今年该不该买房?这可能是目前很多人都关注的问题,原因就是目前房价正在下跌,打破了很多人对房价的预期。从2021年下半年开始,不少城市的房价就开始出现明显下跌,并且到了9月份全国平均房价迎来了6年多以来的首次环比下跌。由于房价的下跌,让很多在2021年买房的人都面临亏损,其中不少购房者还面临了比较大的亏损。就比如笔者不少粉丝就面临了这种情况,其中一位郑州的粉丝更是在买房不到半个月就亏损了近40万元,平均每天亏损了3万多元。可以说,通过2021年的房价走势,让很多人意识到原来买房也会亏钱,并且亏损的还很多。这真的是应了马光远说的话:“房住不炒”或成为永久性的调控政策,在“房住不炒”的大环境下,买房就能挣钱的时代已经过去了。
对于楼市来说,2022年以来好消息不断,为了稳定楼市和维护购房者的合法权益,各地不断出台利好楼市的政策。针对过去几个月各地出台的楼市救市政策来看,这些政策包括了降低首付比例、降低房贷利率、购房补贴和解除限购限售政策等等。可以说,这些政策都非常有继续楼市的发展,但是2022年都已经过去4个多月了,楼市依旧没有出现人们想象中的回暖,这让很多人越来越看跌楼市了。当然,这些楼市的救市政策并非没有用,在很多一二线热点城市的部分区域的楼市已经出现了回暖迹象,特别是主城区的一些品质好的房子,房价已经出现了明显的下跌。很明显可以看出,目前楼市行情已经出现了分化,房价比较高的改善型住宅价格正在上涨,而刚需楼盘价格却在不断下跌。
那么为什么楼市会出现这样的分化呢?正常来说不应该是需要房子的刚需购房者应该买房吗?对于这个问题,根本原因是不同人群意识和经济条件的不同。对于经济条件好的改善型购房者来说,他们的目的是为了购买好房子,而这类房子本身就比较稀缺。更重要的是,这类购房者是看涨未来的房价的,并且他们对短期房价的波动并不敏感,因此很多改善型购房者现在看中自己满意的房子就会买房。而对于刚需购房者来说,虽然他们是急需买房子的一类人群,但是他们购买力不足,并且目前房价依旧在高位,所以他们对房价的波动非常敏感。
另外,现在楼市中有很多负面消息,再加上大部分城市的楼市都面临严重的供大于求的现象,所以大部分刚需购房者目前都看跌房价。俗话说,买涨不买跌,越是房价下跌,现在大部分刚需购房者就越不买房,这也是目前很多人在买房这件事情上一直保持观望的主要原因。
房子是给人居住的,在“房住不炒”的大环境下,目前我国的总体住房资源已经严重过剩,房价已经很难再像过去那样继续普涨了。根据央行调查组公布的数据来看,我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子,户均1.5套,并且有超过41.5%的城镇家庭都已经有房子。而目前我国常住人口城镇化率已经超过64%,户籍城镇化率也已经超过44%。按照这些数据计算可以得出一个结论,那就是我国总体住房资源已经严重过剩,仅城镇家庭拥有的房子就足够城市中所有的人居住了,并且还会有些剩余。
很明显,目前还有很多人没有房子,而大量住房都被囤积在少数投资客手中。根据西南财经大学金融研究院公布的《2017中国城镇住房空置率》数据显示,2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。很明显,早在2017年时我国的住房资源空置率就已经很高了,2017年城镇空置房数量多达6500万套。在国际上,空置率大于20%属于“库存严重积压”的区间,2015年时我国住宅总体空置率就已经超过了20%,这意味着我国目前的住宅空置率已经非常高。
更重要的是,目前楼市面临的问题不仅仅是我国总体住房资源已经过剩,面临的更大问题是目前各地楼市已经出现了严重的供大于求的现象,并且新房和二手房挂牌量都出现了这种情况。根据统计数据显示,目前各地二手房挂牌量都在不断激增,很多热点城市的二手房挂牌量都已经超过了10万套、15万套,甚至重庆(仅城区)的二手房挂牌量已经超过了20万套。而在二手房挂牌量不断激增的同时,二手房售价和销售量都出现了下跌的现象,也就是说,目前二手房已经很难卖了。而在新房市场也是如此,截至2022年2月末,商品房待售面积57026万平方米,比2021年末增加6003万平方米。另外,根据克而瑞发布报告显示,截至2022年2月末,全国商品房广义库存高达384796万平方米,同比上涨3%。
可以看出,在目前的楼市环境下,房子不好卖,人们也不看好房子,开发商和炒房客也降价促销。但是与此同时,各地也在出台救市政策来稳定楼市,这意味着房价也很难出现大的跌幅。因此,很多业内人士都表示,在今明两年很适合刚需购房者买房,现在买房者不仅有充足的时间挑选房子,同时还可以享受到比较好的优惠政策。但是,如果选择在今明两年买房,两年后可能给自己找麻烦,有三个“坏消息”需要面对。
1、房价走势不好,房子可能面临贬值。在过去,人们只要买房子就能挣钱,但是现如今楼市行情已经很难再支持房价继续普涨了。对此,著名经济学家马光远也明确表示:“当前的楼市已经出现了过去20年来首次形成的共识,那就是房地产要往下走了,2022年将成为真正新生的元年,未来房价下跌或将成为常态”。另外,社科院也预测2022年的平均房价有可能出现下跌的情况,这是近20年以来社科院首次预测平均房价下跌。其实不管是房价下跌还是房价平稳发展,房子都可能面临贬值的情况。持有房产的成本是比较高的,随着房价走势越来越稳定,这些成本就体现了出来。因此,如果在今明两年买房,两年后房子可能面临贬值。
2、房子可能面临卖不掉无人接盘的情况。房子供不应求,这在过去是很常见的事情,房子根本就不愁卖。但是现在情况不一样,过去房子是严重紧缺,很多人都没有房子,而现在大部分人都已经有了房子,并且我国总体住房已经严重过剩。另外,现在国家对楼市炒房现象打击力度越来越大,房住不炒正在慢慢深入人心。因此,随着时间的推移,未来对于很多人口不断流失的城市来说,房子很有可能面临卖不掉无人接盘的情况。
3、购买新房期房面临质量问题、延期交房和楼盘烂尾的概率比较大。目前楼市面临的最大问题就是资金匮乏,房企基本上都面临资金链紧张的问题。对于房企来说,一旦资金链紧张,经营就会出现问题,轻则楼盘会被偷工减料和降低配备,重则楼盘会面临延期交房甚至烂尾的情况。因此,在今明两年买房,并不建议购买新房期房,而是建议购买二手房现房或者新房现房。如果没有合适的现房,那么在选择新房期房时,最好也要选择实力雄厚并且口碑比较好的房企。
今日话题:今明两年你有购房计划吗?对于房价的走势,欢迎大家在评论区留言讨论。
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