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文｜盒饭财经，作者 | 赵晋杰，编辑 | 王靖

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卸任董事长当天，刚做完一次眼部手术、还在等待第二次手术时间的吴亚军，戴着一副黑色墨镜出席了龙湖集团内部的合伙人大会，坦陈自己的身体最近出了一些状况，除了眼睛之外，过去一段时间还总是心跳过速，“到现在还没有完全查到原因。所以我觉得我再往下工作的话可能也不太合适了，过去几个月也经过休整，但是我觉得没有调整好。”

根据近日龙湖集团发布的公告，创始人吴亚军因个人年龄和身体原因卸任集团董事长，但会以战略发展顾问的身份继续关注和支持公司。

虽然推动这场一把手权力交接的直接诱因是身体状况，但对吴亚军来说，寻找接班人的过程早在11年前就开始了。

2011年卸任龙湖集团CEO后，吴亚军从两个方面持续强化公司的治理结构，以实现“去家族化”，即大力引进外部高管和培养提拔内部“仕官生”。

接过吴亚军指挥棒，集董事长、CEO于一身的陈序平，正是“仕官生”出身。2008年清华大学硕士毕业后，陈序平以“仕官生”身份加入龙湖集团，历任工程经理、项目总经理、地区公司总经理及集团地产航道总经理。今年3月，陈序平接替邵明晓出任集团CEO，7个月后，再次接替吴亚军成为集团新一任董事长。

为了建立全国人才招聘发展体系，2004，吴亚军在龙湖启动“仕官生”校招计划，以精英招聘的理念，从国内外一流高校吸纳优秀应届毕业生。为给龙湖挑选出合格的中高层管理人才，吴亚军早年间还会特意抽出时间面试每一名“仕官生”。财报资料显示，目前龙湖高管团队中“仕官生”比例达到20%。

在吴亚军看来，仕官生制度，帮助龙湖完成了内部管理人才的自我输血，从机制上解决了人才焦虑问题。

凭借对优秀人才的发掘和市场机遇的把控，过去近30年间，吴亚军带领龙湖从重庆一隅之地，逐渐成长为辐射全国、年营收超千亿元的房企巨头，绿城集团创始人宋卫平曾评价称，“做品质全国比我们做得好的地产公司最多只有一家半家，这一家呢就是龙湖，另外半家是星河湾。吴亚军有男人气魄，又有女人的细腻，我不吝啬把溢美之词送给她。”

不过，缺失吴亚军气魄和细腻后的龙湖，面对当前中国房地产市场的低迷行情，在陈序平带领下还能顺利穿越下行周期吗？

01

创办龙湖之前，吴亚军做过技术工人，还当过报社记者、编辑。

1964年，吴亚军出生在重庆一个小县城里，因为母亲是裁缝的缘故，她跟着学会了一手做衣服的手艺。1980年，吴亚军考入西北工业大学导航工程系，出于英语可能会对未来职场有帮助的心理，她利用业余时间报了一个口语培训班。

上述两项技能果然在吴亚军参加工作后发挥了重要作用。1986年，吴亚军毕业工作2年的重庆前卫仪表厂因为引进国外先进技术，需要与德国企业谈判，在厂领导为接待人员发愁时，时年22岁的技术工人吴亚军毛遂自荐，在德国企业代表来访那天，吴亚军穿着自己做的旗袍，讲着一口流利的英语，顺利完成了翻译和接待工作。

当时，同吴亚军一起被分配到重庆前卫仪表厂的大学生共有11名。因为能力出众，厂里安排吴亚军兼任厂电大兼职教师，每月到手工资100多元，吴亚军成了那个年代的“金领”，周围人也都开始称呼她吴老师，这个称呼一直延续到了龙湖时代。龙湖内部员工守则上有一条写道：内部员工之间，能不叫“总”就不叫“总”。

