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截至目前，物业上市企业数量达64家，其中港股59家，A股5家。虽然同属物业管理行业，但各家业务各有所长，业务划分类型也不尽相同，中指研究院对64家上市物企业务划分进行梳理，一图看懂上市物企业务类型。

图.上市物企业务划分情况

(资料图片仅供参考)

注：中指研究院根据各企业2022中报及公开资料整理

从业务划分情况来看，64家上市物企业务大致可分为四类。

第一类

物业管理服务+增值服务（非业主增值服务+社区增值服务）:

来源：中指研究院整理

第二类

物业管理服务+增值服务（非业主增值服务+业主增值服务）+其他（城市服务、商业运营、科技服务等特色服务）:

来源：中指研究院整理

城市服务：城市服务入局者以综合实力出众的头部企业及具备区域优势的本地企业为主，如雅生活服务、碧桂园服务、世茂服务等。更多企业仍处于加速布局阶段，虽然前景良好，但目前城市服务毛利率低于物企整体毛利率，就现阶段而言城市服务对企业的营收贡献仍大于利润贡献。

科技运营：物业服务企业提升管理运营效率，通过数字转型，搭建企业数字化运营框架，助力企业完成降本增效的同时提升了企业形象，例如金科服务依托先进的硬件条件与创新技术，搭建[金科大社区]与[金科大管家]线上服务平台，有效的帮助服务的各个模块实现了线上办公，降低企业运营成本的同时提高了客户服务体验。

第三类

物业管理服务+其他:

来源：中指研究院整理

第四类

按照业态或者场景分类:

来源：中指研究院整理

总结

业务类型的划分，除考虑公司现有业务的构成情况、侧重点外，还要以公司的发展战略为划分依据。例如，近半数物业企业以第二类划分为主，以物业管理服务+增值服务+延伸服务进行业务划分，表明企业在做好物业服务的同时，积极开拓新领域业务，更多特色赛道如城市服务、科技运营、商业运营等正在展开。例如，万物云将“AIOT及BPAAS解决方案服务”单独列出，也表明在这一领域发力的决心。

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