根据国家统计局本周一公布的数据,今年1至3月,国内商品房销售面积31046万平方米,同比下降13.8%,商品房销售额29655亿元,下降22.7%,住宅的销售面积和销售额分别下降18.6%和25.6%。尽管一季度房地产开发投资、房屋施工面积同比仍有微增,但统计局同期公布的国房景气指数进一步下探至96.66,是自2016年初以来的最低值。
受经济下行压力、疫情影响、房企资金问题等多重因素的作用,去年下半年以来,国内房地产市场整体呈现下行走势。尽管市场仍在低迷中探索,销售下行压力仍然较大,但部分城市在经过政策调整、供应释放后,市场成交同比跌幅出现收窄,市场信心出现进一步回升的契机。
南方+ 葛政涵 拍摄
销售持续承压
部分城市呈现回暖特征
在国家统计局一季度房地产开发销售数据公布之前,部分房地产研究机构就已经对一季度楼市给予了相对低迷的判断。
中国指数研究院在一份一季度房地产市场报告中指出,其监测的重点100城新建商品住宅月均成交面积约3075万平方米,同比下降38.4%,与2019-2021年同期均值相比下降16.4%,较2019年同期下降14.6%。各月成交面积同比降幅均超三成,其中2月恰逢春节假期,3月疫情反复下购房者置业情绪未见明显好转,楼市“小阳春”未现,市场情绪整体偏低。
二手住宅方面,一季度中国指数研究院监测的15个代表城市二手住宅累计成交面积为1831万平方米,同比下降46.8%,较2019-2021同期均值下降14.6%。具体来看,多城市延续2021年末低温态势,叠加疫情反复影响,一季度成交活跃度不足。上海、深圳、杭州、青岛、合肥一季度二手住宅成交面积同比降幅均在五成以上,重庆、武汉成交面积同比下降在一成左右。
而从价格上,中国指数研究院的监测数据显示,今年一季度百城新建住宅价格累计上涨0.06%,较2021年同期收窄0.71个百分点,较2021年四季度扩大0.03个百分点。百城二手住宅价格累计上涨0.18%,较2021年同期收窄0.87个百分点,较2021年四季度由跌转涨。从整体特征上看,二月新建住宅和二手住宅价格环比止跌转账,但3月受多地疫情反复影响,因而呈现出微涨的横盘态势。
不同的城市,面临着不同的局面。
克而瑞研究中心在一季度中国房地产行业总结与展望中指出,今年前2月,一线城市商品住宅成交面积485万平方米,同比下降30%,前2月月均成交面积较2021年四季度下降25%,而受到供应显著缩量影响,4个一线城市中仅上海前2月成交规模同比微增1%。但克而瑞监测的29个二线和100个三、四线城市前2月成交分别同比下降39%和46%。
尽管仍然承压,但今年3月份,部分城市已经呈现出一定的回暖态势。
克而瑞研究中心数据显示,重点二三线城市3月已开始成交回暖,26个监测城市预计整体成交1481万平方米,环比增长达56%,值得一提的是北京、广州和深圳三个一线城市,随着新增供应入市成交开始放量,环比涨幅分别为57%、27%和18%。西安、郑州、成都和南京一季度累计同比降幅已收窄至20%。
政策密集调整
因城施策产生托底作用
面对市场局势,楼市调控政策开启了调整的步伐。
今年一季度,中央多部委曾对房地产市场发声,1月17日,国家发改委提出促进住房消费健康发展,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。3月全国两会政府工作报告中强调了稳地价、稳房价、稳预期。
就在本周二,人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会,强调金融机构要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策落实好差别化住房信贷政策,更好满足购房者合理住房需求。
而从各地来看,不少城市选择对公积金贷款、首付比例、房贷利率、限购限售范围等方面入手,这也体现出因地制宜、因城施策的调控思维。
天风证券的一份不完全统计显示,从2021年10月至今,已有西安、温州等27座城市在限贷、限购、限售、限价上进行政策调整,且有多城下调首套和二套房贷款利率。绝大多数调整政策都发生在2月后。
天风证券在研报中进一步指出,其中15个政策调整城市,新房销售面积由1月的同比下降45%收窄至 3 月的同比下降32%。而同期的二线城市和全国范围,这一指标的同比跌幅有所扩大。这意味着政策调整后,这15个城市的整体改善幅度要好于其他城市的水平。虽然样本城市整体基本面依然偏弱,但是新房销售量价指标增速的边际改善,表明地方因城施策依然有一定的托底作用。
