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元宵节刚过不久,北京土拍市场火热开闸,北京2022年五批次集中供地于2月8日现场竞价。
计划出让的6宗地块有3宗进入“现场”阶段,从地块上看,热度最高的为昌平信息产业园地块,有建发、越秀、华润等14家房企报名参与竞拍,其与朝阳小红门地块、石景山苹果园地块共同构成2月8日现场竞价的主体。房山、通州等3宗地块因“人气”不旺,已于2月7日底价成交。
虽然名头上挂着“2022年”的标签,此次集中供地却是2023年首场集中供地,之所以引起关注,主要源于集中供地制度从1.0时代走入2.0时代,此次五批次集中供地或将成为原始版集中供地的最后一波,其中释放出的楼市信号颇具看点:本轮供地的价格、开发商对拿地的看法、监管部门供应的调节都在不同维度透露着新年北京楼市的走向。
供地:土拍环节给开发商“让利”
还没进入到现场竞价环节,各大房企已经在线上“狂飙”。据悉,2月8日现场竞拍的3宗地块目前共收获30轮竞价记录,其中昌平信息产业园地块最高报价30.75亿元,距离最高限价仅剩下不到3亿的“空间”,触及地价上限基本可以确定。
昌平信息产业园地块,虽然位于西北五环至六环之间,但优越的区位条件使其收获最高的关注度,目前共有14家房企及联合体报名参与。该地块临近地铁朱辛庄站,是8号线和昌平线的双轨交会站,远郊区域地铁通达程度至关重要。商业方面,目前TBD住总万科天地已处于在运营状态,一路之隔的万达广场也已竣工。
“从土地价格上来看,土拍环节给到开发商‘让利’。”合硕机构首席分析师郭毅称,此次昌平地块的期房销售指导价为6.2万元/平方米,这个价格跟周边在售期房项目是基本持平的,而且还特意给出了6.5万元/平方米的现房销售指导价,一旦地块进入到竞现房环节,也为开发商预留出一个不错的溢价空间。另外,地块的房地差“腾挪”空间很大,竞到地价上限,楼面价也才3万元出头,还有3万元左右的价差,所以开发商无论是在成本投入上,抑或是品质营造上,都有比较大的发挥空间。
朝阳小红门地块是此次现场竞价唯一的四环内地块,但地块的体量比较小,整体规划建筑面积仅3万平方米。也可能是因为体量小的原因,该地块热度不如昌平回龙观国际信息产业基地二期地块,有10家房企报名参与。在郭毅看来,未来朝阳小红门地块大概率以偏改善为主,不排除东西向户型的产品。周围二手房挂牌量较大,说明区域的改善需求相对旺盛,3万多元的房地差同样给到开发商“让利”,为未来住房“增配”提供空间,整体规划前景比较乐观。
此次出让的石景山苹果园地块,在进入现场竞价的3宗地块中热度最低,有6家房企报名参与。该地块处于苹果园交通枢纽的三轨交汇,临近的京西大悦城也将于2023年5月开业,周边的一些大型办公区也基本建设完成,陆陆续续产业的进驻可以支撑片区的“未来”。“地价如果竞到上限,与7.48万元/平方米的销售指导价之间的价差,相对来说会受到一定的局限性,所以预计该地块不会进入到竞现房阶段。”郭毅称。
拿地:两极分化优质地块仍受热捧
本次集中供地既是2022年的第五批次供地,又是新年北京土地市场的第一拍,可以说备受关注。北京共推出了6宗住宅地块,用地总规模约22公顷,地上建筑规模约53万平方米,起始总金额122.5亿元。其中,房山、通州等3宗地块因“人气”不旺,已于2月7日率先成交,中建智地17.2亿元摘得房山良乡大学城0023地块,京东31.12亿元摘得亦庄新城0303街区地块,通州梨园6015、6016地块由新城基业以10.4亿元底价摘得。
尽管市场趋于近身,优质地块依然是房企争夺的对象,北京五批次集中供地仍呈两极分化。
以昌平为例,据郭毅介绍,地块本身处于昌平TBD(北京科技商务区)的范围内,小米智慧产业园区已确定落位,目前正处在抓紧建设的过程中。此外,区域内还会有大量的产业研发类土地供应,随着产业发展的需要,也为区域带来更丰富和充沛的购房需求。可以说,是一个配套资源和产业未来发展能够完美融合的地块。
“这块地无论谁拿,目标客户肯定是辐射海淀北部区域,从历次入市的产品看,只要自己不做砸,支撑度还是没问题的。”已经报名昌平地块的某央企北京公司营销总直言,当下拿对地也不意味着卖得好,魔幻的事情天天都在发生,即便是昌平这样的地块,拿到手之后也需要有敬畏之心。
企业:国央企继续“霸屏”
