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“做空其实是正常的市场行为，但是造谣不是正常的市场行为。公司的股价或PE比别人好，肯定会遭遇这种事情，对此我们也有所预料。“2022年8月26日，在龙湖集团（0960.HK）举行的2022年中期业绩媒体发布会上，龙湖董事长吴亚军如是表示。

18天前的8月10日，受商票逾期传言和瑞银发布的研究报告影响，龙湖集团的股价一度跌超19%，收盘时报20.9港元/股，创2019年8月6日以来新低，市值一日内蒸发超246亿港元。

当晚，上海票据交易所公告表示：龙湖并无商票违约和拒付记录，并对通过谣传扰乱市场秩序的行为予以谴责。

在经过了一段时间的市场争议后，龙湖以其2022年上半年未经审核中期业绩公告做出回应。作为为数不多业绩还保持正向增长的房企，从数据层面来看，龙湖的基本面依旧稳定——营收948亿元，同比增长56%；三道红线全绿；3.99%借贷成本创历史新低；经营性收入首破100亿。

“经过这次事件以后，大家可能对龙湖看得更加清楚。行业的底部已经逐渐显现出来了，其他同行包括一些表现良好的公司，都能够跟龙湖一起穿越周期。”吴亚军如此表示。

营收利润双增

在众多房企业绩承压之时，龙湖40页的业绩报告中，多项核心数据仍然保持着稳定的增长态势，其对于龙湖能否顺利穿越周期、平稳着陆，起了关键性的作用。

以营收和利润为例：2022年上半年业绩报告显示，龙湖集团实现营收948亿元，同比增长56.38%；毛利201.5亿元，同比增长20%；毛利率为21.3%；净利润为108.83亿元，同比增加7.44%，净利润率为11.48%。

亿翰研究院认为，在当前地产行业利润率普遍承压的情况下，龙湖的盈利水平仍然处于较高的水平。利润率增长的背后，是龙湖成本的降低。“土地平均溢价率只有5%，其中有一半是零溢价获取的。”龙湖集团首席执行官陈序平在业绩发布会上表示。

2022年上半年业绩公告显示，龙湖上半年在北京、 杭州、重庆、成都、合肥等核心城市获取17个项目，总建面226万方，权益地价人民币131亿。

亿翰研究院亦表示，由于2021年下半年以来龙湖集团获取的土地成本明显改善，且布局的城市能级较高，因此后续盈利能力有望提升。

不过，虽然营收利润表现亮眼，但龙湖亦和许多披露业绩的房企一样，遇到了挑战，其2022年上半年合同销售额有所下降，为858.1亿元。

分区域来看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为296.7亿元、171.2亿元、197.9亿元、124亿元及68.3亿元，分别占龙湖合同销售额的34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8%。值得一提的是，其中，房企抢滩布局的重镇长三角区域的占比进一步提升，较2021年同期提升7个百分点至34.6%。

长三角不仅为龙湖贡献了最多的合同销售额，在土储方面也具有优势。亿翰研究院显示，上半年，龙湖高度聚焦长三角，新增土储中长三角占比达到了56.3%。

“对于龙湖来说，这意味着龙湖的收入来源和投资布局已经实现了优化，长三角区域的优先级在龙湖的战略布局中得以明显提高。”IPG中国首席经济学家柏文喜向时代周报记者表示。

经营性收入首超百亿

“泰坦尼克号撞上冰山那一刻，你再应对风险已经来不及了，一定要在没有看到冰山的时候，就要有所应对。”在吴亚军看来，企业想要平稳向好发展，就要提前对有可能到来的“冰山”有所预案。

事实上，除稳定的业绩增长外，安全的财务状况亦是一家企业是否能否穿越周期的重中之重。

而在柏文喜看来，龙湖之所以能成为当前为数不多的业绩保持稳定的房企，正是由于其稳健的财务风格和投资与运营并重的企业战略。“这是企业针对房地产这个强周期行业得以穿越周期和抵抗行业性风险的选择。”柏文喜说。

首先是财务状况，龙湖在期内净负债率55.3%，剔除预收款后的资产负债率68.1%，剔除预售监管资金和其他受限资金后的现金短债比为3.1倍。这已经是龙湖第六年满足“三道红线”的要求。同时，受益于充足的现金流，健康的负债情况，龙湖的平均融资成本再创新低，达到了3.99%。

业绩公告显示，报告期内，龙湖发行33亿元公司债券，票息介乎3.49%至4.00%之间，期限介乎于6年至8年；报告期后，龙湖于2022年7月成功发行人民币17亿元公司债券，票息4.1%，期限6年。于8月，集团发行“中债担保”中期票据15亿元，票息3.3%，期限3年。

“在监管机构的持续支持下，龙湖集团是少数能够持续发行债务工具的民企之一，同时，低位的融资成本显示了市场对于示范房企的认可。”亿翰研究院表示。

其次，是投资与运营并重的企业战略，也就是龙湖提出的“多元协同发展”，陈序平将其称为“稳压器”，而这一点从龙湖的经营性收入可窥其端倪。

业绩公告显示，2022年上半年，包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的龙湖集团经营性业务收入首次突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率为36%。

从细分业务来看，商业投资方面，上半年，龙湖商业累计开业运营商场达65座，已开业商场建筑面积为618万平方米，整体出租率95.6%。相较于去年同期，商业租金增长26%至46.5亿元；租赁住房方面，龙湖冠寓去年开始已实现盈利，上半年，租金收入同比增长11%至11.8亿元；物业管理方面，龙湖智创生活实际管理面积约2.8亿平方米，报告期内实现全口径收入约63亿元。

“这三块业务加起来，我们力争保持每年经营性收入30%—40%的年化增长。”陈序平说。

在不少业内人士看来，无论是核心业绩表现，亦或者财务安全，龙湖成功穿越周期似乎已经近在咫尺，不过，在当下市场环境中，龙湖能否继续保持稳健经营，才是破局的关键之处。

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