2022年,中国房地产行业跌宕起伏,经历了前所未有的挑战。
疫情反复冲击使开发投资陷入低迷,多地“烂尾楼”风波使市场信心跌入谷底,房价连续16个月下降,居民的买房信心也降至低点。
【资料图】
为了提振楼市,2022年,全国超300个省市(县)出台超千条调控政策,从上半年多地松绑楼市调控,到下半年保交楼纾困基金、“金融16条”、“三箭齐发”、热点一二线城市取消限购等,频次创历史新高,信贷政策、购房门槛都已经很宽松。
日前官方也重申了房地产的支柱产业地位,多位行业专家预测,2023年房地产政策面有望延续2022年的宽松趋势并有所加码,从而全方位促进购房者信心修复,多措并举提振楼市。
在这种房价不断下降,楼市利好政策不断,同时,疫情管控放开的情况下,买房人的购房意愿和购房需求又有什么变化?这些政策是否能够刺激购房者买房?购房者对于2023年的房价、政策又有哪些期待?为详细了解当下购房者的置业需求,腾讯房产对全国30个省141个城市5090个不同年龄层的购房者发起2023年购房意愿调研,通过调研数据分析总结出居民最新的购房需求,并独家推出《2023中国居民购房意愿调查报告》。
01 哪些人要买房?买什么样的房子?
住房现状:超五成居民有独立住房,无房群体集中在85-90后年龄段
在接受调查的受访者中,56.39%的访客已经拥有属于自己的房子,43.61%的受访者无自己独立住房。从年龄层来看,无独立住房的群体主要集中在28—37岁这个年龄段,占比达到59.01%;从家庭结构来看,无独立住房占比较大的为单身家庭和两口之家家庭,总体在无独立住房群体中占比为42.34%,而在相同家庭结构受访者中无房者均超过50%。
购房意愿:22.4%的居民未来一年有购房计划
根据调研数据来看,购房者对于2023年楼市的预期并不乐观,未来半年,只有近13%的受访者打算买房,一年之内有购房计划的受访者也只有22.4%,计划三年内买房的受访者占比为11.79%,28.29%的受访者对市场持观望态度,还有37.52%的受访者明确表示暂时不打算买房。
购房目的:改善、刚性需求为主,新房仍是首选
据调研数据显示,在有购房计划受访者中,33.33%的受访者表示为首套住房的刚性需求,其次为改善、换房需求,占比为31.61%;投资占比仅为4.6%,可见在“房住不炒”的总方针下,房子在逐渐回归居住属性,炒房客开始大撤退。
对于购房类型,出乎意料的是新房比较受青睐,很多人以为经过2022年房企暴雷、“烂尾楼”风波之后,购房者买房时会优先选择二手房,二手房看得见摸得着,不仅没有烂尾的风险,最主要是能够进入房间,切身感受采光、噪音、配套等等,但是调研数据显示,在有买房计划的受访者中,40.8%的受访者买房时首选新房,只有19.54%的受访者选择二手房,还有39.66%的受访者表示新房、二手房无所谓。
尽管期房有自身的缺陷,但是也有它的优势,杭州购房者郑女士就表示,她今年计划买房,会优先看新房,她认为新房的房价相对二手房便宜,而且缴税较少,新房的地段较好,未来发展空间大,比起二手房,新房停车位相对也比较充足,而且现在的新房大多都是精装修,也省去了自己以后在装修方面劳心劳力。
购房偏好:大户型逐渐成为居住主流
对于购房面积,调研数据显示,90—120平米是受访者主要的计划购房面积,占比达到47.22%,面积在120平米以上的购房需求比例是36.67%,这部分受访者中有资金实力雄厚的购房者偏爱更大户型的房子,购房面积在144平米以上的需求占比达到15%;购房面积在90平米以下的购房者比例只有16.11%。
现在的房价很高,特别是一些一二线的大城市和发展较快的城市,想要买一套房子不是一件容易的事,房子面积越大,总价也就越高,那为什么还有这么多人更愿意购买大户型房子呢?
