2022年6月以来,气温升高,全国许多在售楼盘中,都掀起了一波“求求你,买房吧”的促销热潮。
【资料图】
说是“热潮”,是因为这些卖房的促销手段已经突破了想象,甚至在网上火成了段子。一开始,是河南商丘一个楼盘宣称,用小麦可以抵房款,紧接着,又相继在无锡、南京、广州出现了用水蜜桃、西瓜、荔枝来抵购房款的楼盘。这些活动长短不一,短的只持续一天,长的有一个月,都出现在某种农作物的产地城市,并且,通常都是无疾而终。
对于这类农产品换房的活动,有房产专家表示支持,称“这是助农+卖房的一次创新”;但也有网友觉得荒唐,说这只不过是镰刀的又一次挥舞,“没韭菜了,大蒜小麦苗也能割,镰刀不能闲着”。
但不论观点如何对立,置身事件中的每个人都不得不面对一个同样的问题——
售楼的故事讲得再天花乱坠,人们的购房信心还能够回来吗?
文 |李清扬
编辑 |易方兴
运营 |栗子
水蜜桃换房?
“最近过来咨询的人里,确实桃农比较多。”
梁菲今年二十出头,是江苏无锡惠山区阳山镇“悦阳九玺”的楼盘销售。她并不是本地人,来这里才几个月。作为“水蜜桃之乡”,阳山水蜜桃以“果大色美、汁多味甜”而闻名。当地最著名的白凤和湖景两大桃子名种,又被称为“桃子中的白富美”,售价要高于普通桃子。
▲ 无锡阳山的桃树。图 / 视觉中国
相比之下,阳山的这个“悦阳九玺”小区,哪怕是在无锡本地,都没什么知名度。它主打纯洋房,售价在14000–16000元每平米,低于无锡新房均价,主要想卖给三四十岁的改善型人群。位置也很偏僻,位于无锡的最西边,从市区开车过去,需花费半小时。
然而,在6月23日前后,这个不知名的楼盘推出了“水蜜桃换房”的活动,让这个小区在全国范围内都火了一把。活动的核心是,以18.88元一斤收购阳山本地水蜜桃,作为房款的抵扣,最高每套可抵188888元。宣传海报中,一位头戴草帽的桃农抱着一大筐层层叠叠的大桃子,笑得如沐春风。旁边写着宣传标语:“水蜜桃,我来收,您安家,我助力。”
水蜜桃产业,一直都是阳山的经济支柱。2021年,阳山镇水蜜桃产量1.83万吨,产值近5亿元。楼盘销售梁菲本来不懂桃子,但这些天聊得多了,也从当地看房者那里学到了一些——“早桃集中在五月底六月初,七月之后上白凤,七月中旬,是白凤最成熟最好吃的时候,接着便是湖景”。
尽管她说“我不是本地人,桃子的事情我不是特别懂”,但对这个活动,她还是显得颇有信心,因为她觉得是在“助农”。这次活动推出一周后,有不少桃农来售楼处咨询。但实际上,来的人更关心海报里没写清楚的那些问题。
比如,收购的桃子分不分大小?
梁菲说:“不管大小,都是论斤收。”
又比如,收来的桃子怎么运输和储存?
“这个具体就看领导怎么决策了。”梁菲说。
而“水蜜桃换房”,只是2022年6月起,在全国各地出现的众多买房促销活动中的一种。比如,位于河南省商丘市民权县的“建业河畔洋房”,就推出了“小麦换房”活动,宣称“2元/斤抵首付,最高可抵16万房款”。
▲ 悦阳九玺水蜜桃换房的海报。图 / 网络
同样在河南,位于开封市杞县的“建业城”也推出了类似的活动。宣传消息显示,“5元/斤大蒜换房”,最高可用2万斤大蒜,抵十万元。
在江苏南京,也出现了类似的现象。新城控股的一楼盘,推出了“西瓜换房,最高抵10万元”活动,以10元一斤的价格冲抵房款,上限是10000斤。与其他“以物换房”的活动类似,该活动也没有在宣传上说明对西瓜品质的要求。
而随着荔枝上市,广州增城一楼盘也在7月初,打出了“荔枝换房”的营销海报。桂味、糯米糍、仙进奉40元/斤,其他品种30元/斤,以抵扣房价,最高抵5万元。有人计算,如果真有人拿荔枝抵房款,每卖一套房,开发商大概能收到1250-1666斤荔枝。
所有的活动都有一个共同点:它们的宣传海报上,都打着“爱心助农”的旗号。
▲ 这些活动总会提及“爱心助农”。图 / 网络
是真助农,还是噱头?
