记者 | 张熹珑
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2022年的香港楼市创多个新低。
(资料图片)
根据香港土地注册处公布,去年香港楼宇成交量下跌近四成。楼宇买卖合约共59619份,相较2021年和2020年分别下跌38%、18.7%;楼宇买卖合约总值5544.6亿元(港元,下同),较2021下滑39.6%,较2020年下滑11.8%。
2022年是香港楼市惨淡的一年。截至2022年末,中原城市领先指数(CCL)报156.77,与20221年同期184.55相比累积下跌超过15%。这是自2008年金融海啸以后表现最差的一年。
根据中原地产数据,138个CCL成份屋苑中有134个处于下跌。其中,跌幅最严重的荃湾海滨花园年内价格跌幅累计超过三成。
不过,随着内地、香港即将在1月8日通关,行业看到复苏的曙光。香港置业研究部董事王品弟指出,今年二手住宅物业注册量有望回升超过两成,达到4.5万宗水平。
金融海啸后表现最差的一年
自2008年至2022年,15年期间,香港楼价仅出现三次下跌,分别在2008年、2020年及2022年。
去年是2008年金融海啸后表现最差的一次,跌幅达到15.05%,也远逊于2020年疫情刚爆发的时候。2008年和2020年跌幅分别为15.23%、1.07%。
回顾2022年,受到疫情、封关、加息等多种不利因素夹击,香港物业市场交投量大幅放缓。香港土地注册处数据显示,2022年整体物业共59619宗,创自1991年以来32年的新低。其中,港岛、九龙及新界三区同比分别下跌41.6%、49%和35.3%。
2022年,香港二手住宅注册量为36974宗,相比2021年的60332宗减少38.7%,创自1996年来的纪录新低。
各类物业之中,只有一手公营房屋的成交量逆市上升,全年共944宗,同比上升10.9%。如果剔除一手公营房屋,2022年香港住宅成交量大幅下跌39.3%。
去年香港楼宇成交量下跌近四成 图片来源:香港土地注册处
与此同时,非住宅物业注册量同样下挫。2022年工厦、写字楼、铺位注册宗数共4494宗,按年减少35.2%;纯车位及其他等合计6964宗,按年亦跌34%。
据中原工商铺数据,截至2022年11月,四大核心区铺位空置率仍处于偏高水平。最严重地区为中环,空置率高达12.87%;其次为尖沙咀10.77%,旺角及铜锣湾分别为8.67%及5.71%。
一组数据更直观反映楼市的下行:据地产代理监管局,截至去年12月底,香港地产持牌代理人数为41107人,按月减少132人,创17个月的新低;此前,地产代理人数已连续4个月下滑,全年累计缩减955人,同比下滑2.3%。
对应当月香港整体物业成交量为3556宗,平均下来每12名代理中只有1人能获得订单,竞争激烈程度可想而知。
作为反映居民购买力和工商业活跃程度的重要指标,地产下行的背后是仍未“回血”的香港。去年1-11月,香港零售业总销货价值的临时估计按年下跌1.1%,扣除其间价格变动后下跌3.6%。即使在已经实行“0+3”的11月,零售业销货额仍按年下跌4.2%。
2022年9-11月,当地消费及旅游相关行业合计失业率达5%,仍高于整体3.7%的失业率。
增设“通关专门店”
即将到来的两地通关为香港地产行业打了一针强心剂。1月5日,港府宣布将于1月8日起恢复与内地免检疫通关,当天下午6时开放四个陆路口岸网上预约系统。
通关无疑是香港经济与楼市的重中之重。自2003年香港开启自由行后,经济上对内地的依赖程度进一步提高。而在过去三年,通关受阻,整体GDP受到沉重打击。
通关是当地楼市的巨大助力,原因很简单——内地人口众多,哪怕对香港楼市有需求或具备购买力的人仅占非常小的比重,对香港而言亦是庞大的购买力。
