作者|郭菲菲 肖望
(资料图)
编辑丨杨布丁
出品丨棱镜·腾讯新闻小满工作室
7月12日深夜10点半,一封《郑州奥园誉湖湾业主集体停贷告知书》被发至业主群里,号召大家签字响应。第二天中午,434多位群内业主中,已有184位表态同意参与停贷。
“我们并不是跟风,也清楚停贷意味着什么,现在只能放手一搏。”一位奥园项目业主说,项目从去年10月停工至今,我们和开发商、监管方、银保监会等各方多次沟通,但目前仍看不到任何复工迹象。
自6月30日,江西景德镇恒大一项目全体业主打响强制停贷第一枪后,一场集体停贷潮正在快速蔓延。
克而瑞地产研究统计称,截至7月13日,已有106个项目加入其中,涉及深圳、武汉、郑州、长沙等近20个多城市,其中郑州一市就达到26个项目,涉事开发商包括恒大、世茂、富力、阳光城等,尤以暴雷的恒大项目最多,近30个。
“按照最低首付比例,上述停贷项目借款人尚未归还的贷款额度,约在3700亿元,基于最保守的预估,即便全部坏账,总额度也仅占目前个人住房贷款余额38万亿比重不到1%。”上述研究机构判断。
综合多个维权楼盘来看,业主们之所以被迫选择停贷,共同理由直指,银行在房屋主体未封顶前即违规为开发商发放按揭贷款,开发商借此将销售资金抽掉挪用,导致项目停工或烂尾。此外,告知书对象还包括当地政府、住建局、银保监会等监管机构。
业主们的普遍诉求,是停贷止损,并借此倒逼商业银行也加入复工队伍,直至复工或交房之日,才恢复偿还按揭月供。
上述问题楼盘的销售时点,大多发生在2021年上半年之前。彼时,预售资金监管宽松,开发商挪用项目资金用于还债、拿地扩张的情况稀疏平常。当恒大、蓝光等房企暴雷潮开始时,“保交楼”首要任务下,地方政府才开始收紧预售资金监管,但为时已晚,留下规模巨大的烂尾楼业主。
一家央企融资部人士对此解释称,此前,开发商用土地项目做抵押,找熟悉的银行做开发贷,卖了房,购房者的按揭贷款也会向这家银行大幅倾斜,后者往往也是预售资金监管行,双方利益深度捆绑之下,对于提前发放贷款以及开发商随意抽走挪用销售回款,银行的监管往往流于形式。
开发商房子已卖掉,银行按揭贷款已发放,监管账户资金不翼而飞,复工遥遥无期。这笔庞大的烂尾楼盘历史旧账,究竟谁来为此买单?
“房子还没盖到我那一层”
在老家开旅行社的周云(化名),在2021年5月跑到郑州花了220多万买了一套120平的房子,首付交了80多万。不幸的是,开发商恰好是后来暴雷的奥园集团。
“旅游生意一落千丈,每个月还要还9000多的月供,真是撑不住。”周云说,停贷可能意味着上银行征信,房子被法拍,但问题是,“现在房子还没盖到我那一层,最后即使被起诉保全资产,拿什么去拍卖?”。
周云这些业主们曾向监管方呈交一份纳入问题楼盘申请信,信中写道,因总公司奥园集团出现债务危机,销售收入7亿元被其非法挪用;此外,来自奥园的说法,浦发银行郑州分行因与开发商存在借款合同纠纷,利用其作为监管银行的便利条件违法划走监管账户销售款4000多万元,并冻结1600万元,这导致项目自2021年10月起开始停工至今。
究竟多少销售资金被抽走,包括郑州奥园项目在内,大多数停工楼盘业主们都难以获得更为精准的数字,他们被告知的借口多为“涉及公司商业秘密”。
2022年6月,西安未央区住建局曾向世茂集团总部发函,称因集团抽掉预售资金,导致西安世茂璀璨倾城资金缺口达11亿元,项目停工,要求世茂退还资金至监管账户。不过,这笔钱是否能从已经爆雷的世茂集团身上追回,目前尚未看到追债结果。
遗憾的是,类似西安这类官方追债并明确资金规模的案例并不多。
距离郑州数百公里之外的武汉光谷,拥有382名硕博生业主的绿地星河绘项目也面临烂尾。该项目停贷告知书显示,项目销售回款达48亿元,其中有7.25亿元重点监管资金被绿地违规挪用一空,导致楼盘工程量完成不足35%,距离交房日期仅剩半年,已构成事实性合同违约。
对此,武汉房管局官网显示,2021年11月8日,该项目公司在开发经营中,存在未按规定将房价款存入监管专用账户的问题。不过监管方也并未披露具体资金规模。
有绿地项目业主代表表示,业主们与绿地、房管局及区政府三方会谈近10次,在货值已卖光的情况下,官方曾承诺通过处置绿地在武汉的资产,来填补项目资金窟窿,但现在进展缓慢。
极端方式倒逼解决方案?
