上个月,扒姐就写过,本以为去年一直被打压的二手房市场 " 活过来 " 了,后来一盘算,然并卵!
2 月,广州全市(中介促成 + 自行交易)二手住宅网签 4176 宗,而 2021 年 2 月则网签了 10132 套,环比下降了 40.96%。
这还不是最恐怖的,最恐怖的是房价,广州二手指导价调控未满一年,二手房就基本凉透了。全市 20 个二手网红板块,仅剩 8 个板块的价格还在昂着头颅往上走。
01
跌多涨少,网红板块也扛不住了
扒姐挑选了全广州 20 个热门网红板块盘点,得出的数据结果令人失望,12 个板块的成交价格出现不同程度的下跌,仅有 8 个板块价格坚挺,优等生只有珠江新城东板块和万博板块,涨幅分别为 24.6% 和 14.66%。
具体来看,房价上涨的板块有,天河的珠江新城东、员村、车陂;越秀的淘金;海珠的滨江东、琶洲;白云的白云新城;以及番禺的万博板块,基本都是各区中的核心价值区域,不得不说,C 位还是有实力的。
除了珠江新城东板块和万博板块,其他板块成交均价上涨的幅度基本不大,维持在 4% 以内。而且,板块内的小区挂牌价涨跌幅度也都维持在 1% 以内。
像天河的车陂和员村,挂牌价的涨幅真不多,细心观察就可以发现,虽然整体的指数在涨,但细看板块内各小区的的挂牌均价,部分小区是跌价的。
就连成交均价涨幅最高的珠江新城东也避免不了有拖后腿的,譬如尚东宏御、丰乐苑、兰亭荟苑、金碧华府、珠江太阳城广场,就是板块内的 " 差生 ",就连许老板住的金碧华府也开始微跌。
至于成交均价下跌的板块,不乏有天河公园、东圃、黄村、东风东等强势板块的身影,就算有 " 天河宇宙中心 "" 越秀强学区 " 的加持,也逃脱不掉跌落神坛的命运。
黄埔区最为惨烈,知识城、科学城、老黄埔等三大核心板块,全军覆灭,科学城的跌幅更是跌至 21.08%。
价格跌了,那成交量呢?
根据统计结果来看,板块内的带看量还 " 麻麻地 ",但分化严重,主要有客户带看的小区都比较集中在个别,其他小区则无人问津。至于成交量,就一塌糊涂了。
通过 2022 年一季度(Q1)的成交量与去年一季度 ( Q1)的成交量对比,跟去年的成交量是天差地别,成交量相较于去年,全线下滑,还是 " 泥石流 " 式的。
诸如去年一季度成交都过百套的天河公园、东圃、滨江东、科学城、亚运城等热销板块,如今全部加起来都不足 100 套,你说惨不惨?
不过值得注意的是,近 90 天内,各板块的诸多小区都是 0 成交的,仅有个别小区有成交。
譬如珠江新城东板块只有跑马地花园和凯旋新世界枫丹丽舍有成交,还是零星的一两套。大体量的广钢新城也仅有海德公馆、保利曼城开了 " 荤 "。
通看这些网红板块,跌多涨少,成交量还上不去。
02
要知道 2021 年,天河区二手住宅成交 15290 宗,环比下降 8.0%,网签均价为 54803 元 / 平。这个结果,跟二手房指导价不无关系。换句话说,广州房价调控未满一年,其成果非常显著。
凉凉的行情一直蔓延到今年。
先看看广州上个月的成交数据,从 2 月 4 日 -2 月 25 日,三周的时间,广州二手房的挂牌量猛增,降价的数量也在不断攀升,全市已突破 5500 套,数量上翻了一倍。
二手房真的卖不动了吗?
