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上次写了一篇关于海南买房的文章。
列举了五条海南买房的考察经验:
1、如果为了休闲,海口可以放弃
2、出了海口,容积率大于3的可以放弃
3、没有海岸线的项目,哪怕是大开发商也可以放弃
4、西线的项目大概率放弃,除非你有大把时间和经验可以淘到好的项目
5、无品牌、小开发商、快周转开发商可以放弃。
如果,你打算去海南买房,尤其是买休闲旅居性房产,我建议可以看看。
毕竟,几百万的东西,多听一个人讲讲,比少听一个人讲要好。
上一篇文章和本篇,我找了不少我们公司同事审查过,他们差不多都有至少3年到5年的旅居销售经验,一些人本身在海南就有房子,他们也提了一些修改意见。
所以,我相信本篇还是靠谱的。
今天,我们就这个话题继续聊,海南买房还要注意哪些问题,还要避免去踩哪些地雷。
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6、山寨品牌项目需要放弃。
啥是山寨项目品牌?举个例子。
比如,你知道海南陵水一品清水湾吗?
清水湾想必大家会知道,就是在海南陵水县最大的,由雅居乐开发十多年的那个近万亩的沿海度假项目,去过陵水的人应该多知道。
然而,一品清水湾又是什么鬼?
这个项目就是距离真正清水湾大约两公里,由一个本地开发商开发的普普通通住宅项目。
就在当地原住民聚集的英州镇旁边,完全不临海,开发规模也不大。
属于典型的小开发商、小规模、小品牌,三小项目。
为了蹭清水湾的热度,就给自己起一个一品清水湾的名字,但是无论是品质还是配套却完全不是清水湾的高度,当然价格也远不如清水湾。
这个就是一个完完全全的山寨项目。
类似的雅居乐清水湾周边还很多,比如清水湾度假村,清水湾尚品,清水湾某某。
另外,在其他的湾区也多少存在,比如石梅湾、海棠湾等区域都存在。
这一点,请读者朋友一定注意,不能单纯从名字判断,要看开发商究竟是哪个。
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7、人才房、政策房、产业配套房不可以购买
这种房产在海口最多。
因为海南从2018年开始执行的是“去房地产化”的政策,所以正规商品房的批地越来越少。但是海南人还是需要住房的,尤其是向落户海南的各地人才还需要大量的住房,所以海南政府开始大规模批租政策房用地。
什么样级别人才配什么样的政策房,就不给大家啰嗦了,是个比较复杂的体系,只有专门的文件可以讲清楚。大家就记住一点,购房门槛较高,房价比较便宜。
然而,这时候海南有些中介就看到了商机,纷纷向自己的客户开始推广这种房子。
给多少多少钱,帮你弄到这种房子,这还是好的。
更有一些向你承诺,如果给多少多少钱,帮你办成人才,或者低档人才变高档,让你享受这种人才房,政策房的红利。
其中的风险不多说了,伪造人才证明毕竟是非法行为。
我就给你说一点,在我们调查的项目中,很多人才房质量是很差的。
就拿海口万科承建的人才房——万科某项目来说,质量就很一般,听当地的朋友说,万科完全就是按照安置住房的标准来承建,无论是园林绿化的水平,还是室内建筑标准,和万科在海口商品房标准无法相提并论。
万科简配的原因很简单,因为是政策房,房价有限,利润有限,完全是政治任务,所以热情不高,所以造成这种情况。
万科尚且这种态度,何况其他开发商。
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8、至今没有形成完整配套体系的项目不要抱太大希望
在环岛市调中,实际上我们也发现了一些素质不错的湾区,气候、海水、沙质、周边土地平整状况,原生态的绿化都不错,然而就是配套不全或者完全没有配套。
图:通往沙滩的小路
道路还是以乡村水泥路为主,柏油公路都不多见,一般是乡级公路和村级公路
