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11月16日，长沙三批次，全部底价成交。1

11月10日，南京四批次，全部底价成交。

(资料图片仅供参考)

10月31日，苏州四批次，全部底价成交。

10月31日，济南三批次，全部底价成交。

10月26日，成都三批次，95%地块底价成交。

10月25日，无锡四批次，全部底价成交。

10月19日，南京三批次，87%地块底价成交。

10月17日，天津三批次，93%地块底价成交。

10月10日，广州三批次，87%地块底价成交。

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《中国300城市土地市场交易情报（2022年10月）》

三批次过半，央国企也躺下了

重磅！地方城投拿地受限，土地市场谁来托底

大家都累了

2022年无疑是过去十年中最差的一年，这句话之于地产行业更是再合适不过了。22个集中供地城市，第四季度截至目前，一共拍了206宗地，其中溢价成交的地块仅9宗，占比4.4%。就连广州、成都、南京、苏州这样的城市，土拍似乎都已经没人关注了，头部央企们也纷纷收缩投资准备过冬。或许，大家都累了。

除沈阳、长春、重庆、郑州外，已完成全年三批次土拍的共有18个城市，这些城市今年三批次的土拍相较于去年三批次来说还要更冷一些，主要体现在溢价和触顶地块占比的进一步减少。

18城集中供地成交变化

从拿地企业结构来看，继民企逐渐淡出之后，央国企的积极性也明显下降了，城投不得不再一次进场托底。但与去年三批次有所不同的是，在财政部126号文之后，今年不少城投打算开发项目了。以无锡为例，四批次土拍地方城投引入了朗诗、香港绿地等市场化运作房企合作开发，也实属无奈之举。毕竟常年依靠地方财政的城投，在如今地方财政紧张、参与保交楼、出资托底土拍等背景下，确实需要提升自我造血能力了。

企业拿地金额占比

改善型需求在减少

当下还能听到房企探讨的城市只剩下北京和上海。而这两个城市的市场热度还能支撑多久呢？从成交结构来看，在供给冲击、需求收缩、预期转弱三重经济下行压力之下，改善型需求成为了支撑这两个城市市场热度的关键，北京也随之淡化了90/70政策，90平米以上成交套数占比在近两年来更是翻了一番。集中供地以来的崔各庄、奶西、丽泽、大红门等主城区地块也都是清一色的改善项目，其中不乏有些项目开盘阶段表现很好。

90平米以上成交套数占比

但当时间来到2022年底，改善项目也卖不动了，一些开盘表现非常好的豪宅项目逐渐进入顺销期甚至滞销期。其背后的主要原因，是这些改善客群需要置换出去的二手房没人接盘了。近期北京二手房挂牌房源数量突破10万套大关，创下历史新高。而上海二手房市场也存在着大量有价无市的“老破小”和“老大旧”，不得不面临降价销售的窘境。刚需的减少正在影响改善型需求的释放。

下一步怎么办？

近期房地产行业利好不断，先是央行、银保监出台16条救市举措，隔天银保监会、住建部、央行再次释放政策利好，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。这些利好政策显然对于房地产市场起到了提振的作用，但最终重塑行业信心，仍然需要解决销售端的问题，债务终究是要靠卖房来还的。

如何解决呢？限价倒挂可能是最优解。在《三批次过半，央国企也躺下了》中我们分析了倒挂对于市场的明显拉动作用，在北京、上海、杭州等城市均有效拉动了市场需求，甚至创造了千人摇、万人摇项目。这些项目的意义已经不单单在于其本身的快速清盘了，对于传递市场信号也同样意义非凡。

然而其他城市为何无法效仿呢？其背后原因大概率是土地一级开发的成本太高了，叠加经济下行阶段地方政府对于土地财政的依赖程度更是今非昔比，因此很难提供既限价倒挂、又有充足利润空间的地块。

既然社论请大家“积极做好风险资产价值重估的准备”，何不同时“做好土地价值重估的准备”呢？

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