划重点：

去年年底，中国限购最严厉的一线城市开过会研究，几个远郊区是否要解除认房又认贷。

(相关资料图)

2022疫情叠加楼市周期，这座城市的房地产非常艰难。新房和二手房加起来，每个月也就卖个一万多套。但新房和二手房的库存量，全都过了十万套大关。

五年前，这两个数字加起来，还不到七万套；五年翻了两倍。

最不好卖的就是远郊区了。有的远郊区被双限政策锁在一片洼地里，有的远郊区实在太偏，新房每个月只能签约个两三百套，去化周期高达28个月。

于是2022年执行双限政策的远郊区，迈出了这座城市的一小步：

解除了辖区两个镇的双限政策。

解除当天，售楼处销售卖房子卖到凌晨五点，回家待两个小时，回来接着卖。

年底开会研究后，据说有一个远郊区建议可以研究解除“认房又认贷”。不过领导要求：

在内部传达，向售楼处传递消息。

小心翼翼是有原因的。调控五年，好不容易营造了“房住不炒”的气氛，万一卷土重来，又前功尽弃。但开发商的弦已经崩紧到极致了。

只是没有人想得到，刚过完年，忽如一夜春风来，一线城市楼市全面复苏，开发商喜报一个接着一个。北京国誉燕园周末卖了36套；朝阳壹号一周卖了3.28亿；橡树湾二期周末卖了50多套；龙湖御湖境说一期告急：

要涨价2%。

二手房也一样，2月北京二手房成交突破一万五千套，创造了七年来的最高成交记录。

楼市暖意渐浓时，北京房山区，市场开始流传取消认房认贷的消息。政策吸引了一波客户涌向房山售楼处。2月份北京新房网签的TOP1，最后成了：

房山的中骏·云景台。

眼看市场热了，2月20日，房山官方出面辟谣——并未调整购房政策。

恋爱大师包叔说，男女双方最好的默契就在于：

你懂我的图谋不轨，我懂你的故作矜持。

1

2023年年初，中国房地产市场终于结束了长达13个月的负增长。中国一家龙头房企负责人前几天捂着嘴告诉兽爷，过去的二月份是：

我们公司有史以来卖得最好的一个二月。

二月份，保利销售额342亿，万科销售约301亿元，同比都大幅增长。他们的单月数据，比龙湖、绿城、建发这些头部房企前两个月销售额还多。保利和万科也都反超了宇宙房企碧桂园，成了房地产新王。

旭辉、中梁、世茂们的销售额下跌，也在大幅度收窄，旭辉控制在了20%，世茂则只同比下降3%。

好了伤疤忘了疼。大家又开始在核心城市抢地了，越秀卷土重来，在北京五批次攻城拔寨，拿了不少现房比例太高的地。苏州的园区宝地，乍一面世，马上被30家开发商围抢。

这背后，当然是一线和强二线城市在起模范带头作用。

2月份，上海二手房成交了19280套，恢复到了去年7月以来的最高点；成都成交了19061套二手房，是城市二手房成交量的历史新高；就连深圳也卖了2509套房子，创下了近18个月以来的新高。

杭州二手房成交量突破7000套，甚至超过去年“5.17新政”后一个月的成交量。有炒房客趁着这波行情卖掉房子：

开始大谈特谈，当初买房的决定是多么英明。

各地小作文层出不穷。比如苏州还有消息说彻底放开，外地人不用社保，就能买园区。假消息是谁放的不知道，反正那几天苏州有的开发商在忙着涨价：

3月1日全线涨价2%、再度上调2%......

去年疫情，中国很多城市房价跌回了五年前，但预期涨回来，也只用了一周。包叔说，楼市也开始有日K线和周K线了，一个消息涨停，一个消息跌停：

双市合璧了。

2

很多人觉得一线城市会像2008年、2014年一样，继续发挥先锋模范带头作用。

去年年初楼市最困难的时候，二三线城市排着队放松限购，有家头部开发商的董事长就说，地产政策风向真正变了的标志只有一个：

一线城市放松限购。

2月初，有媒体迫不及待地向深圳市提问，将深圳楼市打入深渊的二手房指导价政策实施两年，是否会有调整计划。深圳住建局回应说，内部已根据市场形式对参考价重新做了一版方案。

