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(资料图)

中国到底有多少房子？够不够我们住？

有多少房子，是买了不住的空置房？

为什么房子明明那么多，还有人前赴后继的买房？是这些人傻吗？

买房、租房、大城市、小城市，该怎么选择？

先聊第一个问题。

前一段时间，国家统计局发布了《中国人口普查年鉴-2020》，其中，有基于七普调查的全国居住数据。

按住房间数划分，全国拥有三间房的家庭户最多，达到了1.46亿户。

河南平均每户住房间数最多，4.21间。

上海最少，平均每户2个房间。

我们的人均居住面积，达到了惊人的41.76平方米，平均每户达到了111.18平方米。

注意，住房总量和居住面积统计，涵盖的是城镇所有住房。

一直以来，咱们计算房屋总量的方法都是“以人查房”，也就是透过统计问卷，来询问家庭住房，借以推测人均居住面积。

但是，调查对象又不傻，很多人怕以后会出房产税，少报面积。

还有各种小产权房、城中村、棚户区，有的房东自己都不知道有多少面积。

按照他的计算方法，用“以房查房”的办法测算，全国城镇人均住房面积，达到了更高的44.9平米，城镇存量住房达到了373亿平方米。

这就能回答第一个问题了：

房子总量，少说有300多亿平米，不管官方的、机构的统计，人均居住面积都在40平米以上，早就够住了。

但这些数字，带有一定的迷惑性。

原因是：平均。

涉及到财富、住房、资源这些数据，最怕的就是“平均”二字。

还是统计局年鉴数据，我国城市家庭人均居住面积是36.52平米，平均每户92.17平米。

分区域看，北京人均33.41平米，上海只有30.58平米。

广东最少，人均还不到30平米。

任泽平的数据更离谱，在全国336个城市中，既有73个城市人均住房建筑面积小于30平，也有46个城市人均住房建筑面积大于40平；

既有17个城市的套户比小于1，也有51个城市的套户比大于1.2。

所以，缺人的地方，不缺房子。缺房的地方，不缺人。

再聊第二个问题：有多少房子空置。

上面说了，大城市，比如省会城市、新一线城市、沿海GDP万亿城市、人口500万以上或千万以上的城市，住房是很紧张的。

按理说，空置率应该很低才对。

而三线以下城市，大家这几年都有了共识，不厌其烦的、一遍遍的重复，小城市的房子没价值之类的话。

几百个地市，用模糊的二元思维，去划分“好”或者“不好”，不够严谨。

是的，小城市确实没前途。

但这些年，冒出来的所谓大城市，人均居住面积少，不一定就代表空置率低。

参考一份机构研究院月5号发的报告。

基于从业3年以上、5万名经纪人的调研，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总。

再结合平台的二手房成交，统计国内28个城市的3万个小区，设定空置户数/总户数，也就是所谓的城市住房空置率。

空置率低于5%，需求旺盛。

5%—10%之间，还算合理。

高于10%，住房供给过剩，有库存的积压风险。

调查结果是：

1，28个大中城市平均住房空置率是12%。

2，一线平均7%，二线12%，三线16%。

3，全国只有深圳、北京、上海这个三个城市，低于7%。

南昌、廊坊、佛山、重庆空置率都超过了15%。

不同城市，住房空置率差异的原因，出在哪？

老龄化、购房门槛、房龄、炒房，都有影响。

比如，南通老龄人口占比是23%，空置率是15%；

重庆老龄人口占比17%，空置率也达到了17%。

年纪越老，好多事都看开了，只能靠退休金和积蓄，对大房子、好房子没那么强的追求。

反过来，像深圳这种年轻人多的城市，空置率就比较低。

上海虽然老龄化程度也非常高，但年轻人一直流入，住房还是紧张的。

还有炒房的原因。

社科院的纬房大数据统计了截止2020年的房价跌幅。

廊坊最高房价时点，出现在2017年4月，截至2020年10月，房价跌幅达到46.9%，几乎腰斩。

比较典型的，是有北京睡城之称的燕郊。

2015-2017年，燕郊暴涨两倍逼近4万，后来调控收紧，跌得一地鸡毛，大量炒房客套牢甚至断供，买了不住又没人接盘，空置率当然高了。

南昌之所以排第一，主要还是人口流入跟不上城市扩张的原因。

江西本来存在感就不强，七普南昌人口是625万人，跟六普相比增加了121.24万人，但总量一直上不去。

南昌这些年，新区又开发得太多，2020年统计年鉴显示，十年间，南昌市区面积从212平方公里扩大为366平方公里，增长72.6%。

