21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道
速战速决,是广州今年第四批次集中供地的写照。
(资料图片仅供参考)
12月15日,广州第四轮集中供地仅用了约半小时就确认所有地块的成交结果,最终,上架的6宗地块以5宗成交、1宗流拍结束,揽金191.2亿元。
广州本轮集中供地的拿地主体,仍然以本地的央企国企为主。其中,保利拿下了天河中铁物流园地块,中建国际则摘得白云安置房地块,其余三宗则分别由广州本地国企越秀揽得两宗,知识城投资联合体摘下一宗。
四轮集中供地之后,广州总共揽金约1220亿元,与去年相比仍有相当差距。
在房企审慎的投资策略之下,广州土地市场持续保持低位运转。楼市成交面上,虽然近期利好频传,广州成交量也有一定回暖,但市场普遍认为,目前市场仍在筑底,尚在缓慢恢复过程中,积极的变化仍要过一段时间才会显现。
低位运转
广州本轮集中供地仅有一宗溢价成交,是位于天河区的中铁物流园地块,最终归属于保利。这宗地块的成交价是95.81亿元,溢价率0.2%,成交楼面价45915元/平方米,这一楼面价也刷新了广州楼面价TOP8。
除了由保利拿下的这宗地块外,另有一宗备受关注的地块是白云安置房地块,其由中建国际摘得。
这宗地块的特殊之处在于,它是一宗纯安置房回购地块,其建成后的安置房将由白云区政府指定单位回购用于拆迁安置。
由于销售确定性强,房企本质上是类代建角色,这宗地块意外成为当天竞争最激烈的地块,共有三家房企参与。其竞拍规则也相对特殊,通过设定总价,再由17900元/平方米的起始回购价进行降价竞拍,最终经过9轮报价,中建国际以17100元/平方米的回购价摘得,成交总价为16.35亿元。
中指研究院土地事业部负责人张凯分析认为,这宗地受到房企青睐的原因在于,在市场充满不确定性的当下,房企更偏好于投资这类“类代建”的无风险、低收益的地块。
保利、中建均为央企阵营。除了这两家央企,其他三宗地块则由越秀以底价拿下番禺跟海珠两宗地块;黄埔区属国企知识城投资则联合民企方圆拿下黄埔区一宗地块,成交总价为37.9亿元,折合楼面价19207元/平方米。
这一轮集中供地还有一宗意外流拍的地块,是位于中心区天河的梅花铝厂地块。据合富研究院分析认为,这宗地块对标的应是燕塘地块,也即天河越秀和樾府项目,但梅花铝厂地块虽然与燕塘地块起拍价持平,配建要求却高于后者,达到22471平方米。
克而瑞广佛区域首席分析肖文晓则表示,梅花铝厂大热倒灶,多少还是受到了此前一路之隔的燕塘地块首开去化表现的影响,按照5万+/平方米的可售楼板价计算,仅仅7-8万/平方米的新房售价显然很难满足开发企业对利润的考核要求,而价格低开之后流速不达预期更让有意竞拍的企业踌躇。
仍待复苏
四轮集中供地完成后,广州今年迄今的供地情况也有一个相对全面的表现。
根据克而瑞统计,今年截至目前广州土地市场成交规模对比去年均明显缩水,共计成交48宗土地,同比减少38%;宅地成交总建面合计成交819.5万平方米,同比减少四成;与此同时,今年广州集中供地共收金1221.42亿元,同比下降31%。
实际上,今年集中供地的地块质素并不差。与去年相比,今年中心六区地块成交占比更是明显大增。
克而瑞数据显示,今年集中供地成交的48宗宅地中,有28宗来自中心六区,占比58%,且天河区也贡献出4单成交;反观去年,越秀、天河均零供应,其余的中心四区宅地合计成交25宗,占比仅32%。
肖文晓针对第四轮集中供地分析称,尽管此前“金融16条”以及“三支箭”的出台是行业资金面趋于改善的显著拐点,但无论是通过信贷、债券或者股权中的哪个融资渠道,企业距离真正获得资金的支持都需要一段时间,因此也很难在年底这个关口倾力而出。
融资面支持,是房企感受到暖意的其中一个方面。更能够提振房企信心的是,销售面的转向,这是核心所在。
从目前广州的市场表现来看,目前广州成交仍未完全好转。
据国家统计局12月15日发布的70城房价数据,广州一手成交均价继续下跌,环比跌幅达到0.5%。
而据21世纪经济报道记者从市场一线获得的情况显示,广州楼市目前虽然有部分楼盘成交上扬,但整体上也仍保持不温不火的状态。“保利在荔湾新开的和悦滨江卖得还不错,因为价格非常笋;但同样保利的盘,在黄埔的锦上卖得就一般,因为价格定高了,项目相比周边也没什么优势。”一位长期观察广州新房的市场人士告诉记者。
二手房方面,也有一定的复苏迹象。
根据广州中原研究发展部统计数据,2022年12月第二周,广州二手住宅共成交349宗,环比回升20.8%。
广州中原研究发展部分析称,进入12月后,二手楼市开始复苏,买家观望情绪有所放缓。据监测显示,本周二手新增客户数量及带看量环比净增近2成,周度网签宗数亦重回300宗以上水平。整体看,目前市场基本面向好,后市或会延续目前的成交势头,二手成交将持续上涨。
市场基本面有向好的趋势,明年的市场也更值得期待。
肖文晓也称,明年首次集中供地房企的表现会更加令人期待,政策利好的作用会在那个时候有更完整的体现。
标签: 房企审慎曙光待现
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