作者|米利暗
编辑|闫如意
谁能想到呢,房价暴跌,遭殃的竟然是没钱买房子的穷人。
(资料图片)
这不是噩梦而是现实。
韩国房价已经连续8个月下跌。首尔部分公寓已经跌去了巅峰时期的30%-40%。高位接盘的房主,早上一睁眼就发现自己的资产蒸发了几亿韩元。
韩国地产开发商们开始承诺买房子送手机、金条,甚至还能把奔驰车直接开回家。但依然无人问津。
房价虽然跌了,但利率却上涨了,背着巨额房贷的房主们,负担持续加重。除了忍痛把自己的房屋低价抛售,他们别无他法。
连锁效应并未在这里停下。
房东破产,租客也跟着遭殃——韩国租房暴雷事件越来越频发。
由于韩国特殊的租房模式,那些本就买不起房子的人,租房租着租着就背上了这辈子都还不上的贷款。
潮水退去,前几年韩国全民炒房的恶果已经浮出水面。
在这场现实版鱿鱼游戏里,有钱人每一次都全身而退,穷人,则只能等待着被精准猎杀。
全租房,房价毒药
韩国目前的房地产危机,几乎都和韩国一种叫做“全租房”的租赁方式有关。
设想一下,每月花费500元人民币,你就可以在北京一间价值500万的公寓里住两年。天底下竟然会有这么好的事?
在韩国首尔,很多人通过全租房模式,真的做到了。
在全租房模式下,只要你能向房东一次性缴纳房屋总价50%-80%的押金,比如500万的房产,你需要给房东250-400万,两年内你就可以不花一分钱住在房子里,到期后房东会把押金全额退还。
普通人一次性拿不出这么多押金怎么办?
没关系,韩国政府为年轻人和新婚夫妇,提供了低息全租贷款。
一档综艺节目上,一对新婚夫妇到银行申请全租房贷款,发现自己每个月只需要向银行支付70美元的利息(折合人民币480元),他们就可以住进首尔一间三室一厅的房子里。
画面中的外籍丈夫忍不住感叹:韩国真是个伟大的国家!
在首尔,月租一套公寓也需要5-6k人民币,不仅价格昂贵,往往还会要求租客提供高额押金,有时押金能达到10个月房租。
去银行贷款付全租押金,每月所需要支付的利息,只有普通月租的1/4,甚至更低。
全租房因此在韩国非常受欢迎,高峰时期曾占据了租房市场70%的份额。
由于房价太高,很多韩国家庭在孩子结婚的时候根本没有能力为孩子准备买房的钱。
帮孩子准备一笔全租房押金,几乎就成了标配。
对于房东来说,拿到上亿韩元的无息贷款,不可能堆在家里发霉,肯定是要用来做投资的。
然而,兜兜转转,在韩国,这几年投资回报最好的方式依然是房地产。
仅从2017年至2022年8月,韩国首尔房价涨幅高达87%,经过几年的努力,如今,韩国的房价已经攀升到世界第二的位置(第一是中国香港)。
哪怕是疫情期间的2020-2021年,大家天天担心失业的时候,韩国房价依旧坚挺,而且一路狂飙40%。
拿到钱的房东,脑海里只有四个大字:再来一套。
拿着A租客的押金付B房的首付,B房的押金付C房的首付……以此类推,首尔炒房客不费吹灰之力就能用这种方式坐拥上百乃至上千套房产。
在当时的他们看来,房价永远会上涨,每套房子租期一到马上就能找到新的租客,印钞机模式就能运转得分毫不差。
随着房价上涨,全租押金也在飞涨。
2020年,首尔江南区的公寓全租押金在短短一个月内飙升了150万人民币。
2020年,首尔江南区银马公寓附近,一名男子正在查看贴在外墙上的租价牌子,押金价格在一个月内飙升2亿韩元。
在韩国房市的全盛时期,房东高傲到会向租客开口要跟房屋价格相差不多的押金,也就是几乎“全款”租房。
有这钱,为啥租客不自己买房,还要租房住呢?
实际上,绝大多数的租客其实一次性拿不出这么多钱,得靠政府提供的低息贷款。
对于租客来说,只要支付银行低廉的利息钱,就能顺利住进优质住宅。
对于房东来说,自己向银行借一部分贷款,全租客再向银行贷一部分,房东根本不需要有多少资金储备,就能坐享房价上涨带来的收益。
不得不说,这条最受韩国炒房客喜爱的炒房路径,钻的就是韩国政府为全租房租户提供低息贷款的空子。
如果房东购房资金银行贷款+全租房押金>80%,韩国人把这种房产称为“罐头房”
——一个脆弱的空铁皮,随时可能暴雷。
单单在2020年7月,一个月内,首尔地区记录在案靠全租押金买房的数量就达到了2976户。
在这片土地上,一时间,人人都在投机炒房,人人都幻想成为这场资本游戏里的赢家。
炒房客兴风作浪,普通韩国人则一度陷入恐慌:“如果现在不咬咬牙买个房,可能一辈子都买不起了。”
于是首尔市每个新盘开售,立即能够吸引上万人来抢购,每340人抢1套房,竞争比例堪比韩国年轻人考公、进大厂。
对普通租客而言,虽然短时间内全租房模式看起来很美,但从市场整体来看这样的模式对他们来说无异于“自杀”。
——全租模式为房东二次房产投机提供了充足的资金,反过来成为房价上涨的强劲动力。
最终,租了全租房的人,更买不起房了。
潮水褪去,雷暴来了
全租模式最大的雷点,非常显而易见:
一次性给房东这么一大笔钱,万一房东跑路了怎么办?
