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深圳多个网红盘交房即遭维权:房企利润压缩扣成本,有房企贴钱保交付|今日播报
2023-03-16 13:38:55 来源:腾讯网 编辑:news2020

在深圳,想收到一套满意的新房,成了一个小概率事件。

自新房限价以来,深圳楼盘几乎是“逢交付必维权”。多个曾经日光的网红盘,到了交房的时候,漏洞百出。除了漏水、外墙鼓包、承重墙钢筋外露等一些传统质量问题,还新增了一系列因精装交付带来的各自货不对板,比如园林绿化面积、地板、墙面材料,与宣传不一致。


【资料图】

这段时间,已持续一年多的深圳“中海汇德理”房屋维权又掀起一个小高潮,因楼盘外立面升级问题迟迟无法解决,业主怨声载道。沟通无果之下,有业主透露,项目所在区域的有关部门称可以考虑将中海整个区的项目停工。目前,业主方给出的最新消息是,中海方面已承诺提供品质提升资金,3000万元。

截止发稿,中海方面并未对此给出回复。

“业主就是想通过维权来退房。”一名中海地产的内部员工对《凤凰WEEKLY地产》说。

“中海汇德理”并不是个案,全国多个城市在2019-2021年这几年楼市高峰期的楼盘,在房屋维权问题上,舆论场出现了几乎一致的转换。

过去弱势一方是购房者,开发商的形象多是资金雄厚、霸道无理。限价之后,购房者被被冠上了“职业房闹”的标签,许多外界观点认为维权业主因房价下滑,为退房而不择手段,开发商反而成为弱势一方。

新房和二手房价下滑是引发房屋维权的一大诱因,但这并不能掩盖开发商在薄利时代降低建造成本、装修减配的事实。

“新房限价之后,开发商为了省成本,项目的设计是一降再降,甚至出现不可逆的安全问题。”中建八局的一名高级工程师对《凤凰WEEKLY地产》说。

“网红盘”翻车

“汇德理”是深圳楼市高光时刻名副其实的“网红盘”。

楼盘位于深圳市龙华区上塘地铁口,2020年8月开盘,开盘均价7.53万元/平方米,与当时周边的二手房小区形成1万—2万元/平方米的倒挂。开盘当天,1179套住宅在短短的五分钟内被秒光。2021年底,楼盘竣工备案。

事件的开端在2022年初,业主发现楼体外墙出现鼓包。从当年4月开发商开始对外墙进行施工,一直到2022年10月,外立面的修缮一直未完成,甚至出现了钢筋外露的问题。12月,当地有关部门敦促外墙整改。到了今年2月,施工方仍然在粉刷外墙,外墙维修长达8个月。

由中海汇德理业主代表提供

一名参与和开发商沟通的汇德理业主对《凤凰WEEKLY地产》透露,当地部门在沟通时表示,如果外墙问题无法解决,可以考虑暂停中海在当地整个区的项目施工。

上述汇德理业主介绍,除了外墙问题,楼盘装修交付的最终成果也和最初公开的装修标准不符,比如将网上报价6000多元的入户门,定价到25000元,10000元的智能马桶定价为16000元,电视背景墙将1400元/平米“定制木作”换成140元/平米“PVC+冷敷木纹纸”。

《凤凰WEEKLY地产》于近日走访中海位于龙华区的另一个楼盘“明德里”时,看见它的外立面挂着的广告条幅上写着“央企精装房”。中海过去以建筑质量闻名业内,如今因为新房维权走下神坛,多少有些令人唏嘘。

“汇德理这个事出了之后,很多人说央企怎样怎样,伤害的是整个国资开发商的品牌形象。”在谈起此事时,深圳一家国企开发商的中层感叹。

深圳翻车的“网红盘”还有位于深圳沙井的万丰海岸城。这个楼盘2021年开盘时正好撞上“打新热”,但交付后出现了通道过窄、实际尺寸与图纸不符等硬伤。

单价超10万的豪宅也难以幸免,曾遭“万人抢”的润玺一期,楼梯间的材料从润府三期的石材降成瓷砖,地板色泽上存在明显差异。

降本增效的后遗症

造成普遍性的质量问题,一大原因就是限价带来开发商的利润压缩,不得不在单个项目上抠成本。

还是以汇德理为例,通过最新的现场照片可以看到,直到目前,汇德理的外墙还是有明显的色差。

由中海汇德理业主代表提供

“涂料有好有坏,最次的30元/平方米,普通的还有50元和80元的,档次最高的200元—300元,出现明显色差应该用的是比较次的涂料。”一家总部在上海的大型开发商的工程口员工介绍道。

