2023年春节后,北京楼市重新启动,多项提振政策下,热度渐渐回升。北京大力供地的同时,盘活存量形成有效利用也是重中之重。存量中可盘活的,除了旧改项目以及集体土地等之外,还有一部分可观体量,就是在2017年商住限令后一直沉寂的,数千万平“以商办名义拿地却意在商住”的待开发或待售面积,其总货值超过8000亿元。
(相关资料图)
2017年3月26日,京建发[2017]第112号文件(简称“326新政”)发布,全北京商住房市场一夜冰冻。文件以当日为界,将“已售”和“未售”划分两段,未售的不可再卖给个人,已售的需个人购房者具备北京购房资质,银行端则叫停个人商住房贷款。
如今,326新政已近6周年,商住市场一落千丈后慢慢平静,6年来基本被隔离在主流房地产市场之外。2月26日,多家房企在北京住宅房地产业商会组织下发声,希望能够在提振地产支持住房消费的新发展模式下,促旗下商住存量获得新生“契机”。
从楼市中被剥离的6年
“永远忘不了那一天。”东亚首航国际业主林玫(化名)回想起6年前,声音仍带着些许黯然。
“我2012年6月买了这套40平开间,算小区里楼层朝向都不错的,当时花了40万元,1万元一平,之后商住房市场越来越火,到了2017年初的时候,中介甚至一周给我打一次电话,每次打电话都说又涨了3到5万元,看涨这么快,我有点慌,就想着赶紧卖掉,当时已经涨到125万元了!”虽然时隔六年,但林玫对于每个细节仍能脱口而出。
“为了卖房,我在2017年2月把贷款全部还清了,3月份,通过链家签了卖房合同,价格125万元。”林玫说。“然后呢?”记者询问,林玫顿了一下,“然后就出政策了,我们除了最后一步过户,别的流程都走完了,然后,对方就没资格了,就毁约了。”
东亚首航国际,位于顺义临空经济区,2011年12月开盘,商办类产权,购房者多为个人,因户型小位置佳,多数业主选择将房子出租,目前40平开间租金约在2800元/月,其中既有住户也有小公司。
“326新政”之后,林玫最高点125万元的房子价格一路下滑到如今不到60万元。“跌回原形了。”林玫调侃,“持有11年,要是政策能有丁点的松动,我都要赶紧把房子卖掉,怕了,真的,不管什么价格。”
中原地产研究中心统计,326新政后的一个月里,北京商住房实际市场成交跌幅99. 9%,新政前一年间商住房的成交量为67013套,新政后一年间的成交量仅3589套,跌幅94.6%。平均售价从新政前的44390元/平降为20884元/平。
唯一令林玫欣慰的是,比起房价,租金多年来一直平稳,租11年下来,基本已经“回本”。“我是幸运的,因为买的便宜,很多在326新政前夕高点入手的业主们,就没那么幸运了。”
记者注意到,与商住房市场同步归于沉寂的,是关于商住房的声音。326新政当日,各媒体重磅报道,甚至有媒体用“绞杀”“一剑封喉”来形容新政对市场的影响。此后,商住房价断崖式下跌,多处未售产品开发停滞,舆论唏嘘之后,时间推移,商住房逐渐静默,存在感越来越低。
彼时,出于符合政策规定的要求,各中介平台纷纷将架上商住房户型图中的“床”“厨房”等居住因素去除,仅剩下户型外框,如链家等更加彻底,一律不放图片,只有私下询问时,销售才会告知房源信息。
曾红极一时的商住楼盘中弘北京像素,出于符合政策规定的要求,如今在中介app上无图呈现。
在云房数据研究中心的统计中,2017年5月30日(也就是326新政两个月后),北京商住房存量超过2.3万套,按照近两个月每月成交124套计算,去化周期超过15年(同时期测算的住宅去化周期为28个月)。往后推移至2018年2月28日,云房统计,北京市公寓类产品库存套数将近2.8万套。越来越安静的市场中,库存数字也在悄然上升。
进退两难的数千万方待售面积
6年来,被淡出视野的不仅仅是林玫们,更有一个庞大的群体,就是326新政中被划分到另一端的“在售、未售”的开发者们。
据北京住宅房地产业商会向《华夏时报》记者提供的数据显示,2009年以来北京市共计成交945宗商办用地,规划可售面积7514万平方米;其中已售2628万平方米,约25.67万套,未售4886万平方米,占规划可售面积的65%以上,未售中又有4172万平方米属于未上市,占规划可售面积的55.5%以上,而这些项目全部都是2017年前拿地。
这些项目距今最短也有6年时间,北京住宅房地产业商会会长黎乃超对记者表示,“大量商办项目出现成本价(拿地成本2万元/平左右,加上建造成本,再加上多年的利息成本,合计在 4万元/平以上)高于市场售价的局面,这些项目也因此而‘搁浅’或‘滞销’,并长期占用沉淀了巨额资金,初步估计货值8000亿元以上。”
“这8000亿元资金,8成以上来自于银行贷款。”黎乃超说:“每年资金成本罚息多少钱,运营成本、管理成本多少钱?”
