撰文|张银银&编辑|欣欣然
(资料图)
如果消息为真,我们要恭喜融创中国,要祝贺房子烂尾的朋友。
近2天,不断有媒体报道说,从知情人士、接近融创中国的人士处了解到,该司的境外债务重组计划进展顺利,有望于2023年3月底前对外公布债务重组计划。
截图来源|百度(特此感谢)
消息确切来源不清楚,或许是有关方面提前放风。从媒体对融创中国的采访申请看,普遍没有正面回应。
总的来说,杠杆游戏是希望消息为真的。因为只有完成了境外债务的重组,经营才可能重回正轨,对于购房者来说,房子才不会烂尾。
下文,我对融创中国境外债务重组的一些进度,以及最新的经营销售情况做个梳理,希望对杆友理解融创中国有所裨益。
1、为什么传言是3月底前对外公布其债务重组计划?
从《证券日报》、澎湃等机构媒体的报道看,他们都提到,从接近融创中国的人士、知情人士等消息源获得的消息。
上述信源都表示,融创中国的境外债务重组计划进展较为顺利,重组计划获得了主要持有人临时小组的支持,双方将签署重组支持协议。
根据融创中国2022年12月的公告披露,杠杆游戏注意到,截至2022年6月底,境外有息负债本金额约为110亿美元(未经审核),其中约37亿美元,约占境外债务总额的34%的原始到期日为2022底前。
根据企业预警通的数据,融创中国目前有10笔境外债券,其中3笔将于2023年内到期。
如下图,最后面3笔。
最早的一笔将于4月到期,注意这个时间节点。这也便与近期所传,融创中国拟在3月底前对外公布其债务重组计划的时间对应上了。
图表来源|企业预警通(特此感谢)
也就是说,融创中国希望不再有海外债务违约。
接着我们梳理一下此前融创中国境外债务重组工作的一些进展。
2022年12月9日,融创中国公告了初步的境外债重组框架:
1)计划将30亿至40亿美元的债务以及部分股东借款,转换为普通股或股权挂钩工具;
2)剩余债务则进行展期,展期时间为2至8年;
3)提供部分资产处置净收益拟作为偿还新票据的额外资金来源;
4)向及时支持重组方案的债权人提供同意费。
不过之后,直到今天,我们没有获得融创中国上述方案的进一步确切官方消息。
从近期的媒体传言看,或许意味着上述方案基本或者有修改得到了主要债权人的认可。
澎湃的消息说,融创中国提到或将通过发行新的美元票据来置换现有的票据,债权人还可以申请债转股。展期期限最短为2年,最长为9年。
除了境外债务,国内此前2023年1月处置了深圳文旅项目。
同时境内债方面也在2023年1月取得重大进展。
总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过,共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS,加权平均展期期限3.51年。
对此,融创中国指出:
展期方案通过后,将有效缓解公司未来3至4年的流动性压力,进一步改善整体财务状况,为公司恢复生产经营、回归健康发展轨道创造有利条件。
为保障投资人利益,融创还以广州文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处资产作为展期偿付保障,并设计了现金支付+小额兑付的机制。
2、销售恢复有限,还需努力
根据日前融创中国发布的公告,2023年2月,该司实现合同销售金额约108.6亿元,合同销售面积约81.4万平米,合同销售均价约1.33万元/平米。
截至2月底,融创中国累计实现合同销售金额约180.9亿元,累计合同销售面积约140.1万平米,合同销售均价约1.29万元/平米。
1月时,融创中国实现合同销售金额约72.3亿元,比较遗憾的是,同比下降74.1%左右。合同销售面积约58.7万平米,合同销售均价约1.23万元/平米。
如此说来,2月相对于1月销售还是有所恢复。不过杠杆游戏要提示一句,1月有过年因素。如果这样看,2月的环比增速、恢复状况应该说也不算很理想。
2022年12月时,融创中国录得82.3亿元左右的合约销售额,合同销售面积约66.4万平米,合同销售均价约1.24万元/平米。
此般说,杠杆游戏认为,2023年1、2月融创中国的表现还是可以。大环境的逐步改变,还是有些效果。
2022全年,融创中国累计实现合同销售金额约1693.3亿元,累计合同销售面积约1284.7万平米,合同销售均价约1.32万元/平米。
应该说,融创中国2月无论销售面积还是单价,都有企稳、修复的势头,当然总体来说还很有限。
与此同时,交付、保交楼方面也有一些进展。
融创中国官方说法是,2023年1月,在全国19个城市交付了31个项目,取得“保交付”开门红,涉及1.9万户家庭,分布于杭州、苏州、哈尔滨、贵阳等地,包括佛山滨江首府二期、重庆长乐雅颂一期、苏州时光印花园、哈尔滨融创文旅城融园二期等。
比如1月15日、18日,杭州湾壹号望臻园和融望园相继迎来交付。
融创中国称,目前,杭州湾壹号全系住宅全面交付,“在近五年时间,杭州湾壹号完成了8次交付,共实现了5123户家庭的安居梦。”
只有可以如期或者约定日期交房,购房者才有信心;只有工地都复工起来,才能吸引更多购房者。
而这需要钱,需要债务获得展期,需要重新获得现金,无论卖起来还是再融。这当然是个循环,更加凸显当下债务重组的重要性、销售逐步恢复的价值。
3、2022年中报尚未发布,股票依旧停牌
目前,融创中国还未披露其2022年中报,该司股票也已依旧处于停牌状态。
同时,其也未披露关于2022年某个时段的业绩预告等,因此我们无从知道融创中国2022年以来的确切财务状况。
当然可以确认的是,2022年的情况肯定好不了。
2022年末,融创中国披露了公司2021年的年报,我们不妨回顾一下。
2021年,融创中国实现营收近1984亿元,不过相较于2020年的2300余亿元,下滑了近14%。
应该说这个下滑幅度不算很大。
值得一说的是利润指标。2021年,融创中国归母净利润为-382.6亿元,2020年为赚了356.4亿元。
如上图,不仅归母净利润亏的,连毛利都亏的。2021年毛利为-17.9亿元,2020年高达484亿元,2019年也有414.1亿元。
这其实不是最有趣的。最好玩的是,2021上半年时,融创中国还说自己是赚钱的。
如下图,杠杆游戏注意到,2021上半年,融创中国的营收超900亿元,比2020年同期的700多亿元还增长了20%多。
不仅如此,当时毛利高达近200亿元,相较于2020年同期的不到180亿元,增长了12.5%左右。
好玩的是,如杠杆游戏上文所述,到了2021年报,全年下来,毛利竟然是亏的。
图表来源|东方财富(特此感谢)
你说这是发生了什么?我们知道,从目前的业绩预告看,2022年很多公司说自己计提数额巨大,其中包括华侨城这样的央企。
而这样的故事,对于融创中国来说,2021年已经发生过。
更夸张的是,2021上半年,融创中国拿下归母净利润近120亿元,全年却是业绩大变脸,该数字为-382.6亿元——上文也写过。
是不是震惊了?
融创中国需要还的钱,合计大概还有3000亿元左右,合同负债可能也有3000多亿元——如此大体量倒不得、不敢倒,也没人能轻易接盘。
2022年的财务状况虽然没发布,连中报都没发布,一定不好。
销售遇阻、陷入流动性危机之后,融创中国自然更难了。
“债”在眼前,不展不行啊!传闻的消息可以落地吗?融创中国能上岸吗?我们拭目以待,期待烂尾房都有救。
本文未标注出处的财务图表,均源自融创中国有关公告,特此说明并致谢
版权及免责声明:本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载
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