中国指数研究院报告认为,短期来看,各地或继续加大需求端政策优化调整力度,随着政策逐渐显效,市场情绪有望逐渐好转,但市场的恢复节奏仍依赖于疫情防控效果。当前个别热点城市市场活跃度有所提升,但多数城市市场调整压力仍较大,市场信心修复仍需时间,叠加高基数影响,预计全国商品房销售规模同比降幅仍维持高位。
“热点城市政策调整必须将房住不炒和促销费、促稳定结合起来,”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,对于楼市政策的调整,应当精准研判。“选择哪个区域该调整,怎么调整,稳妥起见,为后面留足空间,一股脑退出可能会造成市场大起大落。”
4月18日国新办发布会上,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖就2022年一季度国民经济运行情况答问时也指出,尽管当前房地产销售在下降,但是也要看到,随着多地适度放开限购限售,降低公积金使用门槛,加快购房贷款审批等,部分城市的住房需求有所释放,销售面积降幅有所收窄。
“各地坚持‘房住不炒’,持续稳地价、稳房价、稳预期,完善房地产市场长效机制,积极满足合理住房需求,全国商品房销售下行的态势可能得到缓解;随着长租房市场不断完善,保障房建设加快推进,房地产市场有望逐步趋稳。”付凌晖说。
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广州市场展望
市场信心有待进一步提升
与全国范围房地产市场走势类似,今年一季度,广州房地产市场与去年同期相比同样有压力。
贝壳研究院广州分院的统计显示,今年3月广州一手市场新增供应3151套,环比增长了167%,同比则下降56%,而一季度新增供应为7976套,是近10年来一季度同期的最低值。供应的减少也使得往年3月的密集推盘期消失不见,统计显示,3月份加推开盘项目仅有14个,约1200套货量,是近几年的最低,而整个一季度加推开盘项目也只有33个,是去年的不到四成,仅高于受新冠肺炎疫情严重影响的2020年。
不过在新房成交方面,今年一季度广州全市成交量为17469套,环比去年四季度增加77%,尽管同比仍然下降了38%,但也达到了历年同期的中位水平、网签量占比最高的依次为增城、黄埔和番禺。贝壳研究院广州分院认为,在新房市场缺新推、缺营销的情况下,购房客户观望情绪浓厚,因此在到访量增加的同时,转认购的效率降低。
与一手房市场相比,广州二手市场在今年一季度,特别是3月份时发生了较为明显的转机。
这首先体现在业主放盘的积极性上。贝壳研究院数据显示,3月份新增房源量环比增加41%,这一点在各个城区都有所体现,且绝大多数区域高于去年的11、12月水平。二手房新增带看量环比也增加了54%。
广州中原研究发展部数据显示,3月份广州市二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为8413宗,环比2月大涨101.5%,同比则减少44.0%。但价格方面,二手房3月网签均价为28596元/平方米,环比上升11%。主要由于2月春节月成交量偏少,价格受结构性影响较大,促使本月二手均价合理回升。另外,各个城区的二手房成交都有不同程度的回升,其中番禺成交量最多,达到1247宗,环比增加32.6%,另外黄埔、天河、海珠、花都等城区,成交环比增幅也超过了100%。
该机构进一步指出,由于一手住宅推货节奏放缓,市场供应受限、选择少的情况下,再加上部分房企遇到困难,因而不少购房者对新房市场信心降低,将购房目光转移至二手楼市。
展望后续市场,由于购房者信心仍处于重建阶段,因而广州中原研究发展部认为,按照目前高层对房地产市场“稳预期”的定调,加上全国部分重点城市已陆续推出优惠政策,预计二、三季度广州部分区域存在微调购房门槛以带动成交的可能性。
如今已进入二季度,4月份广州发生本土疫情,贝壳研究院广州分院认为,新房成交、二手房放盘带看等都受到影响,但疫情只是短暂地抑制了市场。
【记者】葛政涵
【统筹】冯善书
【作者】 葛政涵
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
标签: 动向|楼市等待探底回升 一季度末广州现转机
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