停工已久的恒大深圳超总项目，被安居建业接盘之后，也于近日迎来复工。与此同时，万科作为该项目代建方也“正式”浮出水面。

据公开消息，近日，原恒大超总项目深圳湾超级总部基地B塔项目桩基工程完成开工。于开工仪式中，项目业主深圳安居建业、代建单位万科集团南方区域公司、施工方中建四局等相关单位均出席活动。

深圳湾超级总部基地是深圳重点开发建设片区之一，将成为总部企业和科技企业聚集地，规划用地面积约1.17平方公里，目前已吸引一批世界500强及创新科技企业总部入驻，包括招商银行、万科、中国电子、中信证券、中兴通讯、恒力、深圳地铁、欧加（OPPO）、碳云智能、天音通信、神州数码等。

(相关资料图)

据公开信息显示，该项目原为深圳恒大总部建设用地，宗地号为T208-0054。该项目于2022年11月26日由深圳市安和一号房地产开发有限公司以底价约75.43亿元竞得。工商资料显示，该公司由深圳安稳房地产开发有限公司100%持股，大股东兴业国际信托间接持股约97%，深圳安居建业、深圳前海基础设施投资基金分别持有其余2%和1%股份。

深圳湾超级总部基地效果图

深圳湾超级总部B塔项目位于深超总核心区域，是超总基地超高层地标建筑之一，也是深圳市政府的重点关注项目。项目对标国际，以湾区国际科技金融中心为定位，打造粤港澳大湾区超级塔标杆。特别值得一提的是，超总B塔作为深圳代表性纾困项目，充分体现了“国资身份+市场化运作”叠加优势，项目如期开工对促进深圳房地产行业平稳发展具有重要的经济效益和社会效益。

深圳湾超级总部基地是深圳重点开发建设片区之一，将成为总部企业和科技企业聚集地，规划用地面积约1.17平方公里。目前，深圳湾超级总部基地已吸引一批世界500强及创新科技企业总部入驻，其中包括招商银行、万科、中国电子、中信证券、中兴通讯、恒力、深圳地铁、欧加（OPPO）、碳云智能、天音通信、神州数码等。

万科代建低调“喝汤”

值得注意的是，早在安居建业接盘项目之初，市场就对代建方有所猜疑。主要还是围绕着安居建业的3位持有相同股份的股东去展开，即万科、深业以及深圳特区建工。

如今看来，万科如愿喝上了恒大超总项目的“汤”，虽然是以代建的方式参与其中，但如果项目能够如期交付，该项目的成功所带来的品牌推广效应，是其他代建项目所无法比拟的。

据观点新媒体统计，万科在代建业务的市场聚焦在深圳、东莞、佛山等大湾区能级较高的城市，项目以政府代建为主，业务涵盖住宅（保障房）、产业办公、教育、文体、物流、医疗养老、市政园林、综合整治、酒店等类别。

早在2016年3月，万科便组织成立EPC事业部，开始对外承接EPC&代建业务。并于2020年6月正式成立城建公司，确定做大EPC及代建项目规模。截至2022年12月，万科已累计获取EPC及代建项目241个，累计管理面积3222.90万平方米。

虽然在组织建制上，万科2016年才成立代建相关事业部，但从实际项目操盘模式上，在2010年，万科便悄然进入了代建市场。

图源：网络

观点新媒体了解到，万科代建的首个项目为深圳龙悦居三期工业化保障性住房，由万科南方城建公司操盘。该项目是全国首个总建面超过20万平方米的工业化住宅项目。此后，万科的代建项目类别不断扩展至政府公建、学校、道路、公共住房及安置房代建、医院等领域。

其中，经典代建案例就是光明中心区科学公园项目，目前该项目被誉为深圳北部的"绿色生态心脏"，项目总投资约14.97亿元，项目总占地面积约208.1万平方米，为光明科学城中心区的核心公园。

类似与深圳超总B塔这种超高层项目的代建上，万科也有成功案例——卫星通信运营大厦核心筒。该项目位于宝安区宝兴路西侧，占地面积7630平方米，建筑面积10.7万平方米，总高约230米。

据观点新媒体观察，万科南方城建的业务开展模式仍以传统的建筑设计、建设为主，类似于项目工程的总包角色。该司获取项目的方式仍以招投标市场为主，并不像目前主流代建企业的“盘活、托底、增信、赋能”的角色，更像一个“建设者”。

