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房地产发展到今天,客观地说,对经济增长有非常重要的贡献,但是,也不可否认,有些政策在发展过程中,一些问题也逐步暴露出来。有哪些问题呢?相信老百姓都能够张口就来。
(资料图片)
可以说积弊很深,就比如说今天重点要讲到的期房预售制度,这个曾经为房地产做出突出贡献的政策,到如今越来越多的问题摆在了市场层面,也极大侵害着购房者的合法权益。
经济学家马光远就曾表示,房地产领域最该改变的两大问题:一是取消公摊面积,因为其中猫腻太多,水太深。假如你好不容易攒钱买一个100平米的房子,结果到手可能只有70多平的使用面积,而且你还不知情;另一个就是预售制,预售就是房子还没见着,开发商却已经拿到了你的钱。可能仅仅只是挖了个坑,而购房者却已经开始还房贷,这对购房者是极大的不公平。
当然,话说回来了,起初还真是为了购房者,以相对较低的价格买一个预期,开发商有了钱,购房者也能提前拥有房子,这正是房地产投资的属性。结果粗放式发展之下,给投机者钻了空子。过去不少人,买期房后还没交房就卖掉足以让其大赚一笔。这也给后来的房地产市场埋下了祸根。
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过去市场好,政策好,啥问题都可以被掩盖,可是一旦市场不好了,一切都露馅了。就好比潮水褪去,裸泳者尴尬了,藏都藏不住。不得不说,今天购房者的信心缺失,跟房地产乱象分不开。
从2020年开始,想必大家都见识了。对一些房企而言,曾经多么大,如今就有多么惨。很多开发商房子都建不下去了,没钱了,有良心的还能好点,有困难不可怕,可怕的是连最基本的担当都没了,要么无力撑下去,要么直接拿钱跑路,最后让购房者收拾烂摊子,背负了沉重的代价。
预售制明明是预期,无论买者还是卖者都是基于未来的一个预期判断,所以都应该讲究契约精神,可是市场波动之下,很多人都失去了底线,购房者有之,开发商更有之。比如房子降价了,购房者不同意。房价上涨了,开发商毁约让购房者补房款,这都是谁惯出来的臭毛病?
还不是因为市场好?一切都好商量?所以,期房预售制度的弊端被掩盖了。
很显然,这不再是一个简单的房地产市场问题,更加关乎所有老百姓的民生。解铃还须系铃人,必须从房地产一些不合时宜的政策或制度改变。
或许能从2月8日经济日报的文章《大力推动商品房现房销售》中能感受到一些政策调整的迫切性。经济日报的背景就不说了,既然重点强调,绝非平白无故,这也代表了国家对商品房预售制的态度。
文章表示,不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上,住建部的一句话引起业界关注,也预示着商品房预售制正经历巨大变革。
1、国家相关部门肯定了现房销售。“有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼问题。”主管部门明确提及现房销售,这也是住建部首次提出现房销售模式,表明未来,实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间,现房销售或将成为大势所趋。
同时,文章还列举了一些预售制下的房地产问题,包括交房问题、质量问题等,而作为弱势群体,购房者只要摊上这样的事就很难不被侵害合法权益。
2、商品房预售制改革已经箭在弦上,不得不发。“当前,推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。”文章既肯定了预售制的功绩,又不得不承认,商品房预售制与过去房地产开发高杠杆、高周转、高负债“三高”模式紧密相连。
这种模式的弊端日益显现,难以为继。商品房预售制改革箭在弦上。
3、现房销售已经有多地探索,积累了经验。目前,北京、杭州、济南、西安、福州、合肥、宁波等城市开始出现现房销售试点。
从各地传出的消息看,多省份将进一步推进现房销售。如山东、安徽等省份明确表态,2023年将因地制宜鼓励有条件的地方开展现房销售试点。
4、现房销售是对购房者合法权益的保障落实。“现房销售有利于保护消费者权益,但对房地产开发企业经营能力是个挑战。”
这个很容易理解,维护购房者合法权益,其实更深层次原因还在于防止房地产问题的发生,以及对经济恢复也将起到重要作用,毕竟经济的信心在于百姓的信心。
以上是基于当前政策趋势看到的预售制向现房销售转变的明确信号。
当然,任何事都不可能一蹴而就,经济日报表示,“现房销售不能一蹴而就,更适宜逐步过渡。当前房地产市场正在积蓄各方面力量力求企稳复苏,如果现房销售切换得过快,就可能会不利于企业缓解资金链吃紧的困境。”
所以,购房者也不要太着急,尤其是实行这么多年的预售制,一旦一刀切取消,其影响是非常大的。但相信,应该用不了多久,现房销售将会普遍来临。
之前,人民日报也曾做出回应:商品房预售制的确曾起到了积极作用,但现在弊端有很多,长远来看,取消预售制不可避免。
预售制或许终将会完成其历史使命而退出历史舞台,但也需要一个过程。虽然短期内不能退出,但是改革势在必行,甭管什么制度和政策,只要为百姓为购房者好,大家都会支持。
接下来,所有的房地产参与者也要做好房地产巨变的准备,期房预售制向现房销售只是其中的一个变革,与之相对应的三高模式必将不再适应今天的房地产开发模式。
系列维护购房者合法权益的政策或制度都将纷至沓来,其实是连锁的反应,整顿了市场乱象,开发商稳了,购房者人心稳了,市场也就稳了,当所有人都冷静下来,专注于自己该关注的东西,比如购房者更加关注产品本身,那么倒逼开发商对产品和服务升级,自然而然,整个大环境将迎来巨大变革,最终积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。我们将迎接一个全新的房地产行业,不破不立。
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