在重庆前卫仪表厂工作4年后，随着市场经济渐行渐深，有了更多选择的吴亚军，于1988年主动应聘《中国市容报》，该报主办单位是建设部城建司及重庆市建委。

通过这份媒体工作，吴亚军不仅借助拉画册出版的活儿，赚到了人生第一桶金，而且还在房产、建材领域积累起不少有益资源。

促使吴亚军想要进军房地产开发的诱因，来自其第一次在重庆买房的经历。当时入手的那套房子不仅交房延期了1年，而且入住1年多后房子还没有通上天然气，导致吴亚军在用电高峰的夏季，做饭时都不敢同时打开电磁炉和空调，否则家里就会因为电压负荷而跳闸。

在吴亚军回忆中，那套房子的设计也充斥着不合理，客厅没有窗户、采光差，电梯经常出故障，使得她不得不常常爬楼梯回家。

“如果有一天我做开发商，盖的房子一定不会这么差。”吴亚军开始憧憬进军房地产行业的发展空间。

说干就干，1993年，怀揣自己赚到的第一桶金，吴亚军从报社辞职成立重庆佳辰经济文化发展有限公司，注册资本200万元，专做进口建材生意，中国市容报社、重庆亚泰工贸发展公司、吴亚军丈夫蔡奎、吴亚军母亲各出资50万元。

蔡奎，毕业于南京航空航天大学通讯专业，在深圳通过炒股赚了人生第一桶金，于1993年创办重庆亚泰工贸发展公司，涉及快速充电器的开发。据《香港信报》报道，两人是因吴亚军一次采访报道结缘。

1995年，吴亚军的重庆佳辰经济文化发展有限公司与中建科合作，成立重庆中建科置业有限公司（即龙湖地产前身），正式涉足房地产。蔡奎关停自己的生意，从深圳回到重庆，与妻子吴亚军一起创业。

02

作为房地产开发门外汉，没有专业经验的吴亚军特意赶往深圳，向时任万科董事长兼CEO的王石取经，善于向其他公司学习，成为外界不少人对吴亚军的印象之一。

同王石一样，吴亚军也勇敢抓住了自己进军房地产的首个机遇。当时，建设部和国家科委正在全国推行“2000年小康住宅科技示范区”样板项目，一些业内人士担忧顶着“科技示范项目”标签的楼盘，会出现赔本赚吆喝的情况，响应者寥寥。

吴亚军则抓住机会，对龙湖地产的第一个项目——重庆龙湖南苑住宅小区的建筑质量、景观配套、物业管理等方面提出了高要求，最终龙湖南苑被定为重庆“小康住宅科技示范区”，顺利帮助龙湖在重庆人中竖起了地产开发标杆的认知。

1999年，龙湖地产第二个项目龙湖西苑销售时，一度出现重庆市民通宵排号景观，近两千套房源一年内售罄，被当时媒体称之为“房子卖得比白菜都快”。

踌躇满志的吴亚军直接喊出了“5年领军重庆地产、10年影响国内地产”的目标。及至2005年，龙湖地产年营销额达到20亿元，排名重庆第一。

同年，龙湖地产进入北京，开启全国化布局，并在2009年登陆香港联合交易所。与吴亚军当年两大目标一起实现的，还有吴亚军、蔡奎夫妇的财富自由梦。当年，吴亚军凭借273亿元身价，超过碧桂园杨惠妍，首次登顶中国女首富。

但在财富暴增之后，吴亚军的家庭却亮起了红灯。2012年，吴亚军蝉联中国女首富后，龙湖地产发出公告，宣布吴亚军和蔡奎以和平、友好的方式解除了婚约关系。

据《香港信报》报道，吴亚军给了丈夫200亿港元分手费。也正是因为这场天价离婚，在中国女首富位置上待了一个月的吴亚军，很快被杨惠妍挤了下去。

不过，这场离婚反而强化了吴亚军对龙湖的掌控力度。根据双方离婚协议，蔡奎不再参与企业经营，未来只根据占有股权享有分红权。为避免龙湖股权落在第三方之手，蔡奎还签署了相关协议书，让吴亚军代为掌管股票投票权。

蔡奎并非吴亚军推行“去家族化”治理方针中排出管理层的第一人。早在2003年，吴亚军就为此赶走过蔡奎的妹妹。当时，面对丈夫的争执，吴亚军解释道，自己出钱送小姑子去读大学的前提就是，毕业之后不能再回公司。龙湖上市的2009年，为了进一步减少家族企业色彩，吴亚军让蔡奎辞任公司副董事长职务。