只是接着又跟了句：

调整时间没有定下来，是否发布也不一定。

也有人给北京放松政策出主意。2月底，中房集团原董事长孟晓苏在一次研讨会上说，经济启动要从楼市回暖开始，房地产回暖的风向标是北上深，北京从哪里启动？

我看商办很合适。

2017年的326新政，北京停掉了商办的贷款，个人不再能购买商办新房，还划定了500平米的最小分割面积。从那一天起，近5000万方的未收面积凝固在原地。

官方数据说，商办99%以上是个人买走的。这些人是孟总眼中最好的客户，既有钱，又没购房资格。

去年房地产销售从18万亿急跌到了13万亿。五万亿的窟窿，比汽车多四千亿，比基建多一万亿，更是引进外资总额的四倍。窟窿补不上，孟总很着急。

北京也着急。去年北京市土地出让收入下降了24%，算下来大约少了五百亿。

1月31日，北京市印发了政府工作报告重点任务清单，其中第232条说，要完善“一区一策”调控措施。有了一区一策的设计后，各区马上行动，一个远郊区政府隔几天就会关心下各个项目，销售目标有没有完成？

他们还派人到各个项目调研，请项目填需求，然后说去区里去争取政策。

经济观察网报道，二月中旬，北上广深四大一线城市政府主官带着暧昧的想法，到北京参加闭门会议。但在房地产调控的问题上得到的回复是：

保持定力。

很快，房山辟谣了放开认房认贷的说法。商办放开限购政策也没了下文。房山辟谣后，包叔说，中国楼市的政策顶，终于到了。

几天后，住建部长倪虹表示对中国房地产企稳回升充满信心。对于首套住房大力支持、对于二套住房合理支持的政策：

都已经出台。

2011年限购政策刚出时，李稻葵曾经写过一篇《论限购》。他说限购属于过渡性的制度安排。

一眨眼，这个过渡，已经十二年了。

3

2月初，武汉出台了《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》，给全市住房限购区域的每个家庭都多发了个购房资格。文件还把房地产业列为：

困难行业。

困难似乎是一夜之间到来的。2020年，顶着疫情武汉创下新房成交17.54万套的成绩；2021年，武汉新房成交更是超过了20万套，位居全国第一。

所有灿烂终究是要用寂寞来偿还的。到了2022年，困难说来就来了。武汉新建商品住房成交面积同比分别下滑43%，这是近8年来成交量最低的一年，新建住宅开盘平均去化率是：

19%。

武汉是二线城市的一个缩影。2020年中国共出台了498次调控政策，2021年出台了651次调控政策。到了2022年，政策全面转向，这一年房地产调控政策出台了：

1120次。

这三年政策总结起来就六个字：不准涨，不准跌。一只有形的大手，在拨弄着房地产大盘的K线图。

现在，包括武汉在内，大部分二三线城市都在放松限购、降低首付比例和降低首套房利率了。很多城市首套房利率已经拉低到3.7。

大力纾困还是有效果的。比如武汉，今年2月新房成交1.2万套，创七年来的新高。只是这个小阳春，有点昙花一现。

3月第二周，武汉新房成交就减少到2600套，环比减少了两成多。除了主城区一些性价比高的楼盘，武汉大部分新区热度还是不足。

这也是很多城市进入3月份的销售情况。西南证券的数据说，春节后到3月10日，13座城市二手房成交面积，只是基本回到了正常年份的水平。2月份，新房曾连续四周回升，但最高点不过是勉强和去年下半年数据持平。

很显然，热炒的回暖，其实只属于十几个核心城市的核心板块，大多数城市都与回暖无缘。二线和三四线城市二手房均价，2月份其实还在继续下跌，只是跌幅收窄了。

从全国的数字来看，1月和2月，新房销售同比：

下降4.8%。

进入三月份，成交面积立刻开始逐日下降。一位前十房企董事长跟兽爷说，最近他们房企的销售，要比2月份后两周下行20%。二线城市除了成都、杭州、长沙表现还不错外，其余都在下调。

与此同时，二手房挂牌数还在持续增加。重庆成都二手房挂牌量都超过了20万套，天津、南京和苏州挂牌量都在15万套以上，四个一线城市二手房的总挂牌量，也在不断攀高。

二月份的市场狂热里，包叔写了篇文章《冬天还会远吗》，这个喜欢叫春的男人，罕见地陷入了贤者时刻。

更大的考验还在后面。对很多开发商和地方政府来说，最难的时刻还没有到来。

这也意味着，博弈还会继续。

央行领导曾说过一句话，市场关切落空了，落空了就不关切了，不关切后面的事就难办了。

说的是股市，但现在越来越适用于楼市了。

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