韩国法律为租客设置了一些保护条款,比如:
如果房东跑路,租客可以申请拍卖房东的房产,获得赔付;
租客也有权向法院申请,继续在房子里住下去,直到房东归还押金;
还可以为全租合同投保,房东违约,租户获得保险赔付……
但现实的情况往往更为复杂,房东跑路后,租客要回押金之路极其艰难。
去年冬天,越来越多的租客发现,租约到期后,自己的房东突然联系不上了。
随着报警的人激增,警方发现,竟然有400多起全租押金纠纷指向了同一个姓金的男人。
警方顺藤摸瓜才知道,原来这位金姓男子名下有1139栋房屋,大多数房屋都是靠租客的全租房租金买下的。
韩国称这起事件为“别墅王”事件。
然而爆雷发生之时,这位金先生已经在一家宾馆里去世。
27岁的裴女士,是这起爆雷事件的受害者之一,她和丈夫为租住的房屋付了2.5亿韩元的押金。虽然她事先购买了租金保险,但由于房东金先生已经去世,他的直系亲属拒绝继承他的财产,导致保险公司无法索赔。
说是财产,实际上是庞大的债务。金先生还欠着政府3200万人民币的房产税,欠租客高达10.4亿人民币的租金。
以一人之力,如何完成如此庞大的收购?警方怀疑,金先生背后很可能有同谋。金先生疑似有智力障碍,在宾馆去世时死于“慢性疾病”。他很可能只是一个“影子房东”,真正的获益者很可能早已卷走了上亿人民币的租金逃逸。
更早的时候,韩国还曝出过“别墅神”事件,一名权姓男子和他的同伙,拖欠了3493名租客的房租,这是韩国最大的一起全租房诈骗案。
还有花谷洞三母女全租诈骗案,从136名租户手中盗取了1.55亿人民币的押金。
然而,即便不涉及诈骗,在经济下行,房地产不景气的时候,普通的房东也可能无力偿还租客租金。
自从去年美联储连续加息后,韩国房价持续下跌。一年内,首尔公寓的平均价格就跌掉了24%,号称“永远不会跌”的韩国江南区房产,也出现了大幅下跌。
房价跌,租金就跌得更厉害了,房市完全变成了买方市场。
韩国KBS采访了几位靠全租押金买房上车,现在游走在破产边缘的房东。
38岁的朴仁洙的一位租客告诉他:租金一旦下跌,他就要搬走,请朴归还押金。
朴仁洙手上根本没有足够的流动资金。要想归还上一任租客的租金,他必须无缝衔接找到新租客。
但是目前,他的房子已经空置了两个月,他说“现在到处都在降价,找租客就像寻找天上的星星。”
他不甘心贱卖手里的房产,因为会让自己存钱买房的努力,付诸东流。
于是只能找熟人借钱、向银行贷款,每天做兼职送外卖,凑钱还给租客。
而姜智勋一家三口用于投资的一套房产,原本3亿的全租价格,现在已经跌到了2亿。
也就是说,即便找到新租客,也要自己再加1亿韩元才能归还上一任租客的押金。
姜智勋一家没有足够的存款,只好提议让租客续约一年,作为房东他还要反过来支付2.6万人民币给租客作为利息补偿。
但租客还是拒绝了。
最终,许多家庭也许只能通过将自己的房子甩卖出售,才能解决问题。
但这一现象又陷入了“死亡螺旋”,越抛售,房价就越低,就越是还不上租客的钱。
问题正在加剧,据专门负责为全租租户提供保险的机构HUG数据表明。2018年时还不上押金的房东仅有372户,而2022年10月时,数量已经达到了3754户。
但那些贷款租房子住,到最后拿不回押金,到头来背上一身债的年轻人又做错了什么呢?
