最近,房地产行业的重磅政策,着实有点密集了。
20号,证监会刚宣布了要开启不动产私募投资基金的试点。
(资料图片)
24号,央行和银保监会又发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》,俗称住房租赁“金融 17 条”。
这些政策都很重磅,但是因为和普通人买房不直接相关,购房者很容易忽视,甚至很多非业务相关的地产人,也都不是很重视。
但这就跟下围棋一样,每手棋之间是相互照应、有章法的,看似孤立,其实都是由一个完整的进攻策略组织起来。
总的来说,今年的很多政策 ,不再像去年那样治标不治本,而是逐渐形成合力,大刀阔斧地开始加速建设房地产新模式。
情况紧急,一切都在加速。
➊ 加速化解存量库存,放开限制性投资主体入场。
➋ 加速租赁住房体系建设,政策优惠从保租房扩大到整个租赁市场。
➌ 加速摆脱”三高“,向新模式转型。
把最近的新闻全部汇总到一起,构成一幅全景图,就是——「改革」。中国的房地产,正在从大开发向大资管方向狂飙迁徙。这会深刻影响整个地产行业的发展方向。
加速化解存量库存
放开限制性投资主体入场
短期来看,当下的房地产最棘手的,其实是土地供应资源错配,造成的住房供应的结构性错配。加上去年房地产市场下行,留下了很多没有消化掉的项目。
很多城市现在都需要去库存,但是有效需求却不足。以前的购房主力,也就是千万个普通人,没有购买力了。要去化库存,就要找到新的需求。
新的需求在哪里?
一部分是政府直接下场买。因为政府作为保障性住房的提供主体,还有大量的需求没有释放。
所以我们去年看到,全国各地政府都在大量统一收储市面上的再建房屋。甚至,各省政府将保租房监测评价结果纳入了对城市政府的绩效考核。
根据住建部统计数据,截至2022年10月底,去年全国保障性租赁住房已开工建设和筹集233.6万套(间),占年度计划的98.8%,完成1750亿元。
今年,有关部门拟设立1000亿元住房租赁贷款支持计划,支持部分城市试点市场化批量收购存量住房,在扩大租赁住房供给的同时,也能缓解新房市场库存压力,达成“双赢”。
这种方式可以说是一举两得,既解决了去库存的问题,也完成了保租房建设目标的推进。
唯一的问题是,政府负债增加了。这是一个更危险的定时炸弹。
所以现在的不动产私募基金和租赁住房“金融17条”的出现,就让除了政府、普通居民之外的另一个重要市场主体入场,那就是:投资机构和投资者。
这次的《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》把住宅纳入了投资范围:不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。同时,不动产私募基金20%的部分可以由自然人投资。
也就是说,鼓励机构和富人购买和持有房产。过去被严格限制的投资需求,可以有新的渠道投资房产,同时免除了有钱人持有房产可能面临的房产税开征的顾虑。
去年11月,建行300亿住房租赁基金正式落地,今年1月,建行与万科联合创立了建万住房租赁投资基金,投资收购房企的存量资产,统一委托万科泊寓运营,最终通过市场化整售、公募REITs等实现投资收益。基金规模达到100亿元,并留出了数十亿的额度向社会资本进行市场化募集。这类成熟的优质项目,很可能成为不动产私募基金的投资标的。
从短期来看,能够缓解新房市场压力,盘活存量化解风险。长期来看,引入机构来对存量资产进行改造和运营,也能进一步提升资产的价值,向地产新模式转型。
租赁住房体系加速
投资属性和消费属性分离
房地产作为一种资产,天然就是具备投资属性的。但是,房地产又和“居者有其屋”的民生问题息息相关。所以,必须要“房住不炒”,避免房价过高。我们过去的政策,也都是在打压房地产的投资需求。
但过去三十年,房产成为了城市发展红利的分配载体,财富效应相当强,投资属性反而增强,也就出现了一边调控、一边涨价的情况。
要释放房地产天然的投资属性,同时保障基础民生,国际成熟市场的做法,就是把居住属性和投资属性剥离开。采用保障性住房和商品住房双轨制。
首先,居住属性用社会福利性质的保障房和租赁住房满足,尤其是长租。通过相关的法规,保障租客的权益,提高居住稳定感。通过租售同权,解决教育、医疗等城市资源的公平分配。