绿化还是以防护林为主,当然个别项目在自己的内部有些景观。
海边以原生沙滩为主,缺乏游泳设施,更没有换衣室和防鲨网,救生员等配置。
生活配套方面,商业、医疗、教育完全靠当地的村民或乡镇的建设。
更不要说度假酒店和潜水、冲浪、游艇等高端休闲设施。
然而,当你去这些湾区项目询问,他们在自己的沙盘,自己的说辞中,总能为你描述出一个未来完美度假湾区的景象,然而问起具体落地时间,却语言含糊。
我这里不是说未来这些不完善的湾区配套一定不会完成,这些湾区一定不能买。而是想说,在未来,海南去房地产化的浪潮中,生态保护越来越强化,未来这些配套审批力度会越来越小,建设速度会越来越慢,不大可能再出现,类似于那种海棠湾、三亚湾那种配套完善的超级湾区。
所以,在这些湾区,你得到仅仅是房子和气候,而与生活质量息息相关的配套,却无法享受。
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9、在海南不是很繁华的乐东、东方、琼海、澄迈等区域,我们在海边更多的看见了一些“纯养老项目”。
项目销售部,客户都是50岁以上的中老年人。
园区走一走,除了物业人员,其他基本上都是老人。
海边看一看,大多都是老人。
当然,这些项目有些品质还不错,在乐东和东方的交界处,我们曾经去过一个项目,规模不大,但是十分精致,从品质到服务,甚至有点绿城的感觉,而且还不贵。
然而,它就是一个我上面提到的典型纯养老项目。
然而,当我和销售人员交流,住到这里对于一个年轻人来说会不会有点闷呢?
这个姑娘也很直率,直接说,别说是住户,他们都很闷。
刚来的时候,还很新鲜,下班以后去海边走走,去会所坐坐,但是时间一长,就不太舒服。
由于太无聊,只能几个年轻人周末开车去100多公里之外的三亚,找个迪厅蹦迪,寻找点年轻的感觉。
所以,如果你是50岁以上的朋友,喜欢安静不被打扰的生活,这种项目可以考虑。
但是,如果你还是不是老人,我觉得这种项目还是要体验一下。
最后,提醒大家一句,这种项目一般租金都很低,过年的时候也不高,住一下远比三亚、清水湾那些著名湾区便宜,但是依旧可以让你体验一下海南独有气候和大海。(说实话,住个一周感觉还是不错的)
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10、为了教育,海南岛我建议放弃
我在《郑州楼市》研究比较多的是教育,所以在海南也比较偏重于教育的观察。
然而,几天下来,我的一个突出感受就是如果你为了孩子教育,我建议放弃海南岛。
东线西线所有旅居湾区,基本上都没有什么好的公立学校。
即使成熟如清水湾的,论公立学校也只能去英州镇的村小镇中,当然清水湾也引入了几所私立,不但学费惊人,每年学费最低10万起步,上不封底而且也不太好入学。
当然,教学质量呢,说法不一,又说好的,也有说一般,不能统一。
这还是好的,大多数湾区,连这个基础教育配套都没有。
海口当然强一些,但是问来问去,公认好学校就三个——九小,侨中和海口中学。
图:观澜湖华侨中学
问起入学条件,除了户口之外,关键是房子,但是一旦是这几所学校房子,房价至少要往上多涨5000到一万元。
至于教学质量,我举一个真实的案例。
海南我有一个同学,他的孩子在初中从郑州随他到了海南,入学海口中学。
他告诉我,在郑州金水区他的孩子在某重点中学,只能排到班上后30%,然而就是这个成绩在海口中学居然能排到班上前20%,还当上了英语课代表。由此可以推断海南岛教学质量和内地的差距。
当然,海南高考在全国来讲有一定优势,然而如果你图的是这个,还不如去天津,毕竟两个地方都是要求高考资格是三年学籍。
以上就是海南买房的军规十条,当然还有不全面的地方,但是都是作者的真实感受,希望能帮到大家,避免大家踩坑上当。
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