据悉,旭辉位于大兴的约10万方商办地块已经持有8年,拿地价约10亿元,如今开发停滞。对此,旭辉北京公司总经理张志军表示,“财务的费用已经大几个亿花掉了。我们一直在沟通和做方案,以极低的建安成本加房价的形式政府回购也好,或者以基金包括银行的贷款性质把它处理掉也好,现在不在乎这个地能挣钱,能盘活就行。”
“现在地上全是草,一直放着,要是能做长租公寓或其他,虽然也在亏损,但毕竟盘活了,它能产生效益。”张志军说。
旭辉大兴停滞商办地块。 截图自百度地图
旭辉大兴停滞商办地块现状实拍图。 受访者供图
2018年12月,广州出台新政,为个人打开了商服类物业购买窗口,看似并不重磅的一个政策,却在北京激起涟漪,当时多名专家预测:北京商住离“解禁”不远了。此后,多家企业奔走呼吁,希望能够解决遗留问题,摆脱困境。
2023年2月26日,一场由北京住宅房地产业商会牵头,20余家房企参与的“北京商住行业研讨会”召开,据公开描述,“研讨会的主要目的,即为如何推动北京解决‘商改住’‘限购限贷’等遗留问题建言献策。”据记者了解,该会议也是行业6年以来最大规模的一次围绕商住房问题的探讨。
会上,当代置业营销中心总经理朱锦绣提到,截止2017年3月25日,公司位于顺义的某商办项目,没有做任何渠道维护,自然到场客户达到1000组,但326新政实施后,绝大部分客户因不符合要求,项目销售停止。
融创北京城市大宗交易负责人兼西长安壹号项目总经理张皓表示,融创在2014年通过招拍挂取得的商住项目至今已是第9年。首期成熟交付是个已达5000套+的社区,326新政后,融创试图以“产业孵化基地、政府保障房回购、长租公寓、外资收购做康养运营以及发行Rites等多元化”测算论证,找寻盘活存量的途径,都因核心瓶颈“算不过帐”而夭折。
追根溯源
北京市为何要出台326新政?