他们不过是想找个舒适的居住地而已啊……
在韩国,无论房价暴涨还是暴跌,遭殃的永远是普通人。
涨百姓苦,跌百姓苦
过去十年内,首尔的房价疯涨了整整3倍。
但偏偏对于韩国人来说,拥有一套房子非常重要。韩国家庭80%的资产都分配在房地产上,买房也是一个韩国人结婚、生子的前提。
“去相亲的话,如果没有房子,人家甚至不会看你一眼。”
最离谱的地方在于,多年来,韩国政府在控制房价方面,几乎是越努力越失败。
文在寅执政期间,曾多次推出各种各样的政策抑制房价,他甚至曾要求韩国有多套房的政要们卖掉多余的房产,只剩下一套居住。
然而就在这一时期,韩国发生了“公务员炒房”丑闻。
政府原本规划好了一块地皮用作修建保障性住房,以增加市场上的房源供给。
不料事先了解内幕消息的相关工作人员,提前买入了韩国政府的目标地皮,并在上面种植大量植被,企图从政府手上大赚一笔。
最终,这场贪腐案经韩国警方调查,移送司法4251人,逮捕了其中64人。没收的投机所得和追缴保全的违法所得高达1506.6亿韩元(约合人民币7.9亿元)。还有多名官员在调查过程中自尽。
图源:韩联社
去年韩国总统大选,文在寅所在政党竞选失败,与他在任期间房价调控不力直接相关。
高房价已经严重影响了韩国的结婚率和生育率。
据BBC报道,31岁的韩国人郑智贤,在亲朋好友的见证下举行了自己的单身婚礼。他庄严宣誓终身不婚:自己将珍惜并爱护自己一生一世。
值得注意的是,他还出了一本单身散文集,名为:《我的房子,遥遥无期》。
像郑智贤一样的单身青年越来越多,对他们而言,房价高企,实在令人看不到希望。
“现在首尔的房价好像就是比着你这辈子能挣到钱的极限设置的,努力够到了,一辈子也就过完了。”
韩国从三抛世代,不结婚、不生孩子、不买房,到更极端的N抛世代,年轻人放弃的东西越来越多……
图源:韩联社,从三抛到十抛,年轻人放弃的越来越多
至于没有放弃的年轻人在干嘛呢?
玩命赌博。
韩国人除了爱炒房,也爱炒股和炒币,哪怕本金需要向银行借贷,也照炒不误。韩国是世界上家庭债务水平最高的国家之一。据韩国健康社会研究院的数据,截至2021年,韩国19-39岁的人群中,有21.7%的人借贷了超过自己年收入三倍的债务。
持续背负高杠杆,无异于拿自己的人生走钢丝。
以币圈为例,在韩国,每6个年轻人中就有1个在炒币。
在他们看来,“假如不赌一把,我可能一辈子也买不起房。”
去年Luna币爆雷,一夜之间市值从90美元跌到了不足0.0001美元,令许多韩国年轻人一夜之间尝到了倾家荡产的滋味。
韩国“自杀圣地”麻浦大桥搜索量骤然上升。有新闻报道一家三口,开车向海底深处冲去,正是因Luna币暴雷,无力偿还银行1亿多韩元的债务。
一家三口被打捞现场
如今韩国房市又爆雷了。
为了买房他们倾家荡产,现在房价跌了,租了全租房的韩国人又背上了一辈子也还不完的房贷……
韩国人把自己的生存环境叫做“地狱朝鲜”。
首尔的面积,是上海的1/10,北京的1/25,但是却居住了韩国1/4的人口,这里集中了整个国家绝大多数的教育资源、医疗资源。
韩国80%的人都有本科学历,每个人都想进大公司、每个人都想当公务员,每个人都想在首尔买下属于自己的房子。
除了卷还是卷。
但他们没想到的是,哪怕活得如此用力,如此小心翼翼,但一丁点的行差踏错,就可能让他们的人生跌入地狱。
韩剧《鱿鱼游戏》给游戏里的韩国人安排了各种死法,无论哪一种游戏规则,绝大多数人都逃不过被猎杀的命运。
现实中很多韩国人根本对《鱿鱼游戏》提不起兴致:
“为什么还要充会员去看一群普通韩国人是怎么被玩死的呢?我照照镜子不就知道了吗?”
参考资料:
1.It takes $290,000 in cash to rent an apartment in Seoul, Quartz, 2014-03-10
2."미혼이 아니라 비혼입니다"…비혼이 바꾼 삶의 단면, BBC NEWS, 2023-03-07
3. 강남마저 흔들린다? 역전세, 역월세, 배달 알바까지 높은 이자와 부동산 시장 침체에 허덕이는 집주인들 인터뷰, YouTube, 시사직격 KBS, 2023-03-17
4.Trying to buy a house in Seoul but it’s too expensive for them to afford [Part 3], YouTube, K-DOC, 2022-03-29
5."영끌", "빚투"... 한국 청년들은 어쩌다 연봉 3배의 빚을 지게 됐을까?,BBC NEWS, 2023-02-28
6.South Korea’s ‘villa king’ dies, leaving tenants at risk of losing huge deposits, The Washington Post, 2022-12-23
7."등본 떼도 당했다"…3493채 "빌라신" 사기, 그뒤엔 "2400조직" [빌라왕 전성시대], The JoongAng, 2022-12-19
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