然而,“水蜜桃换房”的营销,在真正的阳山桃农眼中,却是另一种样子。
这一天是6月26号,也是“水蜜桃换房”活动推进的第三天。天气很晒,午休时有些空闲,阳山桃农陆进取站在桃树前,打算录一个视频,给顾客们解说白凤桃。白凤个大,能长到成年人的一只手掌只能刚好握住的大小。此时,颜色还比较青,等再过几天,就可以大规模采摘了。之前,陆进取忙着卖早桃,日子翻到六月底,白凤便是时下的明星桃。
他是通过朋友圈注意到“水蜜桃换房”活动的。对于这活动,他觉得“没法评价”,因为这种促销对他来说,显得有些荒诞。
“18.88元一斤这太少了,只能收非常非常小的桃子。”在阳山,水蜜桃的价格跟大小挂靠紧密。一个一斤重的水蜜桃,不论品种,就能卖88元,而7到8两的大桃,一盒装6个,能卖100元,一斤差不多24元。即将于七月底上市的湖景,虽然个头不如白凤,但品种名贵,价格也不便宜。
而且,采摘和分拣水蜜桃是一件费时费力的事。不是所有桃子都可以摘,有些桃子颜色还青,有的桃子过于成熟,都不适合售卖。陆进取说,采摘完后,还要淘汰一批不好看的、有内伤的桃子,最后,还得过秤、分类、装箱、打包。这些都是成本。
昂贵的阳山水蜜桃背后,是巨大的商机。在陆进取看来,这种商机比用来跟房地产开发商抵扣首付款更有价值。而且,种桃子这些年里,阳山水蜜桃一直很畅销,“不存在找不到销路,只好拿去交换的情况”。甚至,由于产量有限,不少外地桃子还会冒充阳山的水蜜桃来进行销售。比如,今年3月份,“阳山桃农协会”还打假了江苏新沂的一家卖“假阳山水蜜桃”的公司,法院判决对方赔偿5万元。
▲ 阳山的水蜜桃基地。图 / 视觉中国
另一方面,除了价格“不靠谱”外,陆进取也质疑“水蜜桃换房”的可行性。
与大蒜等可以长期储存在冷库的农产品不同,“阳山的水蜜桃是没办法进冷库的。”陆进取说,未经清洗的水蜜桃用保鲜膜包着,最多能在冰箱里放三四天,一旦时间长了,桃子的甜味会降低。换句话说,若真要以水蜜桃换房,如此大量的水蜜桃储存难以实现。
另一位开水蜜桃采摘园的阳山人方跃也告诉每日人物,“桃子属于生鲜类,保质期本来就几天,这种活动肯定是不现实的”。开采摘园之前,他还从事房地产行业多年,他判断,“这就是一种营销推广类的话术”。
按照方跃的经验,在阳山当地,许多楼盘往年会买水蜜桃送给自己的客户和业主,但直接用水蜜桃换房子,还是第一次。“因阳山水蜜桃闻名全国,以此来打广告,能起到噱头的作用,吸引人来关注,这是开发商最主要的目的。”
然而,这个效果似乎并不好。外卖骑手华佑成来到阳山三个月,因送外卖,经常路过悦阳九玺这家楼盘。他对这里的印象是高档、安静,门口的保安在透明的玻璃房间站岗。售楼处颇为冷清,看不到几个人。相比于在网上的热度,水蜜桃换房活动,在周边的居民中没有引起注意,有个骑手就住在附近,他甚至从来没听过这个消息。
而之前楼盘销售人员所说的,“前来咨询的桃农也不少”,陆进取也并不太认可,“现在是桃子上市季,我们整天弄桃子都来不及,采桃、装桃、发快递,不会去关心这个事情的”。
活动最后的销售数据似乎也说明了这一点——从活动开始起到现在,并没有一套用水蜜桃换的房子成交。
▲ 外卖骑手华佑成路过时拍下了 “悦阳九玺”的售楼处,里面没什么顾客,只有几个工作人员。图 / 受访者提供
内外危机
在全国众多等待销售、不得不采取奇葩营销方式的楼盘中,“悦阳九玺”是一个缩影。
这个很难称得上有“可行性”的活动背后,体现的是一种开发商的“去化焦虑”。去化率,通常是衡量一处楼盘销售情况的重要指标。这处楼盘,由弘阳地产集团与无锡本土房企华晟集团开发,从去年五月开盘至今已经一年。楼盘销售梁菲承认,目前还有上百套毛坯房在售,相比去年,今年的房子更难卖了。