根据调研,主要有两方面的原因:一是家庭因素,二是空间自由。
正如调查数据显示,在有购房计划受访者中,换房的改善性需求占比达到31.61%,换房一方面是需要提升居住品质,一方面是家庭成员增多,现有的住房不够住。二胎、三胎放开后,很多家庭会有多个孩子,再加上照看孩子的老人,需要更大的居住空间。
空间自由,则是随着生活水平的提高,更多的人买房除了满足基本都生活需求以外,也是希望有一小部分属于自己的空间,比如规划成书房、健身房、茶室等等属于自己休闲放松的空间。
购房关注因素:房价仍是购房者买房时最为关注的因素
在购房关注的因素方面,调研结果显示,没有任何意外,房价是受访者最为关注的因素,占比80%以上,其次是周边配套、地理位置、户型设计,这三个因素占比均在50%以上。
02 在哪里买房?能承受的月供是多少?
城市选择:一线、新一线城市仍是买房首选,新一线城市需求更旺
很多人抱怨大城市房价高,生活成本高,压力大,但是大城市仍然是购房者买房时的首选,一方面大城市本身人口基数大,购房需求旺盛,另外,大城市产业结构完善,就业机会多,有更好地发展前景,压力同时也是实现自我价值的动力,并且大城市房产更保值,所以很多人买房时还是首选大城市。
根据调研数据,一线城市、新一线城市仍然是买房人的首选城市,其中相对来说,新一线城市的购房需求更旺盛,在有购房计划的受访者中,28.74%的受访者选择在新一线城市置业。从具体城市来看,买房需求仍然集中在北上广深四个一线城市以及成都、天津、武汉等新一线城市,买房需求较大的top20城市中,出乎意料,东莞的买房需求量竟然要高于广州和深圳。
月供范围:3000-5000元月供接受度最高
在能接受的首付金额方面,调研结果显示,超过40%的受访者可以接受50万以内的购房首付,有25.86%的受访者可以接受50-100万购房首付,8%的受访者可以接受300万以上的首付。
在能够承受的月供方面,调研结果显示,28%以上的受访者可以承受3000-5000元的月供,近19%的受访者可以承受5000-8000元的月供,能够承受月供1万以上的受访者只有15.52%。
付款方式:首选商业贷款
尽管2022年在公积金贷款方面出台了很多政策:提高贷款额度,延长贷款年限,下调贷款利率等,但是根据调研结果,超过40%的受访者买房时仍然首选商业贷款,选择公积金贷款的受访者不到10%。
虽然公积金贷款看似比商业贷款更划算,利率更低,但是公积金贷款也有自身的缺陷,首先,并不是人人都有公积金账户,很多小公司或者个体都没有缴纳住房公积金,也没有单独的住房公积金账户。其次,公积金贷款有最高额度限制,很多人的住房公积金金额还不够买一套房,特别是在热点一二线城市,一套房子动辄300万以上,即使是最高额度的公积金贷款也远远不够。
在北京的杨先生买房时,曾经考虑过公积金贷款,但是北京公积金夫妻两个最高也只能贷120万,对于他一套800万以上的房子来说,实在太少了,选择组合贷,流程手续又很麻烦,还不如直接选择商业贷款。
03 哪些政策最受关注?是否会提前还贷?
下调房贷利率、发放购房补贴、降低首付比例、降房价相关政策最受关注
据机构统计,2022年,全国超300个省市(县)出台超千条楼市政策,频次创历史新高,那么关注度最高的楼市政策是哪些?
调研结果显示,近50%的受访者表示对楼市政策有关注,36.35%的受访者非常关注新出台的楼市政策。房贷利率下调、发放购房补贴、降低首付比例是受访者最为关注的楼市政策,而在占比高达19.25%的其他政策方面,其中有超过50%以上的受访者表示最为关注房价下降方面的政策。
由此可见,购房者最为关注的还是关乎自己钱袋子的政策。
对工作稳定性和收入预期信心不足,是提前还贷的主要原因
2022年,“提前还房贷”曾多次冲上热搜,提前还房贷成为一个非常特殊的现象。早些年,大多数人选择“借钱”买房,都是想方设法地多贷款,近两年,却是越来越多的人选择提前还房贷。
据调研数据显示,在已经还贷的受访者中,有超过45%的受访者表示自己会选择提前还房贷,主要是由于目前经济环境不明朗,担心自己未来失业,收入下降,还款压力会增大,还不如趁现在手上有资金,并且现在理财收益较低,特别是对于早期买房的业主来说,房贷利率较高,利息较多,现在还款就等于是赚到了。
04 购房者对未来楼市变化的预期有哪些?