其次,通过公募REITs把住房投资,变成所有人都能投资的产品,就像股票一样。人们不需要买房,就可以分享城市发展的红利,参与门槛降低,分配更加公平。居住需求和投资需求,分开实现。
但是,要实现双轨制——
首先,要有足够的保障房、租赁住房供给。同时,调动长租企业参与的积极性,在资金成本、回报率、退出机制上有可行性。
其次,要有资产证券化的机制。
去年,这两个方面的突破性政策,可以说是蔚为可观。今年,租赁系统的建设,还在进一步加速。
1、进一步多渠道筹集存量住房,加大保租房供给。
这类房屋由深圳人才安居集团和贝壳投资的愿景明创集团合资成立,结合了国企和金融机构的低成本资金、资源、政策优势,和民营企业的实操运营经验。入市后,政府通过国企控股、叠加补贴的手段,能保证单套租金基本不变,能最大程度突出保障性。
同时,第一批“非改住”的存量盘活项目也正在加速落地。将闲置和低效的商办、厂房、仓储等非居住类存量房屋,改成租赁住房。
1月份,龙湖冠寓改建的北京市首例“非改住纳保”项目,将地铁上盖的闲置办公楼项目,改建为拥有728套房源的保租房项目,已经正式对外出租。
2、扶持政策从保租房扩大到整个租赁市场
住房租赁“金融 17 条”,央行和银保监会针对长租公寓的资金成本问题,给出了全方位的支持。
首先是信贷支持。不管是租赁住房的建设、批量购买,还是后期运营,都能得到信贷支持,且贷款比例能达到8成。尤其是租赁运营企业,批量购买租赁住房,最长能获得30年期限的贷款支持,这已经超过以往对居民贷款的支持力度。
其次是允许发债。大力支持住房租赁企业发行企业债和租赁担保债券。住房租赁企业持有运营的租赁住房具有持续、稳定现金流的,可将物业抵押作为信用增进,发行住房租赁担保债券(Covered Bond)。
最后是允许证券化。去年8月,首批试点的保租房REITs在万众瞩目中入市,公众投资者认购全部超募,认购金额规模超过2000亿。此次住房租赁“金融 17 条”,提到要「稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作」,给市场化租赁住房也提供了优秀的退出机制。
这可以说是长租公寓行业力度空前的超级利好。房地产“租购并举”的新模式,已经落下了关键性的一枚子。
加速摆脱“三高”
向新模式转型
2月16日《求是》杂志发表的重要文章《当前经济工作的几个重大问题》中,提到「要深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化,抓紧研究中长期治本之策,消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端,推动房地产业向新发展模式平稳过渡」。
什么是新发展模式?
首先,是加速现房销售试点。
2月23日,财政部原部长楼继伟在一场主题演讲中表示,房地产“三高”运行模式已经走到尽头,“(房地产)最终要过渡到取消预售制,这是房地产“三高”运行的重要节点之一”。
1月,住建部部长倪虹在全国住房和城乡建设工作会议上也明确提出,“有条件的(地区)可以进行现房销售”。随后,山东、安徽、河南等省份明确表态2023年将因地制宜开展现房销售试点。
现房销售试点开启,意味着改革加快,进入实质性阶段,后续规模或许会更大。房地产新模式的改革方向已经很明确,就是一步步逐渐增加现房销售比例。
其次,是加速不动产登记,为房产税开征,土地财政转型奠定基础。
2月15日,住建部正式宣布,第一次全面摸清了我国房屋建筑和市政设施的“家底”。
第一次形成了反映房屋建筑空间位置和物理属性的海量数据,城乡房屋建筑第一次有了“数字身份证”。相当于,把全国的住房都标记了GPS坐标,并赋予了身份标识,建立了可供查阅的数据资源库。
过去,房产税一直没有开征,其中一个重要障碍就是不动产登记制度没有完成。
而这一次,住建部历时3年,动员了260万人,对全国的房屋,进行了一场彻底的普查和“体检”。可以说,“房屋字典”的完成,为房产税开征,走出了关键性的一步。新一轮的房产税试点,或许也已经在路上了。
小结
把今年前两个月的政策和新闻放在一起,我们能清晰地把他们串联出一条线索,房地产新模式的框架已经初具雏形了。可以预计,今年一系列的大动作、大政策,还将接踵而至。
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