本文来源：时代财经 作者：林心林

合作十二年，太古与远洋分道扬镳。

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12月15日晚间，成都远洋太古里合作方远洋集团、远洋服务与太古地产先后发布公告，远洋方面将分阶段转让成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权，由合作方太古地产接手，股权总对价为54.65亿元。

交易完成后，远洋集团将不再持有成都远洋太古里的任何股权。太古里项目或将更名，“远洋”二字将被去掉。在某投资交流平台上，有投资者感叹，“这可是一年收租十几亿的顶级商业项目了，真可惜。”

值得注意的是，当下成都的商业竞争愈发白热化。

12月15日，高端百货商场SKP在成都的新项目——成都SKP举行试营业开幕活动，这意味着成都将再添一座超级商业综合体，与太古里和IFS两家高奢商场形成一定竞争关系。

不敌九龙仓，太古找来内地帮手4年开业

远洋太古里的诞生恰好见证着成都商业中心的重生。

2002年，成都政府决定开始对自古以来的商业中心大慈寺历史文化片区改造，经过多个方案尝试之后，最终于2009年提出把大慈寺片区建成“寺市合一”的商业新街区。

一年后，香港发展商太古地产宣布与远洋地产达成战略合作框架协议，并于2010年12月31日联合耗资20亿元拿下成都大慈寺商业地块，随后，这一大型商业总体项目被命名为“成都远洋太古里”。

而彼时，一街之隔的春熙路商业地王，已经先行一步在热火朝天地建设中。该地块为春熙路片区启动拆迁之后的商业重建项目，于2007年9月开拍，吸引了一众商业巨头争抢，包括和记黄埔、新鸿基地产、信和置业、华润置地，以及太古地产。

这宗地块在激烈的争抢下创造了高价，从每亩2000万元起拍，一直到最终超出市场预期的每亩8800万元，起拍总价从16.4亿元暴涨到72.4亿元，最终被另一家港资九龙仓拿下。有分析称，当时被认为出价过于保守的太古地产由于土拍败走，退而求其次才盯上了对面的大慈寺地块。

不过，有商业地产人士也认为，正因为太古当年错失了九龙仓春熙路地块，才成就了如今低密度街区、独具风格的远洋太古里。

相比太古其他商业项目动辄6-10年的建设周期，成都远洋太古里的建设进度相对较快，从拿地到开业，远洋太古里仅仅耗时4年多，与竞争对手成都IFS赶在了2014年同一年开业。

建设周期加快或与引入合作伙伴有关，根据彼时宣传，远洋主要负责项目前期的工程建造与成本控制，太古则主要负责中后期的招商运营。时任太古地产行政总裁的白德利就曾表示，远洋集团有很好的本地优势，拥有在国内不同城市工程与开发经验，对国内所有流程都非常熟悉。

低密度、开放式建筑形态，古风建筑和现代商业的有机融合，远洋太古里给成都带来了从未有过的新鲜感。直至今日，成都远洋太古里仍是西南乃至国内的商业标杆项目之一，与街对面的成都IFS一同傲立春熙路商圈，甚至辐射着更广的消费客群。

一名熟悉西部商业地产的人士指出，成都远洋太古里之所以能长盛不衰，一方面与其本身的品牌调整焕新理念有关，“太古里品牌调整太铁血了，卖不动的立马就被踢走，永远都是最受欢迎的品牌在那里；而且各大品牌内卷严重，基本都是两三年一次大的升级，包括店面重装改造”。另一方面，街对面的IFS也在刺激与推动太古里的发展。

一年销售额90亿，太古还要在内地投500亿

这样一个标杆项目多赚钱？

太古地产2021年年报显示，成都远洋太古里零售销售额录得21.9%的高增长，业绩突破90亿元，出租率为96%。

即便过去三年，成都远洋太古里的业绩一直维持增长态势，除了2020年受到疫情影响业绩增长幅度仅6%，2019年和2021年业绩增幅均超过20%；其中2021年度零售销售额较开业时录得五倍增长。

另据第三方联商网统计的全国主要商业（购物中心）2021年业绩报告显示，成都远洋太古里2021年的销售额由2020年的73亿元增长至近95亿元，位列全国前15名，在成都本地仅次于成都IFS的近百亿销售额，排在第二位。

根据此次交易公告，2020-2021年，目标公司即成都远洋太古里项目公司（包括购物中心以及一间精品酒店）分别录得税后净利润约10.78亿元、16.16亿元。即是说，在疫情冲击线下商业消费的两年间，远洋太古里仍能达到每年超10亿元的吸金能力。

截至2022年6月30日，目标公司估值为123亿元。对比远洋50%股权54.65亿元的交易对价，太古地产相当于以约88折的价格接盘了昔日合作方的剩余股权。

而观察远洋频频出售资产的动作，未来太古地产或还将为它与远洋的合作买单。

据悉，除了成都远洋太古里外，双方还在北京朝阳区合作了另一个综合商业项目颐堤港，同样是由太古地产、远洋各持股50%，自2012年正式开业至今刚好十年。

2020年，双方曾联合拿下朝阳区两幅地块作为颐堤港二期，预计投资230亿元，其中太古地产持股35%，远洋集团将持股64.79%。而在2022年4月，远洋集团转让北京颐堤港一期项目公司部分股权给中国人寿，价格30亿元。

不过，太古地产已为它未来十年在内地的商业投资准备了500亿港元。

根据太古地产年初披露的计划，500亿投资将以一线及新一线城市的零售主导综合发展项目为重点，继续发展太古汇和太古里品牌。

其中，太古地产将拿出100亿投向西安太古里项目。今年3月，太古地产与西安地方国企以25.75亿元合作拿下西安太古里项目地块，预计于2025年底落成，建成后西安太古里将成为中国内地第四座太古里。

此外，今年太古地产还在广州、上海、三亚接连布局商业项目，包括与中国中免联合开发海棠区三亚国际免税城三期地块，与陆家嘴集团开发上海前滩21号地块，与珠实集团联合投资超200亿元建设珠江太古聚龙湾项目等。就在近期，上海静安张园重新开放，这是太古地产在上海的第三个合作项目，不同的是这是太古的轻资产代运营项目。

显然，不同于以往多年才确立一个项目的缓慢步调，2022年以来，太古地产明显加快了在内地的投资进程。而不止太古，过去稍显谨慎的港资们在今年以来都在加大对内地的布局，包括新世界发展、嘉里建设、嘉华国际、香港置地等多家港资房企都有商业地产或住宅地产方面的动作。

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