土拍规则,一旦拍到最高限价,随即进入摇号抽签环节。这意味着,财力之外,谁能拿到地,完全看运气。
支撑开发商挤破头下注的动力,源自于成都持续回暖的楼市。
国家统计局数据显示,成都新房、二手房的价格,已经环比连续上涨了15个月。成交量也在节节攀升,成都购房通数据显示,1-3月新房成交量分别为8479套、11312套和15351套,4月至今已成交12600多套。二手房则更为火热,3月份成交高达28576套,环比增长50%,同比增幅高达106%,创下单月历史成交纪录。
“今年以来,我每周都能接到房产和贷款中介的推销电话,频率远超前两年,可见今年楼市多么热。”一位成都当地观察人士肖建(化名)告诉作者。
“别的城市小阳春行情从3月开始降温,但成都目前并没有冷却的迹象。”一位TOP10房企成都市场研究人士则对作者称。
如今,这座西南重镇常住人口已达2126.8万人,仅次于重庆、北京和上海,去年更有7.6万新增人口来到成都。借助于政府恰当的松绑楼市调控,辅助于城市内生的购买动力,助推成都走出了一条明显上升的独立行情,这样强劲复苏的热度,即便放眼一二线城市也屈指可数。
疯卷90平和143平户型
“原本觉得疫情后大家没什么钱,换房也不着急,结果过了年发现周围看房的人特别多,我们十个人的部门,年后有三个人都买了房。”老家山东的宋辉(化名)告诉作者,大家想法都差不多,“现在利率才4.17%,也怕往后越来越贵,这才着急上了车”。
2015年川大毕业后,宋辉选择留蓉,从事软件开发工作,成为新成都人。两年后,赶在限购前,他买下了锦江区一处86平米的小三居,总价约90万元。如今,这套房已涨到200万元。
今年3月,考虑到孩子上学和改善需求,宋辉一家看中了天府新区麓湖板块一则楼盘,卖了房,加上这两年的积蓄,买下了这套面积140平左右、总价接近400万元的新房。“现在改善基本都往南边跑,比如高新、天府新区,那边就业机会相对也多。”
接盘宋辉二手房的,也是刚来成都落户不久的一对夫妻。200万左右的总价,附近两条地铁线要开通,商业医院配套马上也要起来,刚好满足了刚需一族的需求。
宋辉一买一卖的案例,契合了当下成都楼市复苏的运行逻辑,即刚需客群作为购房主力,支撑起了二手房市场,腾挪出房票和资金之后,大量改善客户则奔向新房售楼处,二者打通了良性循环。
按照克而瑞地产的研究统计,成都二手房市场启动行情比新房更早,成交量也在2022年首次超过新房。从去年下半年起,每个月的二手房成交量都创下历史新高。其中3月份成交的28576套二手房中,中心城区占比超过87.5%。
“总价150万以内、面积90平米左右。”上述研报指出,这是成都二手房成交的核心特征,代表着真实的市场购买力。
反观新房市场。2023年一季度,去化率90%以上的项目,全部位于一圈层核心优质板块,基本都是120-200平米以上的改善产品。这其中,主力价格500万以上的高端项目开盘17次,其中13盘次开盘即罄。
“成都这些年地价高,你必须要抓住最有支付能力的客群,否则就挣不到钱,所以新房主力户型都是130以上起步,全是改善产品。”前述TOP10房企成都市场研究人士向作者分析。
有意思的是,现在的成都新房市场,正在疯狂内卷143平米的户型。因为按照政策规定,一旦超过144平米,即被认定为非普通住宅,首付增加到五成的同时,也不能享受3%的契税补贴。
上述研究人士感慨称,143属于量价平衡点,很多项目做得没有一丁点的浪费,近乎100%的得房率,甚至考虑到成都人爱打麻将的需求,“大阳台都做到长8米多、宽2米多,可火爆了”。
“新西兰”人民南下首选地
“购房情绪”,这是多位成都市场人士共同提到的一点。
一位TOP20房企成都营销负责人对作者解释称,虽然谈不上大家对买房有信仰,但至少情绪比较好,买了不至于跌;人口红利的吸引力,外加产业配套布局都还坚挺,成都这些年没有传递出楼市要崩塌的信号,前两年交付货不对板外,烂尾楼也少,这和背后政府操盘楼市的节奏和思路强相关。
他认为,成都楼市的市场份额,基本被央国企、地方城投以及龙湖这类稳健民企所瓜分,加上当地预售资金监管严格,整体交付还是很安全。恒大暴雷后,成都几个项目都被政府介入接管了,这无疑也增加了购房者的信心。
在楼市调控方面,以去年“5·31”救市政策为风向标,限购、限贷、限售等需求端限制政策全面松绑,长期积压的改善需求得以释放,眼下几乎是成都楼市最为宽松的时刻。
“与武汉、重庆等城市相比,成都的购房需求没被透支。这些年都是在局部放松,新增购买力并没有完全释放,现在落户或者1年社保才能买房。”前述市场研究人士认为,市场稍给一点信心,大家觉得不会跌,购买力就可以释放。
“现在成都越来越卷,很多人担心再不买以后上不了车。”肖建告诉作者,2016年之前,成都均价才八九千,也不限购,但2016年大涨后很快出了限购政策,很多人买房来不及,这次看到房价这一年多涨幅领跑全国后,恐慌心理下也出手了。
