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近日,在“第一次全国自然灾害综合风险普查”发布会上,原话说的是:“近三年来,住房城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”
【资料图】
注意,这里说的是房屋建筑,不是单指城市,也不是单指住宅。学校算,工厂算,商场也算,医院也算,办公楼、自建房、商品房都算。
6亿栋建筑,并不能代表中国的住宅库存。
真正的库存应该怎么算呢?
国联宏观总结了由小到大的四个口径:
1,已竣工待售住宅的库存,也就是咱们平时说的现房。
2,施工中已经预售但未售住宅的库存,也就是拿了预售证还没卖掉的期房。
3,施工中尚未可销售住宅的库存。也就是没拿预售证的也算。
4,停工缓建项目的库存。这个好理解,就是烂尾楼。
这些待售的新房,再加上那些有证的二手房,才是真正意义上的住宅库存。因为牵扯到二手房,中介平台只有挂牌的数据和交易额,没有存量数据,这个数字还是个谜。
我们可以通过其他资料粗略算一下。七普统计全国房屋总面积是500亿平米,足足有14.9亿间,有一半都是共有产权、老公房、自建房,商品房还不到3成。
也就是说,不管房龄新旧,是否有电梯,小县城还是大城市,能拿出来卖的房子加起来有150亿平米。
6亿栋建筑也好,150亿平米也罢,这些不分地域,不论房龄的宏观数字,并不会影响到2023年房地产走向。
影响今年楼市的一个关键要素,应该是房贷。
2月24号银保监会负责人说,“要求银行加快处理提前还贷积压申请,加大对违规使用经营贷、消费贷违规流入房地产领域的监管。”
这个回应很有意思。
2023开年至今,围绕着房贷,放贷的、还贷的、卖房的,都整了不少花活儿。
前几天听说某大行推出一款产品,以未婚男女朋友作为共同还款人,还取了一个文雅的名字:连心贷。男女朋友一块买房心连心,要是分手了,还贷能连一块吗?
其实这产品很鸡肋,没领证就一块买房,还把俩人的首套首贷资格都浪费了,一般人也干不出来事,噱头大于实际。
在此之前,还有各种接力贷产品,你家能贷到80岁,我这就能贷到100岁,子女们不光能继承家产,甚至还能继承房贷。
为什么银行这边花样翻新的想放贷,已经有房的千方百计想着去还贷?
为什么监管连续对提前还贷发声,强调高压打击经营贷流入楼市,却对存量和新增房贷利率之间的巨大差异,迟迟没有表态?
有人打算转贷钻空子,有人盘算着怎么还贷能省下多少钱,普通人要不要转贷或者还贷?
今天,咱们就来聊聊,这一场已经到白热化阶段的房贷大博弈。
百城住宅价格指数查询、重点城市房价变动数据,尽在中指云·地产数据频道→
首先咱们要明确一个所有人都心知肚明的事实:靠降利率,已经救不了房地产了。
从去年11月份到现在,我就一直有个观点,今年利率下降的空间很窄很窄。2月20号公布的LPR,1年期LPR3.65%,5 年期以上LPR4.3%,已经连续6个月没有任何变化了。
为什么利率降不动了?说来话长,理由无非是:银行的息差空间变窄了,这帮人可不是做慈善的。银行之间互相借钱的成本,已经和央行借给银行的钱(MLF利率),相差无几了,可以确保央行印钞机制顺利传导。还有就是CPI在抬头,主要是猪肉价格比较拉跨,才压着涨不起来。再考虑到,现在全国城市出行都在恢复,30大中城市的拥堵指数甚至超过了2019年。所以,是不是降息,降多少,央行也在观察,并没有去年那么急迫。
我明白,很多专家呼吁降利率,无非就是还把眼睛死死盯着房地产,盯着5年期LPR。但是,房贷利率降到现在这种地步,还是没用。
在2022年金融统计数据发布会中,人民银行公布12月份新发放个人住房贷款利率,全国平均是4.26%,较2021年12月同比下降1.37个百分点,这是2008年有统计以来的历史最低水平。
到了2月份,确立首套房贷利率动态调整机制之后,百城首套房贷利率环比又降了6BP,绝对水平再创近年来最低水平。石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内,南宁、珠海甚至降到了3.7%。即便这么低的利率,五花八门的贷款路数,还有那么多排队还房贷的,只能说明:
