据中原地产研究院统计，截止到今年3月20日，今年全国已经有45个城市出手“救市”，算上2021年三四季度的，参与“救市”的城市或高达60个。“救市”手段可谓五花八门：提高公积金贷款额度、取消认房认贷、降首付比例至20%、发放真金白银刺激买房等能用尽用了。

在众多“救市”的城市中，哈尔滨堪称是最亮眼的那个，因为到今天，哈尔滨已经赢下了两个耀眼的“荣誉”：1、2021年度打响“救市”第一枪的城市；2、废止楼市调控文件第一城。

3月23日，哈尔滨市人民政府官网发布了关于拟废止《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》文件的公示。主要内容是，拟废止2018年出台的楼市调控文件，废止的调控措施包括实行区域性限售、提高公积金贷款条件、严格执行差别化的住房贷款、严格控制二套以上购房的首付和利率标准等。

哈尔滨废止楼市调控文件，又一次“救市”，更被业内人士戏称是“最爽救市”，同时开创了我国房地产“松绑调控”的历史——哈尔滨之前，从来没有哪个城市，一纸废止令，就把此前的调控政令，全部废除了。从公示来看，“废止令”如果真的生效后哈尔滨的楼市可以说是对购房投资客是“极其友好的”：没有限售、公积金贷款条件很宽松、信贷支持力度很大，尤其是二套及以上购房首付和利率标准大幅降低了。

为什么偏偏是哈尔滨？这就得从哈尔滨近几年的表现说起了。

首先，房地产方面：根据统计局公布的数据，哈尔滨新房价格已连续七个月下跌。今年2月份，哈尔滨新建商品房销售价格环比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住宅价格环比下降1%，同比下降3.4%。

此外，根据房天下公布的数据，哈尔滨二手房价均价过去15个月几乎一直在下跌（如上图）。部分地区二手房跌幅甚至超过了15%。一些房龄超过二三十年的老旧小区，只需十万元就可以购买两室一厅。

除房价一直阴跌以往，哈尔滨还有一个非常严重的问题：广义库存全国排名第15。哈尔滨目前的广义库存大约在8000万平方米左右，按照城区人口550万计算，人均14.5平方米。是全国人均广义库存2.73平方米的5.3倍。

其次，人口方面：七普和六普数据显示，2010年-2020年这10年时间，哈尔滨常住人口减少了62.6万人。哈尔滨是东三省人口流失最多的六大城市之一。同时，哈尔滨还是内地27个省会城市里，过去十年人口流失第一省会城市。

此外不得不提的是，哈尔滨60岁及以上人口占比高达21.98%。按照国际标准，哈尔滨已经进入“深度老龄化”阶段。这意味着哈尔滨不仅面临人口流失的巨大压力，同时还面临老龄化进程加剧，人口活力不断降低的尴尬境地。

更需要说明的是，近期网络上一直有传言“哈尔滨有降级”的可能——目前，哈尔滨城区常住人口只有550万，尚属于“特大城市”，未来一旦常住人口跌破500万，哈尔滨则会降级为“大城市”。

再者，经济增速方面，2021年哈尔滨GDP总量5352亿，较2020年584亿，增长5.5%。但哈尔滨的名义增速只有3.2%。因此，哈尔滨的经济名义增速在全国重点50城中排名倒数第一。一言概之，哈尔滨曾经是我国十大城市和远东最大的城市之一，作为曾经东北经济的重要引擎，现在经济增长非常乏力。

基于上述对哈尔滨房地产、人口、经济等方面的分析，不难得出结论：哈尔滨之所以火急火燎地松绑调控“救市”，是无奈之举。更是经济稳增长、保就业的现实需要。换言之，地方主管单位，如果再不出台刺激性政策，哈尔滨人口流失会更加严重，经济增速也很难稳定，作为关乎国计民生的房地产业也面临重大调整的风险。

人口流失第一省会，哈尔滨又“救市”了，这次是废止楼市调控文件，释放什么信号？

在房产专家刘博看来，释放了三个重要信号：第一，作为全国省会城市，哈尔滨打响了“取消限售”的第一枪，具有极强的风向标意义。直白点说，哈尔滨在“松绑调控”的尝试上，更进一步了。为什么是“取消限售”？因为这是活跃市场、加强楼市流动性的最好选择。

如果后续哈尔滨的“救市”行为，未被禁止，则大概率会有其它省会或中心城市效仿。比如天津、济南、大连、沈阳等。这几个城市楼市的情况，实际上也不比哈尔滨强多少；

第二，从哈尔滨出台开创性“救市”举措来看，房地产对于地方而言，依然是核心支柱产业。它依然是肩负着经济稳增长、吸引人口、带动其它产业发展的重要工具。反过来说，房地产增长乏力，本质上也是经济、人口、产业等因素动力不够的表现。但我们也要清醒地意识到，房地产单纯靠放松就能大幅反弹的时代已经过去了。尤其是人口流失严重、经济动能疲软的城市，一厢情愿地松绑调控，意义并不大。拯救楼市，最正确的做法应该是，提振经济、复兴产业、留住人口；

第三，楼市风向已经彻底转向了，由2021年下半年的持续收紧，转为适度放松。说白了，过去这一轮金融政策收紧导致的房地产增长乏力的局面，可以通过调整调控政策来扭转。实际上，官方在工作报告中，早有定调：因城施策，促进房地产业良性循环，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。基于此来看，哈尔滨之所以敢为人先地大尺度松绑调控，其实就是典型的“因城施策”。

有人说，哈尔滨大尺度松绑调控，意味着市场很快会迎来反弹，这代表市场的底部已经出现了，现在是“抄底”的绝佳时机。对此，我们不敢苟同。我们一贯坚持的观点是：一座城市是否值得投资，是否有购买的价值，取决于其人口、经济、产业、资源等基本面。越是急着救市的城市，越说明市场行情差、底子差，这类城市投资一定要远离。尤其是当前市场行情下，现在进场很可能是“高位接盘”，未来套你5年、10年都不奇怪。

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