购房阻力:房价过高,还贷压力大仍是抑制居民购房的主要原因
尽管房价已经连续16个月下降,但是由于过去10年房价增速高于居民收入增速,刚需群体既很难凑够首付,也难以承担每月的房贷压力。
根据调研数据显示,在不买房的受访者中,有29.85%的访客表示目前房价还是太高,即使掏空“六个钱包”,自己也还是买不起;有13.43%的受访者认为未来房价会继续下降,他们计划再等一等,等房价降到底部再出手,4.18%的受访者也是对未来房价没有信心,担心现在买房,未来房价下降,导致自己资产缩水。
购房者不买房还有另一个比较重要的原因,受三年疫情反复影响,很多人这些年也没有赚到钱,现阶段经济形势严重不明朗,就业环境不稳定,随时有失业风险,很多人认为这个时候有现金握在手里,心里会更踏实一些,最起码可以预防未来各种情况。在调研中,在不买房的受访者中,有15.52%的受访者就有这方面的担忧,担心未来收入不稳定,不敢贸然出手买房。
未来市场预期:政策持续宽松,市场降价促销,改善需求增多
调研数据显示,近60%的受访者认为2023年楼市政策会继续延续2022年的趋势,继续宽松,会有更多利好购房者的政策出台刺激人们买房。超过42%的受访者表示,开发商想活下去就会继续拿出更大的优惠力度,间接地降价促销卖房。诚如调研结果显示,炒房客已经逐渐撤出,现阶段的买房需求主要是自住,换房改善型需求超30%以上,2023年在各种利好政策的刺激下,换房成本较低,随之换房需求也会增多。
未来房价走势:超五成受访者认为房价会继续下降
尽管2022年各城市以及国家层面已经出台了上千条政策刺激楼市,特别是去年年底对房企融资的大松绑,疫情管控的放开,都有改善今年楼市低迷的趋势的可能,但是根据调研数据,受访者对此持悲观态度,超过50%的受访者认为2023年房价还会继续下降。也有接近20%的受访者认为未来房价会趋于稳定,只有不到8%的受访者认为2023年房价会上涨。
2022年房价整体下行压力较大,2023年1月1日,中指研究院发布数据,2022年百城新房自2014年后时隔7年再次出现年度下跌,二手房房价下行趋势也较明显。
2023年楼市会怎样?是回暖还是继续低迷?什么时候回暖?这无疑是当前各方面都在关注的楼市焦点。
对于此问题,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为2023年上半年楼市会继续处于下跌态势,但是跌幅会收窄,整体市场还是比较疲弱的。如果疫情影响得到控制,如果对老百姓在收入、就业端的纾困能有效落地,供给端风险处置能取得积极进展,预计2023年年中,楼市将实现探底。
房价方面,他认为2023年上半年全国70个大中城市房价仍将继续下跌,年中前后跌幅有望止住,其中热点城市将率先企稳,房价企稳将呈现从热点城市到都市圈,再到全国的辐射过程。但是,国内大部分三四五线城市的房价很难真正企稳,会继续阴跌。
对于楼市什么时候回暖,他认为只有价格下跌止住了,消费端、预期端才能稳定下来,才有入市买房的动机,如果房价能在上半年止跌,那么下半年房屋销售量有望触底回升。
(应受访者要求,文中出现的人名均为化名)
数据采样说明
样本来源:本报告中用户数据,通过腾讯网、腾讯新闻、微信公众平台、朋友圈进行精准用户投放,选取全国141个城市共5090份有效样本进行分析。
调研时间:本次调研投放日期为2022年11月20日-2022年12月22日
策划、制图:袁小丽
作者:袁小丽
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