从报名企业来看,此次土拍继续维持国央企“霸屏”的状态,长期在京活跃的金茂、中海、建工、华润、首开均有报名,中建系来了一局、二局、五局及中建八局,外来“新秀”建发、厦门国贸、越秀再次现身。
随着房地产市场进入调整期,一些优质企业也加快扩张的步伐,稳固基本盘的同时,也积极对外扩张。回溯建发在北京的布局之路,最先想到的应该是望京养云,该项目是建发在北京首个独立操盘的项目,彼时建发也付出高昂的“成本”。2021年北京一批次集中供地,建发以14.99%的溢价率+20%政府持有份额+竞高标准方案,才成功在激烈的竞争中脱颖而出。2022年,建发在北京继续增储,丰台槐房村1宗、昌平生命科学园2宗,建发连落三子。
相较于建发进京的顺畅,厦门国贸和越秀虽多次登上北京土拍的舞台,但“战绩”不佳。截至目前,仅越秀携手天恒于2021年5月落子怀柔,底价45.7亿元在刘各长村拿下1宗棚户区改造地块。此次越秀报名参与昌平信息产业园地块和石景山苹果园地块,厦门国贸更是3宗地块全部参与,最终能否如愿,要于2月8日现场竞价见分晓。
石景山苹果园地块有6家房企报名参与,毫不意外中海是其中的一员。据知情人士透露,作为石景山“霸主”,目前中海正在加紧增储,此前于石景山开发的住宅项目已基本清盘,虽然去年末摘得了石景山老古城地块,但这并不能满足中海的胃口。
从此次报名企业来看,民企参与度仍然不高,仅有龙湖报名参与朝阳小红门地块的争夺。对于北京市场,龙湖仍有增储的想法,此前也联合建工、天竺房地产在丰台、顺义落子,但地块选择趋于谨慎,或底价、或偏远。此次龙湖加入争夺队伍,更是独立参与,仅余的“独苗”值得期待。
模式:最后的集中供地?
“此次集中供地仍延续之前的节奏,也代表北京市场并没有那么‘冷’。”郭毅分析称,当下大家有了对于政策调整“宽松”的预期,市场层面也得到很好地体现,特别是最近的一些刚需、刚改项目,客户的到访量有明显增加。2023年的市场走势,政策因素会起到一个决定性作用,如果政策落地相对谨慎的话,2023年的北京楼市大概率会是一个先高后低的走势。
诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪指出,随着市场逐渐恢复,前期积压的购房需求将会逐步释放,房企推盘力度也将会有所加大,同时根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,北京涨价信心明显上升。预计北京楼市接下来整体稳中向好,楼市小阳春有望如期而至。
可以看到,虽然名头上挂着“2022年”的标签,但此次集中供地却是2023年首场集中供地,之所以引起关注,主要源于集中供地制度从1.0时代走入2.0时代,此次五批次集中供地或将成为原始版集中供地的最后一波。
2月2日,一份落款为自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》,要求各市、县自然资源部门要根据年度供地计划,分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少3个月,同时,详细清单内的地块,在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告,这意味着试点两年的双集中供地模式迎来转变。
北京商报记者了解到,北京市规划和自然资源委员会于2022年12月30日就发布《关于发布2023年部分拟供商品住宅用地项目清单(第一批)的公告》(以下简称“公告”),第一批清单中项目共计17宗,涉及9个区,建设用地面积74万平方米,建筑规模约157万平方米。
公告中也明确表示,2023年将根据年度供地计划,分批次公布未来一定时间段内拟出让的商品住宅用地项目清单,让市场主体全面掌握土地供应状况,为其投资决策预留充足时间并提供参考。综合来看,2份政策文件的表述基本吻合。
地产分析师严跃进表示,回归常态化供地,土地出让更具灵活性,同时也减轻房企固定时段大规模“花钱”的压力。“尤其是民企目前本身就‘缺钱’,土地出让过于集中也会使其丧失在优质地块上的竞争能力。”土地热度的回升,也将带动楼市销售的回温,对房企以及市场来说都具有积极意义。
记者丨王寅浩
编辑丨林琴
图片丨视觉中国、北京商报等
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