郑州和武汉，虽然新区开发得更多，但至少有一千多万常住人口撑着，空置率没那么难看。

还有，京沪深购房和持有门槛太高，租金也最贵。

这些城市，大部分的房产买卖，都属于二手房存量交易。

这一类房子，大多数都分布在市区，房龄比较老，也不缺租房的年轻人，恰恰是做调查的中介门店，分布最密集的区域，所以空置率显得比较低。

我觉得，这份报告，还算靠谱，毕竟有自己的调查方法。

住房空置率这东西，根本就没有一个权威的标准和数据。

原住建部副部长仇保兴说，部分三四线城市空置率已经达到了70%，哪怕北京空置率也将近20%。

原中财办副主任杨伟民说，从用电量测算，农村房屋空置率14%左右，三四线城市为13.9%，一二线城市平均为11.9%。

中国房地产报在2015年发布了一份《全国城市住房市场调查报告》，认为中国住房空置率整体低于30%，一线城市住房空置率22%，二线城市24%，三四线城市为26%。

关键是，怎么界定空置？

靠电表、水表走动多少？

还是靠居委会大妈日夜不停地巡视？

年轻人老家有房，北上广只能租房，平时没人住，这难道也算空置？

包括这份5万名中介调查的报告，也有很大的局限性。

市区的中介门店多，新房供应少，肯定没多少空置的。

远郊房多人少，房龄5年以内的，很多连房本都没有。

没有房屋买卖，就没多少中介参与调查，这些最容易发生空置的区域又被忽视了。

总之，空置率这个东西，不能太较真。

不要天天只盯着老家小城市挑毛病。

网上吹嘘的人口、高架、地铁、规划，日新月异的大城市，也在更高层级的鄙视链里挣扎。

再来回答后面的问题：

房子盖了这么多，空置的也不少，为什么还有那么多人想买房？我们该怎么选择自己的生活方式？

这就看大家怎么理解房子了。

反正怎么都是住，三梯十六户也是住，几十年的家属院也能住，人车不分流、乱停乱放、没人打扫楼道也能住。

我记得原来跟大家聊过一句话，叫“刚需向下，改善向上”。

我们当然不缺房子，缺的是，是那些被欲望推着前进、跟别人攀比的好房子。

统计年鉴里有一个视角：

电梯。

在中国，只有19.7%的家庭住房有电梯。

像上海、东北这些城镇化比较早，老房子比较多的地区，电梯房比例都比较小。

上海电梯房只有37%，黑龙江、吉林只有25.9%和29.1%，辽宁也只有32.7%。

再举个例子，大家看一个城市的二手房分布，按条件挨个做筛选。

拿郑州来说吧，挂牌量是8万多套，猛一看真是不少。

如果只看中心城区，不看下面的县市，还剩6万多套。

选房龄15年以内的，还剩3万5000多套。

选有集中供暖的小区，还剩两万六千套。

选90-140平，三室的房子，小三房或大三房，筛一遍之后，符合条件的挂牌房源，只剩4371套。

注意，这还没有要求临近地铁、品牌物业、外立面、容积率这些东西。

一千多万常住人口的城市，主城区，15年以内房龄，小三房，带电梯暖气，完全是主流刚需置业的标准。

这些条件，过分吗？

一点都不过分。

想在大城市住上一套正常的房子，很难。

结论就是：

1，总量不缺，结构上缺。

2，炒房子的人不缺，住房子的人缺。

3，老房子不缺，好房子缺。

最后，结合今天聊到的总量、居住面积、空置率、房子的差异，跟大家聊聊，我对不同生活方式的看法。

蓝白始终觉得，房子不重要，圈子、工作、家庭才重要。

大城市就算人均居住面积少，可空置率高的地方，同样一抓一大把。

炒房的人是不少，对好房子的需求也不少，关键是调整自己的预期。

第一类，如果你刚毕业，手里积蓄不多。

父母在老家把工作、房子安排的明明白白，女朋友也愿意跟你回去。

早晚要回老家的话，租房更好。

第二类，没有自己的目标，不想回老家，也不知道以后在哪里生活，家里给不了多少支持。

那就先提高收入和技能，不要被钱生钱、资产配置、稀缺性这些宏大的词汇迷惑。

真正能稀释通胀的，是刚需的收入增速，而不是某处潜力爆棚的房产。

第三类，如果早就有买房的想法，想在大城市落户生根。

那就抓紧时间看房，二手房看几百套，主城区新房全踩一遍。

有限购的城市，先把社保、个税的房票准备好，养成记账和算账的习惯。

对一个城市的利率、首付、地段、户型、开发商、库存分布，要做好功课。

在预算有限的前提下，没有既要、又要、更要、还要的美事。

人生，就是一个不断做取舍的过程。

在大城市挤地铁长见识本领，在小城市天天啤酒烧烤，没有优劣之分。

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