作者 | 李逗
【资料图】
编辑 | 韩忠强
房地产在迎来黎明的前夕,资产转让的步伐开始率先加快了起来。
12月28日晚上,华夏幸福公布了一项高达124亿的资产转让,将原本的华夏幸福南方总部旗下四家下属公司股权和债权,一并转给了华润置地。交易获得的钱,主要用于公司及下属公司金融债务偿付。
临近年底之即,这笔高达124亿的资产转让,成为了房地产行业内年度最大宗的收并购交易。这对于急需现金流改善财务的华夏幸福来说,无疑是一项重大利好。而除了华夏幸福外,从整个行业来看,也有更多房企的出售计划在加速推进,以换取更多“真金白银”。
进入今年四季度以来,房地产融资政策的闸门被大幅打开。“三箭齐发”下,房企融资环境迎来拐点,争先恐后抛出融资计划。但这些融资效果并没有立即显现,房企想要真正等到金融机构的钱,并没有那么快。
也因此,对于房企来说,处置资产回笼现金,也是当前环境下的未雨绸缪之举。在等待销售端彻底复苏,债务危机得到全面改善前,出售优质资产自救,成了它们的最优选。
资产出售迎来“良机”
房企出售资产的脚步在明显加快,至少从华夏幸福的百亿大手笔资产交易来看,其资产处置已经迈出了关键一步。
华夏幸福此次出售的百亿资产包中,均指向了其南方总部四家子公司资产,对应的项目分别是武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目。而在这批交易转让完成后,华夏幸福南方总部也将随之不再存在。
华夏幸福南方总部的成立时间并不长。2019年2月份,随着原华润置地执行董事吴向东的加盟,华夏幸福一时形成了“北京+深圳”的双总部格局。
来到华夏幸福的吴向东野心也很大,他曾提出过“华夏幸福要做中国最好的商业地产项目”的愿景。担任华夏幸福总裁一年的时间内,华夏幸福加大了商业项目的落地投资,巅峰时期旗下有6个商业综合体。
不过,随着华夏幸福的债务危机再一次扩大化,吴向东的商业梦也就此搁浅,商业项目也只得陆续出售。据业内人士分析称,这次被转让的三大项目,也是由吴向东主导推进的,卖给华润置地的价格要比华夏幸福早年拿地价格更低。
从公开资料梳理来看,当年这三个项目拿地价分别为116.25亿元、19.49亿元、63亿元,总价高达198.74亿元。而根据华夏幸福方面初步测算,预计将形成税前亏损约21.30亿元。
(图源/视觉中国)
转让这三大项目,对于华夏幸福来说虽然造成了一定亏损,但对当前的债务重组却是一次重大进展。毕竟,比起持续投资这些项目来说,果断“断舍离”才是华夏幸福度过难关的关键。
按照华夏幸福去年底披露的2192亿元债务重组方案,其需要靠出售资产拿到570亿元现金偿债,并随着项目股权出售带走500亿元左右债务。而在此前12月9日和12月27日,华夏幸福已经先后出售了位于河北廊坊大厂县和固安县的相关资产。
如今,借助这场百亿交易,华夏幸福也将获得一大笔现金流改善财务状况。资本市场也给出了积极反馈。12月29日早盘,房地产板块跌幅居前,但华夏幸福却实现了逆市上涨。
事实上,华夏幸福这批资产转让的率先化解,离不开近来地产预期扭转的积极影响。此前,受融资有限、销售回款艰难等多因素影响,房地产收并购市场一度冷淡,资产价格即使打到狠折,也很难找到买家接手。
如今,受行业融资暖风影响,房地产收并购市场出现了扭转局势。11月28日,证监会宣布决定在股权融资方面调整优化5项措施,其中一条便包括,恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
此后,不少优质项目开始出现在了交易货架上,资产价格也有了更多溢价空间。譬如,12月15日,远洋集团宣布成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权,转让给了太古里,总对价为55.5亿元。而这笔交易将给远洋带来的收益约为13.87亿元。
此外,招商蛇口的控股上市平台招商局置地也宣布,旗下公司广州招商出售佛山市凯达城投资发展有限公司51%股权,交易价格4.08亿元。招商局置地提及,“由于目标公司的价值有所升值,董事会认为出售事项为集团提供一个良机。”
据市界不完全统计,近一个月以来,包括远洋、济南高新、路劲、上实发展、朗诗、光明地产、首开股份在内的十余家房企涉及股权转让。而随着收并购重组的相关措施持续落地,后续或将有更多涉房企业响应,加入并购重组大军。
同策咨询研究总监张宏伟对市界分析道,“未来,收并购的主体主要还是央国企主导,因为毕竟现在在当前的一个起跑线上,剩下的有资质有能力,跑在前面的基本上还是大型国央企。从未来收并购的角度来讲,他们更能够去改变整个市场的格局,对未来市场的趋势起到一个主导作用。”