多位集体停贷项目业主表示,告知书公开后,目前尚未收到银行等各方的反馈意见。
郑州一家股份行业务经理认为,业主单方面宣布停贷不可行,这属于单方面撕毁合同违约,“业主们停贷,应该只是手段而不是目的。他们想通过极端的方式倒逼相关部门出面解决”。
保交楼事关民生,但从实际操作来看,指望土地财政匮乏的地方政府出面相救也不容易。这其中,资金无疑是横跨在楼盘复工面前的最大障碍,想要追回被抽走的销售款实属难事。
以最近舆论热议中的河南学历最高楼盘为例,被开发商挪用的10亿元销售额之所以能够追回,关键在于这笔钱去向明晰,被锁定在郑州其他区另一宗土地款账户上,并非用于其他用途或被总部集团抽走,故能在更高级别监管层的多方斡旋下成功讨回。
对于停工楼盘如何复工,一位头部房企区域营销负责人表示,若项目货值售尽,资金又被抽走,复工难度极大;如果赶上市场销售火热,房价上涨期,项目后续还有未售货值,那肯定不乏接盘者入局,进场盘活项目,但现在还看不到市场整体迅速回暖的趋势。
北京某律所房地产、破产领域资深律师则表示,对烂尾楼最好的解决方式就是及时止损,除非房地产市场预期有大幅反弹。
在上述律师看来,烂尾楼变现价值很低,如果开发商已经达到破产重整的条件,应尽快启动破产程序,如果能继续引入开发资金重建是对各方最有利的方案,但需要给引入的资金方稳定的预期,确保其在债务中的优先地位,这需要所有的债权人共同推动解决,通过专业中介机构对债权债务进行梳理、摸底,在这个基础上去盘活资金,才有可能解决烂尾楼的情况。
集体停贷,前路未明
一旦集体停贷落地,从法律层面来看,业主们能够及时止损吗?
一位西安当地开发商人士介绍说,购房合同关于逾期交付责任一栏规定中,绝大多数合同均为开发商支付一定比例违约金,但也有约定逾期交付多久,购房者有权解除合同,开发商退还全部房款并支付违约金,“这需要看具体合同而定”。
不过,上述北京某律所房地产、破产领域资深律师表示,合同具有相对性,即只能对合同当事人产生拘束力,非合同当事人不能诉请强制执行合同。开发商与业主、业主与银行是不同的合同关系,开发商与业主之间是商品房买卖合同关系,开发商拿到预售许可证后就可以销售楼盘;银行与开发商之间涉及开发贷、预售资金监管业务,而业主与银行之间是借贷关系,业主向银行借钱,用于支付短缺的购房款。
该律师指出,即便银行存在开发贷违规、预售资金监管不力的情况,也不能成为业主们不还按揭贷款的抗辩理由。楼盘烂尾,是开发商违约,则应该按照合同来追究开发商的违约责任,业主在楼盘逾期交付时,由此产生的租房费用、房屋增值、出租等权益损失,都是业主和开发商之间的问题。
在具体司法实践中,楼盘烂尾,购房者单方面停贷仍难以获得法理支持,法院通常判决购房者仍需向银行承担偿还房贷责任。
不过,就在2022年2月,首例支持购房者的司法案例产生。一位购房者因楼盘烂尾拒还银行月供,浙江嘉兴中院判决,改由开发商承担剩余贷款的还款责任。
值得注意的是,该案例的的关键点在于,开发商此前已申请破产清算,涉案楼盘未竣工验收,不符合交付标准,购房者已解除与开发商之间的商品房买卖合同。
对此,北京盈科(上海)律师事务所郭韧撰文表示,未来法院对这类情况究竟如何审判尚不可知,但最近各地业主要求停贷事件,一旦成功,购房人不用诉讼花钱,也不用申请解除合同,保留房屋未来还能造好交房的权利,且在无法确保房屋可交付情况下,停止还贷,及时止损,的确非常高明。当然一旦停止还贷,是否会征信有影响等等也是隐患。
对于周云这些业主们来说,当生活难以继续,征信已不在他们考虑范围内了。“停贷只是烂和更烂之间的被迫选择,并不是能从中赢得什么,只是没有办法的办法,现实逼迫我躺平。”他说。
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