“随着内地与港正常通关在即,相信会吸引大批内地客于新春期间访港,同时带旺经济与楼市气氛,预期楼市购买力明年初将会‘报复式’反弹。” 美联住宅部行政总裁(港澳)布少明预计,楼价在今年将升10%至15%;第一季度住宅物业交投将大幅提升,一手物业大幅增长约3.8倍至4000宗水平,二手则增长约五成,重上1.2万宗的水平。
布少明认为,通关将刺激“北水南涌”,楼市“大阳春”即将出现,交投的升幅甚至会远超之前几次,主要原因在于香港去年四季度住宅交投“冰封”,购买力不断积压,不少准买家已摩拳擦掌等待入市。
中原(工商铺)董事总经理潘志明亦表示,预计核心商铺租金全年上升约二至三成,民生区商铺升幅约5至10%。
沉寂已久的香港即将迎来久违的内地旅客,这也将成为地产业重点服务的对象。布少明表示,公司针对通关,将于将军澳、启德、荃湾等受内地客旅客欢迎的区域重点出击,增设“通关专门店”;并增聘200人,包括50名“通关专员”,和内部人手共同组成约400人的“通关专员”团队。
布少明提及,“通关专员”熟悉普通话及特定方言,且有服务内地客人的经验;集团亦于去年12月为他们提供培训,包括了解不同方言的楼宇术语、内地客人喜好及文化、公司形式买卖物业须注意事项等,未来也不排除将来于重点区分增设分行。
事实上,近期以来香港二手楼市正在解冻。根据美联分行数据,在元旦假期前一周((2022年12月26日至2023年1月1日),香港35个大型屋苑共有109宗成交,按周上升约31.3%,连续两个星期上升,并创下37周以来的新高。
而反映业主对后市信心的“美联信心指数”最新报55.5点,按周升11.2%,为50个星期的新高。
值得一提的是,随着港府开展各项“抢人才”计划,也有助刺激香港物业需求及交投气氛。高端人才输入计划旨在补充流失的人才,预期移居香港或前来工作的内地人士比起过去几年将有大幅增长,进一步提升对香港物业的需求。
复苏要靠“自己的力量”
一片叫好的气氛中,亦有声音指出,或许高兴得太早。
中原集团创办人施永青在接受《香港01》专访时表示,近期楼市似有触底、跌势暂停之势,但是否转势向上仍未能确定。
一方面,港府依旧实行“辣招”,且没有减少的迹象。施永青认为,这增加了市场成交成本,也会导致交投减少。而对于内地客人来说,买家印花税也会大大劝退他们购置香港物业的意愿,“有了印花税之后,内地客人少了很多,此前其占比为8%-10%,现在只有1%-2%,甚至是零点几的占比。”
加上国内有外汇管制,内地的富商无法轻易在香港投资物业,所谓的“北水南涌”或许只是空想。
另一方面,香港饱受美元加息之苦。去年3月起,美联储展开加息周期,年内连续7次加息,累计加息4.25%。香港银行亦于同年9月开始加息,年内已三度上调最优惠利率,实际封顶息率达到3.625%。
最优惠利率是香港按揭贷款的基准利率。这也意味着香港的购房者未来将会面临更多的利息支出。
鉴于利息对楼市的破坏,施永青认为现在不是投资的好时机。他提到,目前业主出租房子的利息为2%,投资物业更低,“利息上升,流入房地产的资金自然会减少。缺乏资金楼价就会降低,楼价降低就更少投资者,形成恶性循环。”
而对于工商铺而言,更是无法达到立竿见影的效果。盛汇商铺基金创办人李根兴指出,经过三年疫情,租客、业主均元气大伤,市场信心依然不足,不可能出现成交量暴增的情况。
“楼市现在还是有隐患的。最大的隐患在于,香港作为全球型城市,由于去全球化受到很大影响。”施永青坦言。作为国际金融中心和物流中心,香港主要通过世界互联互通发挥作用。而在国际形势和大国关系持续恶化的背景下,香港无法发挥过去的优势,也导致居民承担楼市的能力受损。
楼市就像一条绵长蔓延的线,将香港各行各业串联起来。而冰冻三尺,非一日之寒,想要迎来复苏,香港楼市仍要经过漫长的等待。正如施永青所说,“我希望见到的香港楼市复兴,需要靠本地经济上升、居民收入稳定来带动,这才是楼市兴旺的主要方式。外来的资金并不是说不能依靠,但这需要政策的配合,且不是自己的力量,始终有风险。”
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