当然,购买力背后是人口红利效应发挥效力。
2022年,成都GDP经济总量首次突破2万亿,排名全国第七位。电子信息产业规模超过1万亿,腾讯、阿里、字节等大厂均在当地投资布局。当地主政者也提出“产业建圈强链行动”,希望做大制造业,将装备制造也提高至万亿级产业规模,补齐第二产业短板。
加之成都美食、安逸生活等网红标签,正吸引大批年轻人前往。智联招聘统计称,新一线城市中,成都应届生的流入占比,已连续6年排名全国第一。
这两年,肖建明显感觉来成都“打工”的人多了不少。“你如果能体验一下早高峰成都一号线的南向人流,晚高峰再到天府三街附近去走走,绝对不输北京地铁和互联网云集的后厂村。”
在他看来,省内人口一直在向成都集中,川内新一代在成都买房顺理成章。去年成都人口增加7.6万,全省人口只增加了2万,这说明大部分地级市人口都在下滑,人还在往省会走。
此外,最近几年,青海、新疆、甘肃当地消费能力较强的人买房也会选择成都。“有一个开玩笑的说法,成都是‘新西兰’人民(新疆、西宁、兰州)南下的首选。相对沿海城市,成都房价友好得多,城市形象好,医疗、教育等资源都不错。记得前年去西宁旅游,就在当地看到了成都楼盘的广告。”肖建笑称。
一位规模房企成都投拓总监对作者表示,政府一直在压制新房价格,坊间不成文规定,每年涨价不超过4.2%,原来清水毛坯限价不超过3万元,加上3000元的装修,也就3.3万元。去年限价开始放松,今年限价首次突破3万大关,最近青羊区一宗地的清水限价已经刷新到最高3.5万元。
贝壳研究院数据显示,2023年3月,成都二手成交均价为16464元,新房备案均价为18279元。
5万人抢180套房仍是个案
“眼睁睁地看着市场这么好,我们空有一身武艺无法施展。”林海无奈地告诉作者,公司现在在售项目并不多,有的项目车位都卖完了。
他介绍称,此前2022年10月份第三批次土拍很冷清,大家都很悲观,整体溢价率才0.2%,除了龙湖、中铁建之外,基本都被地方城投平台拿下,“现在到了丰收季,眼看着人家收割市场红利”。
市场复苏的势头超出预期,拿不到地成为最大痛点,烧香拜佛只能算是心理安慰。
如今,除了位置好之外,作为供地方,地方政府也抬高了限价空间、取消配建人才公寓等方式,给开发商预留足够的利润空间,并对不同区位地块进行调价。
例如,2021年土拍中,房价与地价的起始价差,基本在每平米7000元-9000元。到了2022年,主力价差则拉升至1.2万-1.6万元。2023年的土拍也延续了去年的主力价差,最高一宗地的起始房地价差达到1.85万元。
一家TOP30房企投拓负责人对作者表示,原来配建租赁房,要占有很大现金流,隐性成本很高,现在房地价差就是实打实的,基本上都能有一万二左右,“只要正常做,都有利润”。
他同时对作者表示,现在大家共识是收缩回归一二线城市,落地到成都就是聚焦在主城区的一二圈层,大家都往里扎,至于投资热度持续多久,还是要看市场复苏的持续性。
比如,今年三、四月份的土拍中,3宗零溢价土地均在主城区外的近郊,包括龙泉驿、新都、温江,都江堰、彭州等远郊区域甚至没有土地入市。
一位熟悉成都土拍的市场人士告诉作者,土拍入市前,当地国土部门都会预公告,召开土地推介会等形式进行摸排,看看房企有无参拍兴趣,要保证去化率、溢价率等等,一旦流拍掉,还要内部复盘写报告,维持土地市场的热度,“非常懂市场,最近卖的都是优质地块,基本都要摇号”。
3月16日,恒大天府半岛项目再次取证开盘,5.2万人来抢180套房。项目火爆的核心原因是,新房与周边二手房有1万元左右的价格倒挂,再加上央企中化集团的接盘。这实属市场特殊个案,价格倒挂的楼盘,在过去两三年基本消耗殆尽。
“售楼处没有说人山人海,大家都急于回血,靠跑量回笼现金流,也不会随意涨价、收茶水费之类。”另一位规模房企市场研究人士对作者表示,目前市场回暖参差不齐,整个盘子并没有全热起来,近郊和远郊项目还很一般,还在打价格战,靠中介带客。
这位市场人士判断称,成都楼市热度一般会在夏天降温,如果这波楼市情绪持续发酵,之前城投兜底的地块没有被真正开发入市,市场供需短期内有所失衡,也许热度能再维持,扛到秋天的金九银十后,今年的日子会好过一点点。
尽管众多年轻人被成都吸引而来,但这里却愈发卷起来了。与房价相比,动辄上万的高薪岗位并不好找。《财经》杂志统计称,在各地城镇居民人均可支配收入排名中,成都仅位列第40位,为54897元,也是唯一入围40强的西部城市。
求职竞争指数、单程通勤时长、周末加班时长、深夜出行订单量……过去两年,各种数据都在试图释放一个信号,在安逸幸福的城市气质背后,成都也正在成为新一代“卷都”。
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