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楼市是否回暖,每个人心里都有一杆秤,虽然不同的人有不同的感受,但是不容否认的是,随着经济形势的好转,房地产各项指标和数据都有了一个明显的改善。
(资料图片仅供参考)
据央行消息,在4月12-13日,二十国集团(G20)在国际货币基金组织春季会议期间,央行行长易纲表示,中国经济正在企稳回升,通胀保持低位,房地产市场出现积极变化,预计今年GDP增速将达5%左右。
对于这句话该如何理解呢?可能有人说才5%,过去那么高,最近不就有专家表示经济因为房地产12年的限购被拖累了吗?所以,还有不少人依然沉浸在房地产高速增长的氛围中不能自拔。
但稍微理性点都知道,从这两年的困难来看,我们正逐步走出阴霾,经济向好,其他方面也逐步改善。特别是,牵动着千家万户,同时影响着几十个甚至上百个行业的房地产,也在多重利好政策支持下,迎来了拐点。
至于有没有回暖,姑且不提,但最困难时期可能真的过去了。
4月14日,新华社文章表示,最新发布的物流数据、中小企业发展指数、金融数据等多项数据,释放出当前经济企稳回升信号。经济恢复正处于关键期。一季度我国中小企业发展指数为89.3,比去年四季度上升1.3个点,升幅为2020年四季度以来最高。
其实房地产与经济的关系很微妙,相互影响,房地产不好肯定会影响经济增长,而经济大环境不好也自然会影响房地产的发展。原因很简单,经济不好,大家收入预期降低,谁还有钱敢买房?房地产自身的问题导致市场下行,经济也会受影响,毕竟房地产的关联性强、影响面大,这是不容否认的。
惠誉评级也发布报告表示,受益于经济的持续复苏、政策支持举措以及去年同期的低基数,预期楼市温和回暖势头将在第二季度得以延续。若复苏势头持续,财务实力更为雄厚的房企将成为最大受益者。
我们看看房地产各参与者及市场数据的情况。
1、开发商层面,拿地积极性大幅提高。
今年,在北京、杭州、苏州等优质地块影响下,房企投资积极性有所回升,超两成百强房企出手拿地。一季度,北京楼市“量升价稳”的走势给住宅土拍市场注入了信心,首轮土拍即吸引大量京外“生面孔”房企参与。预计2023年北京土地市场会企稳回升,新增住房供应仍以纯商品房为主导,改善型项目居多,去化快地块受追捧。
一线城市的土地市场也将带动全国房地产市场逐步回温。当然这一切也得益于房企信心的回升。
信贷、债券、股权融资“三箭齐发”,持续缓解房企资金压力。除了融资环境改善,房地产行业信用问题也有所收敛。这对开发商资金链问题创造了更为宽松的环境。
2、楼市结束连续11个月均价下降态势。
2023年1~2月份,全国商品住宅均价为10558元/平方米,涨幅为4.1%,结束连续11个月的下跌态势,正式由此转正。无论是房地产开发投资,还是商品房销售面积及增速,或者是房地产景气指数,都表现出触底行情,这些指标的转向正是市场有所回暖的表现。
3、房产中介巨头为抢经纪人“打架”。
消停了好长时间,开始抢人的现象又重出江湖,这还是以前楼市比较好的时候经常看到的情况。据了解,4月12日,某中介发文对另一家中介控诉,公开谴责挖角动作,称这是一次恶意行为。楼市在2、3月开始回暖,公司对今年房地产市场比较看好,随之投入成本招募和培养新人。
中介重启抢人大战背后实际上是房地产行业的逐步回暖。报告显示,2023年一季度,受到行业小阳春的带动,房地产/建筑/建材/工程的招聘职位数在全国占比均有提升,分别从去年四季度的5.9%提高至6.8%,在3月份,该行业的招聘职位数更是环比增长了10.1%。
4、购房者层面,房价上涨及买房信心预期回升。
无论中介还是开发商认为楼市回暖都没有用,因为做主的是购房者,只有购房者认为回暖才是真回暖,只有他们有买房的预期和能力才是楼市回暖的真实反映。
刚刚不久前,央行发布报告称,未来三个月,17.5%的居民打算购房,这一比例大幅高于2022年四季度的16%。对下季房价,18.5%的居民预期“上涨”,大幅高于上季的14.0%。
这个数据明显反映出购房者对未来预期有了提升,这可能是房地产及经济状况向好的表现,更是对各项利好政策的反应。
卖房者的信心提升能否带动购房者?客观上一定会的,但是真要让购房者买单,或者说房价大幅上涨,目前看,还不足以有这样大的信心。病去如抽丝,楼市好转也要慢慢恢复。
虽然经济企稳回升,但经济回升基础仍然不牢固,房地产市场恢复同样面临不确定性,2月份释放了一些年前的住房需求,在稳房地产目标下,预计二季度,监管部门及各地优化房地产政策仍有一定空间,如果再持续两三个月,或许就可以说回暖了。
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