周末本来不想卷，但是这个东西实在太太太重要了，一出来就在我朋友圈反复刷屏。

思来想去，还是有必要赶篇文章跟大家说一说。

首先要告诉大家的是，这个批复，刊登在《人民法院报》的“要闻”版，文件号用的是【法释】。

(资料图片)

这种对某个问题的法律适用所作的批复，效力等级等同于司法解释。

不，应该说它就是司法解释，可以直接对法官裁判活动产生拘束力。

大家品品这个重要性。

而内容，就更重磅了，简单来说，买到烂尾楼的消费者有救了。

01 烂尾楼上的权利打架

大家都知道我们买房的按揭贷款过程。

大家给开发商付首付，开发商把还在建的房子所有权给你，你拿着房屋所有权找到银行，设立一个抵押权，说我抵押这个房子跟你借钱，还本付息，如果断贷，房子归你。抵押权设立好，银行就把这套房的尾款放给开发商，你就一边给银行还贷，一边等着交房，万事大吉。

（这里只是讲清楚三方的权利义务关系，实际操作不用这么复杂，购房者在售楼处签几个字就能完成这一套手续。）

这个过程中大家可以看到，开发商用一个可能刚建了两层的楼盘，从消费者手里搂到了首付，从银行那里搞到了尾款，同时，只用给建设工程承包人支付为数不多的工程进度款。

在房子正式建成交付前的这个窗口期，开发商手里短期内就聚集了大量资金。

只要房子不滞销，只要房子还涨价，他就可以拿这笔钱马不停蹄地继续买地建楼，用上面的模式钱滚钱。

这个玩法无比暴利，这二三十年里，房地产不可思议的暴富神话，就是这么来滴。

不过大家也都知道，高利润的背后往往是高风险。

开发商这样一层杠杆一层杠杆加下去，暴利是有了，但只要其中一个环节出岔子，整个资金链会像多米诺骨牌一样接连崩盘，在建的一系列工程哗啦啦全部停摆。

无法交房，对消费者来说，就是开发商违约。理论上，消费者可以主张解除合同，开发商应该还钱或交楼。

而深陷债务的开发商自然是：要钱没有，要楼一栋。喏，烂尾的那种。

我们看到的绝大多数烂尾楼，就是这么产生的。

此时此刻，这个烂尾工程上，最主要的权利，就是前面说过的三层。

第一层，来自消费者，我们有商品房买卖合同，要么交房，要么退钱。

第二层，来自银行，他会说，退了钱肯定要先给银行呀，因为你消费者把房子抵押给我了呀

第三层，来自建设工程承包人，毕竟这个房子实际是我建的，苦活累活都是我干的，物料人工都是我垫的，发商把大头利润吃掉了，还我一个成本钱不过分吧？

02  权利打架了怎么办？

这三重权利打架的时候，根据相关法律规定，承包人可以把工程折价，也可以走司法拍卖。

但一般来说，一个工程走到烂尾这一步，基本都找不到人接盘。折价和拍卖的钱，十分有限，压根不够还清所有债权人。

那么这个时候，承包人就可以优先从这笔钱中，拿走自己的这份儿。这个权利，就叫建设工程价款优先受偿权。

这么规定，主要原因是，在开发商，也就是发包人拖欠的工程价款中，有些相当一部分是包工头应当支付给农民工的工资和其他劳务费用。农民工作为社会弱势群体，他们的权益到哪里都应该给予优先保障，这没得说。

然而，承包人拿走了自己这份儿之后，紧接着，银行就会跳出来，说我也要行使我的抵押权，拿走属于我的那份儿。

如果说承包人分完，还能剩点儿肉，那银行分完，就连渣都不剩了。

消费者，掏空六个钱包负了首付，抵押30年青春背了贷款，虽然跟银行解了抵押能少还点儿，可最后，终究是房财两空。

当然，以前经济高速增长的时候，这只是偶尔出现的个别现象。

可这两年，受疫情影响，房地产市场萎缩，各地烂尾楼事件频发，到去年达到巅峰。

其中，尤其以这次申请批复的这个省份，情况最为严峻。（不说是谁了，大家看本账号IP属地即可。）

一开始，大家还咬咬牙期待着要么交房要么退钱，后面直接丧失希望，开始大规模地强制停贷——爷摆了，爱咋咋地吧。

这里不展开，大家感兴趣可以查查去年的法拍房和失信执行人数据。

而这么做，会产生一系列负面效应——银行不良率上升，房地产市场进一步萧条，甚至影响到宏观经济走势。

眼看再不出手，矛盾就要激化到不可调和的地步——最高法的这个批复，来了。

03 最高法的批复亮点在哪？

主要内容，一句话——你建设工程优先受偿权也好，银行或者其他金融机构的抵押权也好，都是给我往后稍一稍，以后从烂尾楼里榨出钱来，消费者先拿。

第二条，说的是房子还能交付的情况下，以居住为目的购买商品房的消费者，只要在一审法庭辩论结束前付清全部购房款，就可以优先请求交付房屋。

第三条，说的是房屋不能交付，且无实际交付可能的情况下，商品房消费者相较于其他债权，可以优先从拍卖的烂尾楼盘里拿走属于自己的那份。

说实话，我们看到这个批复，心情很复杂。

喜的是，该来的终于来了，烂尾楼受害者多少能松口气了。

叹的是，来的还是太晚了，多少普通人的命运和人生轨迹，已经被一个烂尾楼深深改变。

商品房消费者的权利背后是居住权，而居住权背后是生存权。以往，房地产市场的利益都被开发商和银行卷走，风险却都砸到处于弱势地位的消费者头上。

此时此刻，我们是真心希望，这个批复精神能在以后的司法活动中落实下去，改变这种不合理的权利义务分配格局。

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