当龙湖管理层中其他家族成员全部离开后，吴亚军开始考虑接班人选问题，同王石一样，在2011年8月，选择先行辞任CEO，继续以公司董事长的身份筛选合格接班人。

为此，善于学习的吴亚军先后参观了小米和美的。在小米，吴亚军听雷军讲述了小米模式和创新发展经验。从小米归来后的2017年，吴亚军在龙湖试行合伙人制度，合伙人根据每年业绩获得股权和现金激励。

美的的收获对吴亚军感触更深。据《21世纪经济报道》消息，2019年9月，吴亚军带队去美的交流，当时何享健已经将权力交接给方洪波运行了7年，“在何享健60岁把企业交给方洪波的时候，其实他的儿子何剑锋已经成年了，但他并没有交给孩子，而是交给了毕业后就到了美的的方洪波。”在吴亚军看来，当时中国第一批创业者交接的时候往往都是二代接班，何享健的做法称得上十分另类。

跟美的交流后，吴亚军将接班人选开始推进到实践阶段，这才有了合伙人大会上吴亚军自信的表态，称“这个过程已经经历了三、四年的安排，对于我和管理团队高层来讲，也不算突兀，大家心里是有准备的。”

03

从吴亚军手中接班的陈序平，眼下正迎来上任以后的第一个大考。

外部房地产市场景气度持续低迷。国家统计局发布的相关数据显示，1-9月份，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%；商品房销售额99380亿元，同比下降26.3%。

越来越多曾经煊赫一时的房地产开发商遭遇资金链危机。

上海易居房地产研究院发布的《2022中国房企品牌价值50强》中，50强榜单变动率达50%，较上年大幅上升36%。其中，2021年还曾位列榜单第7、9、13、14的融创中国、世茂、阳光城和富力，均已消失。

2021年中期业绩会议上，融创中国创始人孙宏斌还曾豪言：“融创现在是全中国最安全的房企，除了我们以外，都有可能暴雷”。到了今年5月，融创中国便因无法偿还陆续到期的4笔美元债优先票据利息，而官宣违约。

顶着“豪宅教父”名头的许荣茂，其创办的世茂也因为债务陷入暴雷危机之中。7月份，世茂官宣公司已没有能够支付一笔高达10亿美元到期优先票据的应付款。

龙湖自身也在遭遇规模和毛利的下降。今年上半年财报显示，龙湖集团收入948亿元，同比增长56.4%；净利润65.5亿元，同比增长6.1%，但增速同比下滑了11%。同时，上半年毛利率同比下降6.4%。

二级市场直接给出了自己的反馈。截至10月28日收盘，龙湖股价为13.12港元/股，相比去年3月历史最高点50.34港元/股，期间累计跌幅超七成，市值蒸发超过2300亿港元。

刚刚过去的8月份，龙湖集团还突遇一波股债双杀，因受商票逾期传言影响，当天公司市值蒸发超过200亿元。

面对股价暴跌和外界传闻，吴亚军不得不带领管理层紧急召开临时沟通会，对外表态称，一切都是“市场惊慌导致的，企业根本没出任何状况。”

对于如何看待一家公司的成长性，吴亚军曾对外给出过自己的理解：“成为一个穿越周期的公司，最终就会做大。我曾经去向中国香港、日本的大公司取经，老板们送给我的告诫都是：只要持续活着，公司就会做大。”

现在，带领龙湖穿越新一轮周期的重担，由吴亚军变成了陈序平。

参考资料：

1.《吴亚军把自己做没了》经济观察网

2.《龙湖地产吴亚军：从女记者到女首富》时代周报

3.《龙湖获35亿港元银团贷，吴亚军找到了“碎谣”方法论？》野马财经

4.《女首富吴亚军：男人气魄女人细腻》中国企业家网

5.《独家专访吴亚军：退休后把龙湖交给职业经理人，是很美好的事》八地谈房

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