补偿资金迫在眉睫
尽管行业“三支箭”同时开闸,融资有所回暖,但房企想要真正等到金融机构的钱,仍然需要更多的时间和耐心。
从今年四季度以来,房企融资端连续出现利好,"三支箭"快速落地提振地产信心,政策从信贷、债券、股权融资等各方面皆有所松动,纾困方向也从此前"救项目"转换至"救项目与救企业并存"。
债券方面,克而瑞数据显示,11月100家典型房企的融资总量为517亿元,环比增加24.9%,同比减少33.1%,境内发债主体主要集中在招商蛇口、华润置地等国企央企以及龙湖、万科等民企。
与此同时,另一边的各大银行也在积极行动,不少房企获批了较高的银行授信额度及债券额度。据中指研究院不完全统计,近期有120多家房地产企业获得银行授信。而11月以来,房地产民企积极申请储架式注册发行,债券意向发行规模超千亿元。
而在上市房企股权融资“解禁”后的一个月内,房企们也趁着股权融资的“窗口期”,掀起了一轮融资热。据中指研究院数据显示,已有32家涉房上市企业发布再融资计划,足见其落地速度之快。
(图源/视觉中国)
股权融资的房企名单中,除了部分优质的头部房企外,也包含了不少出险房企。不仅仅限于国央企,也扩大至民营企业和地方优质民营企业,包括了龙湖集团、中海地产、绿城中国、美的置业、越秀地产、碧桂园等。
不过,尽管金融机构对房企的融资有所放开,包括对开发贷的投放意愿也明显加强,但政策的显现效果却没有那么快。即使对于多年再度重启的股权融资来说,也具有一定的不确定性,最终的落地效果还难以预料。
市界了解到,不少披露股权融资计划的房企也在公告中提及,公司非公开发行股票事项能否取得公司董事会、股东大会审议批准以及证监会等主管部门核准均存在不确定性,同时,还存在因市场环境以及其他原因被暂停、被终止的风险。
中信证券表示,由于房企在去杠杆的压力下,新增拿地意愿大幅减弱,导致即使银行有额度,但没有足够的优质开发项目可投;此外,金融机构对于占比较高的民企融资仍然相对谨慎。
而眼下,从国家统计局数据看,房企到位资金压力依旧较大。11月房地产开发企业到位资金环比继续下滑3%,达10833亿元;同比降幅为35%,较10月扩大9.4%。前11月,房地产开发企业到位资金为136313亿元,同比下降25.7%,较前10月继续扩大。
销售复苏是关键
融资放松的信号十分明显,“三箭齐发”已经是近10年来房地产融资鲜有的放松和激励。但归根到底,房企化解资金危机,需要销售市场的复苏。
临近年底,不少房企开始着手准备冲刺年底销售目标。开发商们使尽浑身解数,搬出各种各样的促销手段。除了楼盘降价、首付分期等常规手段外,还有买房就送黄金、送豪车、送地铁票、甚至送彩礼钱等手段。
对于房企而言,销售回款一直都是其最主要的资金来源。以2021年为例,全年房地产开发企业到位资金20.11万亿元,其中定金及预收款、个人按揭贷款合计为10.63万亿元,占比超过一半。
即使到了充满不确定的2022年里,定金及预收款、个人按揭贷款仍占到房企资金来源的半数左右。
因此,只有销售端的回暖,才是解决房企销售困境的根本手段。从今年下半年开始,保利、龙湖、中海、万科等均加大了折扣力度和促销手段,并发起了四季度的目标冲刺。
不过,无论营销手段多么花样百出,价格多么诱人,想要等来销售端的明显复苏,离不开市场端的政策放松。
最近一段时间,部分重点城市房地产市场的限购政策迎来较大改善。就在12月26日,东莞市住建局宣布全域废除住房限购。
政策刺激的效果很明显。而在限购取消的当日,东莞二手房市场立即迎来了一波交易增长。据东莞市住房和城乡建设局数据显示,2022年12月26日东莞存量房单日成交70套,而前一日也仅有10套。
(图源/视觉中国)
东莞之前,西安、杭州、南京等热点城市也相继调整了限购政策。据中指院统计,今年已有50城发布超百条限购优化政策,其中,放松限购的省会城市达到16个。
中信证券表示,房地产已具备复苏的前置条件。不过,这轮复苏比之前都要困难,从政策底到市场底的时滞也被拉长,商品房销售有望在明年二季度显著复苏。
克而瑞研究中心则表示,各线城市大概率会重启轮动修复。其中,核心一二线城市有望"保温",尤其是杭州和成都这类强二线城市,在市场出现走弱迹象时及时优化调整政策,短期有助于提振市场情绪,成交或将继续走稳。
标签: 年内最大房地产并购成交 华夏幸福亏了21亿 华夏幸福
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