五年前,无锡阳山还不是这样的。秦强是阳山另一名开水蜜桃采摘园的桃农,他说,惠山区是无锡房地产价格的洼地,而阳山又是惠山区的洼地,所以之前炒房比较火热的时候是2015、2016年,来买房的都是外地投资客。“后来2018年开始出现了限购政策,外地炒房客买不了,这个炒房的氛围就下来了。”
房地产降温之后,去化率低,也影响了开发商的回款。放大到整个开发商弘阳地产,数据显示,它正面临着较大的资金压力。2022年前五个月,弘阳地产的合同销售额同比大幅下降约61%,至人民币155亿元。同时,累计销售面积也同比下降了超过53%。
压力也传导到开发商公司内部。比如,今年6月30日,弘阳地产发布公告宣布,该公司原来的执行董事工作还不到一年半,就选择了离职。尤其是在今年,在地产领域,像这样的职业经理人离职并不是个例。今年7月,穆迪,世界知名企业信用评级公司,也下调了弘阳公司的评级。穆迪称,这反映出弘阳地产“运营现金流疲软、流动性减弱”。
弘阳地产的处境,核心是房地产企业的“流动性困局”,在地产行业中具有普遍性。据克而瑞统计显示,2022年6-7月,有200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元,与此同时,民营房企的融资环境并无明显改善。以至于2022年的前五个月,共有25家境内地产债寻求展期。
通俗来说,就是房企欠的钱有可能还不上,不得不申请“晚点儿再还”。
开发商“空有房子,却卖不动”的现状,也传递到这个产业链条的每一个端口上。事实上,房地产销售公司是对接开发商和客户的桥梁,诸多售楼营销是出自销售公司之手。在广东惠州经营一家房产销售公司的吴广伦,对这一点更有深刻的体会。
吴广伦也听说了广州的“荔枝换房”营销事件。在他看来,交易量下滑是重要原因,比如惠州,“交易量对比去年同一时期真的是腰斩了,下跌了几乎百分之五六十。”
▲ 江苏无锡某售楼处。图 / 视觉中国
随着市场下行,时常有开发商拖欠佣金的情况。吴广伦遇到过好些半年甚至一年无法结佣的开发商。欠佣风险大,加之交易量低迷,想继续保持原来的水平,就要付出更多的努力。为了让顾客买房,只能想出一些奇葩卖房策略。
但这一切有个前提,就是得先把顾客弄到售楼处现场来,“只有顾客来到了现场,房子交易的可能性才大”。某种意义上,“水蜜桃换房”这类促销手段,目的也是一样。
他甚至自掏腰包给顾客出一部分首付。前段时间,一个售价为16000元/平方米的楼盘,突然打折促销,降价到13000元/平方米,晚上七点多,吴广伦通过朋友圈联系到了两位有意愿购房的顾客。为了劝对方亲自来售楼处看看,他故意夸张,强调现在售楼处人很多,只剩30套在卖,来晚了,只有低楼层,说不定再晚一点,低楼层也没了。
这两位顾客被说动了,花了十几分钟赶来了现场。吴广伦费尽唇舌,说服顾客把需求从120多平米改到90多平米,又说服顾客打消“靠近医院不吉利”的想法,后来顾客认真算了一下,首付不太够。为了让对方下定决心,他只好承诺:“你们一人买一套,我就每一套返2万块。”这两笔交易,真实的佣金只有3万块,返佣的比例已经高达六成。足足拉锯了四个小时,直到12点多,才正式签下了合同。
许多房产销售都深谙此道。在过去,许多售楼处的音响会播放劲爆摇滚风的DJ,因为这种音乐最能活跃气氛;还有的开发商时不时播报“恭喜X先生成交X房型”,“其实可能根本没有”;甚至还会雇人来暖场,让楼盘看起来很火爆,以此吸引真正有购房意愿的顾客。但这些只是陈旧的手段了,到了现在,营销方式日新月异——结合“助农”的噱头进行了升级,才逐渐演变成“水蜜桃换房”“西瓜换房”“小麦换房”。
对于房地产销售公司来说,收入下降带来的变化是显著的。过去,吴广伦给公司请了法律顾问和文员,今年都不续约了。他还纠结过,到底要不要请一个专门的会计。后来一琢磨,干脆自己做账,每天回家都要敲电脑,录入每一笔交易,记录每一次带看。去年,公司每个月都会组织一次团建,一些法定节假日也会按时休假,但随着减少的收入,这些也都消失了。