加之上，万科南方城建的客群相对单一，以政府公建为主，在大量房企涌入代建行业的当下，代建费率及企业自身盈利也在面临压力。

目前，行业整体对于政府及国企代建流费率在2%至3%之间，部分企业为抢占市场更是把费率压制1%，不可避免的出现，行业拥挤下的盈利收窄。

公开信息显示，万科南方城建公司通过招投标市场，获取的最大的单笔金额的项目为深汕高级中学EPC项目，于2020年11月获取，中标价约为7.69亿元。该项目为该司在深汕合作区的首个项目，也是深圳市建筑工务署首个由房地产企业牵头的EPC项目。

截至去年末，万科南方城建已进入深圳、东莞、广州、佛山等在内的14个城市，业务涉及广东、海南、福建、西藏及四川5个省份；在建项目103个，管理面积1777.77万平方米；已交付项目136个，累计已交付面积1437.61万平。

而从今年的情况上看，万科南方城建公司获取的项目仍以学校代建为主，城市主要集中在深圳和东莞。金额上看，单笔金额最高的就是本次复工的深圳超总B塔，中标价格1.338亿元。

回过头来看，承接安居建业纾困项目的代建，对万科来说是一个新机遇，打进纾困代建市场的机遇。

前者虽然成立仅一年有余，但其纾困的深圳项目就超10个以上，纾困企业涵盖恒大、佳兆业、益田等企业，已成为深圳最大房地产纾困平台。

万科不仅深耕于深圳市场，还在当地代建领域有所经验积累及项目落成，也势必会有更多的安居建业所接盘的纾困代建项目，交由万科实施。

原恒大深超总地块成功转让

据深圳公共资源交易中心公告显示

原恒大深圳湾超级总部基地地块

于2022年11月26日以底价约75.43亿元成功转让

竞得人是深圳市安和一号房地产开发有限公司

根据交易公告信息，T208-0054宗地位于深圳湾超级总部基地内的深湾三路与白石四道交会处东南角，于11月11日挂牌转让，宗地面积逾1万平方米，计入容积率总建筑面积不超过29万平方米。

▲T208-0054宗地图

2017年12月，恒大以底价55.52亿元拿下该地，本计划建成恒大超级总部，并于2024年竣工。因资金问题，该项目自2021年9月开始停工。据深圳公共资源交易中心公告信息，该项目基坑桩基础已完成，基底承台和坑中坑尚未完成，宗地按现状转让。

工商资料显示，最新的竞得人深圳市安和一号房地产开发有限公司成立于2022年9月，并由深圳安稳一号房地产开发有限公司持股。股权穿透后，深圳安稳一号房地产开发有限公司由深圳安兴一号投资合伙企业（有限合伙）持股99%，后者分别由兴业信托持股98%，深圳恒屿实业发展有限公司持股1%，深圳安居建业投资运营有限公司持股1%。

据了解，安居建业是由人才安居集团、万科集团 、深业集团、特区建工集团共同出资成立，分别持股达40%、20%、20%、20%，总注册资本达20亿元。

而在恒大的众多项目接盘企业中，深圳安居建业这个名字是不可忽视的。

安居建业是深圳市政府为房地产业纾困解难、化解房地产行业风险而成立的市属国有房地产平台公司，主要针对深圳范围内房地产项目提供“三保一防”任务，即保交楼、保民生、保稳定和防范化解房地产领域风险。

值得注意的是，安居建业接手恒大超总地块之外，还有恒大龙华岳盟旧改、龙岗恒大城市之光等5个旧改项目。

恒大岳盟旧改项目位于龙华上塘片区，地块原为岳盟工业区，2012年拆除，2016年正式列入《2016年深圳市城市更新单元第三批计划》，更新单元用地面积约6.9万㎡，其中可作为商品房开发的面积约为3.4万㎡，2020年正式核批并由恒大负责建设，根据项目工程规划许可证，项目原备案名为恒大时代之光。

原计划于2021年内入市，由于恒大爆雷项目已停工。据此前消息报道，目前地块处于基坑状态，而原地块规划的华东师范大学附属深圳龙华学校则处于正常施工状态。

此外，安居建业除了接手恒大岳盟旧改以外，另外还与深圳市龙岗区城投置地开发公司成立深圳市龙岗安城投资运营有限责任公司，主导恒大在龙岗区4个项目包括恒大城市之光、恒大锦苑、恒大都会广场、恒大深汇大厦项目的保交付工作。

可以预见，恒大深圳这些项目正逐步“复活”！

来源：观点新媒体、读创、深圳商报、深圳发布、深圳乐居

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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