汇德理业主维权的主要诉求是升级成铝板外墙。《凤凰WEEKLY地产》了解到,市面上的铝板最低也要400元/平米,涂料和铝板的成本差价最高能超过10倍,中等水平相差3—4倍。铝板以前应用在写字楼比较多,住宅不多,但这几年豪宅也开始流行使用看起来高大上的铝板。

“我们有一个盘,玻璃和栏杆之间应该留2公分的缝比较合理,为了省成本,留了10公分。这个10公分擦着规范的边,但确实风险很大,孩子很容易往下面扔东西。业主因为这个缝维权,不合理,但合情。我们最后没办法,还是花了几百万去填这个缝。”一家TOP5开发商深圳公司的员工介绍道。

“按理说,施工新工艺在2018年普及后,房屋质量应该会更好。但现在开发商为了降低成本,项目的设计是一降再降,设计标准就是减配:比如楼板钢筋原来用直径12的现在用直径6的,原来厚度120现在80。外墙原来是真石漆,现在是普通涂料。”上述中建八局的工程师说,“现在的趋势是,商品房质量越来越差,保障房的质量反而越来越好。”

值得注意的是,市面上还有一些新楼盘,因为拿地时间早,利润空间本来就大,所以并没有受到限价太大的影响,但依然出现了质量问题。

“前几年市场不好,集团整体都在降本增效,各城市公司都在减配,造成产品不好成为常态。”一家央企开发商北方城市公司的中层说。

价格差带来心理差

事实上,放眼过去几十年的商品房历史,新房质量一直是个老生常谈的问题,只不过,它可大可小。在不同的时期,它的存在感是不同的。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,开发商在建楼的时候会看购房者关注什么。

“如果购房者关注房价的涨跌情况,开发商在营销和开发的过程中也会更注重项目的规划概念、区位价值、交通、配套优势等,不太注重房屋居住的舒适性。在房价上涨的过程中,房屋的增值价值对购房者更有吸引力,而购房者对房屋的质量瑕疵也有一定的容忍度,房屋存在的一些瑕疵会被掩盖;而当房价下跌,包括漏水、裂缝、物业、绿化、学校等前期开发商不太重视的问题就会暴露出来,业主就会以这些瑕疵为理由来维权,这也是深圳楼市以及其他重点城市楼市存在的普遍现象。”

“房子不是iPhone那样工业流水线生产,房子现在还是人工品,你说一点问题没有,是不可能的。等住宅工业化、全部走装配式的话,问题会少很多。比如空鼓裂缝、漏水这些常见病,都是先修好,然后再去维修,入伙前几个月都是专门搞维修的。”一名央企开发商的客服部门员工说。

他认为,新时期的房屋维权有故意扩大化的现象,“业主找到某个触发点,扩大问题面,边谈边提更多要求,要求加配。”

据了解,深圳就有一豪宅楼盘,因为业主要求升级外立面,最终开发商办理了退房。“我们轻易是不加配的,原定的涂料外墙就是涂料。如果这个小区升级铝板,其他小区也要升级。”上述中海地产的员工说。

造成诉求扩大的一大原因是价格的心理落差。

还是以汇德理为例,开盘时其和周边楼盘形成倒挂。就在2022年初,与汇德理仅一路之隔的卓越柏奕府精装修交付,价格相当,享受95折优惠,从总价来看,能优惠30万—50万左右,首次开盘637套住宅,仅229批客户选房。中海在同区的明德里,至今未销售完。

要求退房的业主,主要关注的也是价格差,这些业主里,确实有不少是投资客。“我当时在开盘现场,投资客的比例是不小的。”一名参加了汇德理开盘的深圳业内人士说。

中海汇德理业主2020年1月10日致雷区长函

但投资客目前并不是维权的主流。“我们现在主要的诉求是上铝板,不是退房,想退房的是少数。”上述汇德理业主表示。他介绍,在最新的一次沟通后,中海公布了提供品质提升资金3000万,由业主自行投票决定用途。

“绝大多数维权者并不是想退房,业主更多的还是对质量的不满,老百姓觉得花这么多钱买的房子,这个破样子,心里接受不了。”上述央企开发商的客服部门员工说。

目前,新房市场还未完全回暖,深圳新盘普遍都有折扣,新的迹象正在显现。据了解,去年深圳有豪宅业主将新房以低于开盘价的价格“甩卖”,引起一片哗然,购房者不禁担心新房保值的问题。

“我们今年决定贴钱升级装修,一定要保交付,不止关心新房价格,还要关心我们项目的二手房价格。”深圳另一家央企开发商的一名中层对《凤凰WEEKLY地产》透露,“现在是房住不炒嘛,业主里有越来越多自住客,会更关注房屋的质量,而不是短期的炒作价值。”

新房销售的疲软,或在倒逼开发商主动升级质量,以提高市场竞争力。持续多年的新房维权的胶着局面,有望找到解决的突破口。

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