合硕机构首席分析师郭毅认为:“初衷还是北京人口疏解,因为商住房小面积、低总价的特点,使得一部分刚需家庭选择购买商住房上车;另一方面也因为居住风险,包括消防,治安等;同时也背离了政府在片区内规划商业公建的初衷,没有满足配套升级需求。”
对于商住房带来的居住问题,戴德梁行中国资本市场董事总经理刘兵向记者进一步诠释,“拿阳光100来说,这本来是个高档小区,但是很多业主租房给小企业,这样工作居住混在一起,对居民环境影响很大,既然有规划,那么就应明确定位,转成住宅的话,楼宇品质会保护得更好,楼里办公的很多小企业,也可以去产业园区,比如亦庄,会有对应的这类产品服务小企业。”
记者在2016年走访商住房时候曾看到,如网红盘中弘北京像素,也难以避免居住隐患问题,曾在小区外挂“夜晚睡觉门反锁,防偷防盗靠自我”的宣传条幅。
2016年,中弘北京像素的外挂条幅。
多重原因下,为了进一步规范市场,北京市终于施出重锤。然而,刀斩沉疴同时,阵痛也来得极为猛烈。
从业主端来看,据上述北京住宅房地产业商会数据,已售出约25.67万套。而商住房价普遍腰斩后,这些业主的资产大幅缩水,且难以出售。
这些远低于市场价的房源如果恢复流通,将产生什么影响?在前述北京商住行业研讨会上,汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏表示:这些商住项目单价一般在2万—3万元左右,低一点的在1.4万—1.9万元左右。进入到市场之后,能够有效平抑房价,降低北京的房价增幅。
中央财经大学法学院教授、不动产与自然资源法研究中心主任宋志红认为,“从建设和销售的环节来看,在规划设计、开发建造、竣工验收等等环节,均进行了合法审批,在后续规划设计、建造销售等环节也均得到许可,但房子建起来后。突然出台禁止卖给个人的政策,此种做法不利于对市场主体的利益保护。”
从企业端看,更有远多于小业主持有的另外2/3存量在手。新政前,当时市场追捧下,开发商获取商办用地的溢价率甚至高达115%,这个数字是远高于同区域同等地段纯商办楼盘售价的,北京的“商住”大多集中在五环外,如果作为纯商业出售,吸引力有限,让开发商愿意为溢价买单的,正是“商住”这一形式的存在。
326新政之后,这些土地售价低于成本,“动”则赔钱,“不动”也赔钱。
黎乃超提到,“在北京,大约有3000万—4000万平方米的商办项目得不到合理利用,造成巨大的资源浪费和资产闲置。盘活商住存量的好处是,有利于平抑房价,增加供给,租售并举,活跃首都市场,增加税收,化解经济金融风险,释放出大量闲置资金。”
如何解决?
围绕如何解决问题,市场观点集中在两个核心上。
第一是打破“500平分割线”限制。326新政提到,商办类项目最小分割单元不得低于500平方米。郭毅对记者表示:“这使得产品开发遇到了很大局限,商业业态多样,比如社区底商、小铺面有的只有三四十平米,而目前限定的500平是使用面积,建筑面积会更高,一刀切管理的话,对于北京多元化商业布局存在着不利影响。”
第二则是取消个人购买限制,恢复贷款。关于这点市场争议较大。
黎乃超表示,对于不同情况应该以不同方式处理。对于3·26新政出台前,已经开工建设的商办项目,无法改成办公商业的,只要其土地出让合同中未约定“不准销售给个人”等限制条件的,应该允许个人购买,允许个人贷款。
郭毅也认为,“一套500平商办类产品,平均约3万元/平的话,一套总价就要两千万元,还是一次性付款,这大大局限了商办面向市场时候的接受的人群和接受度。”
在现有基础上想方设法释放土地价值,是更为现实的问题。和林玫的想法类似,企业多数对于“赚钱”已无执念,“盘活”是第一要义。
绿地北京公司副总李志祺对《华夏时报》记者表示,绿地在北京的商住项目有相当高的比例位于各园区中。急需园区放松企业入园限制,同时考虑利用现有存量商办改造为长租公寓的模式,完善园区配套设施,解决入园企业住宿困难的局面,以此提高商业办公项目对优质企业的吸引力。
改造成长租公寓或者养老、人才类公寓,从而搭上如今证券化的顺风车,是很多企业期待的,但前提是“能住”。也有的想通过政府回购,甚至贴补嫁妆,将地块送回“娘家”。
记者了解到,北京曾有“共有产权养老住房”的实施案例,2016年发布的《共有产权养老服务设施试点方案》将该模式定义为“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”。
据媒体报道,当时的应用案例,是乐成集团旗下的双桥恭和家园,其是以“按份共有”方式销售不动产产权。即:投资商持有每间居室5%的产权,95%份额出售给家有60岁以上老人的居民。养老设施居室之外的其他公共养老服务设施由建设单位持有100%产权。”
这其中,可以买卖的是95%购房者持有产权,年限50年,但条件是,买房或者租房的人家中必须要有60岁以上的老人。
黎乃超表示,该案例的解决方案,或许可以为目前的商住困局,提供一些启发思路。
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