1,政策利率降与不降,对房地产影响非常小。
2,有钱人的还贷意愿,银行的放贷焦虑,说到底还是源于规模巨大的存量房贷。
长江证券马祥云的测算,2010年以来,以“贷款基准利率加点”的价格,净新增的个人住房贷款总额是:22万亿。
这笔规模巨大的存量房贷,平均利率达到了5.63%。假如你在2018年以等额本息、固定利率5.71%,贷了100万,年限30年,当年的10月首次还款,每个月得还5810元,应还利息总额为109.17万。
如果在2023年2月,提前还贷20万,那每月得还4555.07元,省了17.53万的利息。人性是很微妙的,咱们都是6%啥都好说,你房价比我低就忍了,利息还比我少一半,这比杀了我都难受。过去三年,别的没学会,反正是学会精打细算了。所以影响楼市走向的,不是多少亿栋房子,而是庞大接盘群体悲观、愤懑、无奈的情绪。
这两天我们看到不少消息,比如北京二手房成交量同比上涨96%,2月开始成都二手房带看量每周超过15万套,70城数据中,新房上涨城市数量36个比上月增加21城。但是,这些热点城市产生的局部爆点,根本没办法带动全国销售额、销售面积回暖。只要那些有能力入场的人,想的不是趁着3.7%再买一套,而是天天被亏了多少利息的巨大心理落差所折磨,房地产就不存在狂飙的基础.待售的库存,供应商的货款,施工单位的工钱,就没办法消化。
那么,存量房贷有没有可能降低?实话实说,不可能了。很多朋友想不通的是,2008年就可以调,凭什么现在就不能调?2008年的时候,确实发生过.但是,当时央行根本没发统一的通知,而是银行之间的大乱斗,先把利率打七折,再推出贷款平移的业务抢存量房贷的客户。银行吃的是息差,高价揽储,低价揽贷,这种不惜一切代价招揽客户的“恶性竞争”,会加剧银行资产质量恶化,极易发生大规模坏账甚至资不抵债,小小的挤兑,就会发生难以想象的后果,只会发生在特殊时期的特殊背景下。
看一组数字:
1,2022年底,全国个人住房贷款余额是38.8万亿,2008年的时候,还不到3万亿。
2,2022年12月,我国商业银行整体净息差为1.91%,创出了2010年有记录以来的历史最低值,也是首次跌破2%的水平。
几十万亿的规模,历史最低的息差空间,贸然调降存量房贷利率,稍有一丁点风吹草动,就会对整个系统产生巨大影响,就算央妈有这个心,也一定会极其谨慎。
尾大不掉,反受其累。存量房贷不能轻易动刀,包括现房销售,公摊面积,土地财政,租售同权,房产税这些老生常谈的话题,也是年年提,年年难以更进一步。原来是个小猫任你拿捏的时候没有改,现在长成猛虎,更不能动它分毫了。
既然存量利率不可能实现,那饱受高利率心理折磨的人,要不要转贷?要不要提前还贷?
先说转贷,不管你接了多少中介的电话,说有低利率房贷置换,也尽量别做。经营贷需要名下有全款房子和营业执照,如果找中介给你办,过桥解押、借壳公司都要钱。现在还贷这么难,假如排队等上几个月,光筹钱的利息很多人都扛不住。这缺乏常识,经营贷属于短贷,短则1年,长则3年,目前市面上很多低利率、长授信时间的抵押贷,比如利率3.7%,授信10年,先息后本,每年归还本金续贷。这类产品很容易让一些借款人误以为它是10年期,其实呢,它只是授信10年。授信期内贷款到期,需要归还本金且审核通过才能续贷。银行求着贷款的时候,申请经营贷当然好商好量,睁只眼闭只眼,一旦银根紧缩,利率上涨不说,核实到贷款没有用作正常经营,抽贷风险非常大。抽贷事小,如果碰到枪口上,监管专门整治伪造流水,包装空壳公司,给定性成骗贷,那就涉及到刑事问题了。
再说提前还贷,这也得分情况。每个人对收入,对安全感的边界,都是不同的。如果钱多的没地方使,股票理财不想碰,存款又瞧不上,可以考虑。如果是期房,不要提前还贷,交房了再说,原因你懂得。如果等额本息都还一半期限了,等额本金已经还了三分之一,或者2015年之前买的房,利率没有16-21年那么离谱,还是先留点现金在手里吧。所以,对于日子过的紧巴巴还想省利息的普通人来说,最理性的办法就是:
忍着。
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