无疾而终
短短几年,很多人都意识到,时代变了。
卖房与买房,原本是一个类似“击鼓传花”的活动。过去的很多年,在房地产疯狂生长的时期,购房者持续的买房资金,成为了开发商们利用杠杆买地、盖楼的资本,是这场击鼓传花游戏里的接盘侠。但如今,人们收紧了钱袋,营销活动就算再吸引眼球,当年的买房热潮也一去不返。
比如无锡阳山的桃农陆进取,他即便是有钱也不想用来买房。哪怕“卖桃子的收入攒三四年,就能买一套”,他也不愿意买。他现在的心态是,“房价再涨不可能涨破天”,这事儿,等到四岁儿子长大再考虑不迟。
退一步说,房子也饱和了。“这边的农民基本上不买房,因为本身有拆迁,然后分配的房子也够。”陆进取一家人住在拆迁给的安置房里,“宽敞、方便,离桃林开车只需要十几分钟”。再要去住商品房,“也不自由”。
▲ 阳山白凤水蜜桃。图 / 视觉中国
在“水蜜桃换房”的活动的同一时期,许多政策也在潜移默化地改变。像很多城市一样,“水蜜桃换房”的所在城市无锡,曾在2017年发布了限购令,暂停向拥有2套及以上住房的市民出售新建商品房,对于非户籍的家庭,则只能买一套,还得提供2年本市社保或所得税证明。除此之外,对于公积金贷款的首付比例也进行了限制。
但到了2022年4月,这样的限购令也开始松动。比如,生二胎的家庭,就可以多增加10万-20万元不等的贷款额度,并且还能再额外多买一套商品房。
与此同时,在“限购令”逐渐松绑的当下,近一年来,各地楼市又频繁推出了“限跌令”。
据媒体不完全统计,去年下半年以来,至少包括山东菏泽、湖南岳阳、云南昆明、河北唐山、江苏南通、广东惠州等22个城市,都分别发布政策或引导房企,不得随意降价销售。
最主要的目的之一,也是为了坚定人们的购房信心。
然而,贝壳研究院的研究发现,这些政策刺激效果,在许多城市中只能起到短期效果,持续性较弱,尤其是在郑州、兰州、哈尔滨等这样弱二线城市中,更是如此。比如,3月1日郑州出台了扶持政策,3月郑州二手房成交环比增长超过100%,但后期效果乏力,4、5月成交量持续下降。
▲ 2018年到今年6月50城二手房价格指数。图 / 贝壳研究院
而正是在这样的政策和时代背景下,像“水蜜桃换房”这样的“助农营销”才得以兴起。就像无锡搞“水蜜桃换房”的楼盘销售梁菲,她自己也心知肚明——“当地的桃农其实根本不愁桃子卖不出去”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进,曾经肯定过“小麦换房”的创新,觉得是“一举两得的事”。但紧接着,他又对其他城市模仿河南“小麦换房”的做法,提出了警示和质疑。
“当前各地限跌令的规定比较多,目的就是为了防范出现房企违规降价、虚假营销的操作。但目前有些房企借一些营销,比如‘西瓜换房’之类,出现了变相回避限价的做法。换而言之,若是确实收购水果进而可以抵扣购房款,那本身也是合规的。但要防范收购的操作是虚的,而变相降价了,最终产生了营销的噱头和随意降价的操作。”严跃进说。
7月1日,每日人物联系“悦阳九玺”楼盘的第二天,对方表示,水蜜桃换房活动已经被突然叫停了。
“中途叫停”,似乎是所有奇葩买房销售政策的“终点”。比如,“西瓜换房”的南京某房地产项目,在活动开始的6月28日下午,便按下了停止键。而出圈最广,一度登上微博热搜的河南“小麦换房”,刚推出两天也宣告提前结束。
最后,奇葩卖房的策略昙花一现,看热闹的人来了又散。喧嚣过后,售楼处里,依旧是等不来买房人。
(应受访者要求,文中梁菲、陆进取、方跃、吴广伦、华佑成、秦强为化名)
文章为每日人物原创,侵权必究。
标签: 2022奇葩卖房故事
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