从区域分布来看的,降价房源比较集中在中心六区。
海珠、天河、白云、黄埔、番禺和花都区的成交降幅较大,介于 40%~50% 之间;越秀、荔湾、南沙、增城和从化区幅度较小,但也介于 30%~40% 之间。
2021 年指导价出台后,不少盘源下调报价幅度基本在 5% 左右,多个盘源让利超百万。
其中,珠江新城板块受政策调控影响,市场氛围降温严重。珠江新城中区、西区的降价幅度甚至达到 200 万元降幅,挂牌时间基本也是 2021 年底到 2022 年初。
中介透露,这半年以来,上门客户减少 2-3 成左右,不少楼盘月度仅零星成交。
降幅大的房源以 144 平以上的非普通住宅为主;越秀、海珠、黄埔等区域也有房源降价超 50 万。
除了部分豪宅产品,老破小和学位房也是房价严重跳水的群体。
去年 4 月,黄埔区某位购房者以近 480 万购入的东荟城 97 平房源,不到一年时间,房价跳水,现在这套房源的挂牌价仅需 400 万,算上房东近一年投入的买卖费用和时间成本,业主 " 血亏 "80 万。
这跟板块内的供应量大有着密切联系,据克而瑞统计,2021 年,科学城板块一手住宅网签 6418 套,同比大涨 95%。
图片来源:克而瑞广佛区域
而受到政策调控影响,新房的备案价按在 3 字头,在新房价格的冲击下,二手市场明显不占优势。
像中海誉城南苑,80 平两室的最新成交均价已达 298 万,与上次成交单价相差近 42 万元;越秀岭南雅筑,最新成交房源为今年 1 月的 97 平两室,同户型的房价跌了 43 万;时代春树里,93 平的同类型房源,降了 66 万 ……
在一二手价格暗斗,板块新货供应量大是二手市场降价的主要原因。
再者,市场观望情绪浓,虽然看房次数多,但成交比例小。
比如,天河区的部分板块,一向受刚需青睐的东圃板块,2021 年 " 盘多客少 ",二手带看量、新增客户数量同比 2020 年亦净减约 2-3 成。
还有房价较高天河区部分板块,房源降价幅度较大。
所以,二手市场还处于慢慢修复的过程,回暖?不存在的。
03
别人都跌,你怎么这么秀?
当然,乱世之中也有英雄,也不是所有板块都跌跌不休。
自去年广州出台 96 个小区的指导价文件之后,二手房市场普遍哀鸿遍野,价格一路火花带闪电的下滑。
但上述 8 个网红板块能挺过寒冬,甚至逆势上涨,扒姐认为,这主要还是有以下几个原因:
首先能实现价格上涨的板块,主要还是在区位价值上有较大的优势。比如珠江新城栋板块和万博板块,因为处在 CBD 的中心位置,所以抗跌性强,在涨幅上,也远高于其他板块。总而言之,涨少跌多。
可能有人会说,去年珠江新城板块内的许多房源都遭遇 " 寒流 ",不少业主恐慌抛售,保利心语内的某房源就直接降价 120 万元、利雅湾两周内下调 100 万总价,从 1780 万降至 1680 万 ……
保利心语一房源
这里扒姐要说的是,指导价出来之前,广州二手房价就一直狂飙上涨,虽然调控给了房价当头一棒,但也只是掐掉了部分泡沫。因此,在一年的时间周期看,部分区域的二手房价还是涨的。
比如,珠江新城东的力讯上筑,成交均价在去年 6 月份曾一路跳涨,虽然在 11 月份时成交均价有所下滑,但价格仍然高出去年 3 月份 4 万 /㎡。
其次,二手房价上涨的大部分板块,新房数量普遍较少。比如越秀的淘金、天河的员村、东圃等板块内,去年到现在,新增房源量少,没有外围区域那么内卷。
再次,部分板块内之所以能逆势上扬,也有补涨的缘故。比如白云新城板块,在过去较长一段时间,白云的房价基本跑输广州整体市场,直到最近一两年,才迎来补涨的机会。
这一现象,在白云新城的二手房价上也表现的较为明显。
像隆康花园,在 2018-2020 年市场较为火热的时候,其价格却一直较为低迷,直到 2021 年,该盘的二手成交均价才逐步上涨。
隆康花园
不仅隆康花园这样,同属白云新城板块的广信金兰小区也是类似。
广信金兰小区
当然,这些房价上涨的小区,也并不能代表市场回暖,可以触底反弹了。
因为,扒姐认为,二手房市场的价格要想回弹,必须要带看量、成交量先活跃起来,成交量多了,价格才能慢慢上调。
而且,不论是一手市场,还是二手市场,虽然近期利好政策频出,救市目的明显,但多数购房者还是持观望态度,欲望低迷。
就如上述所统计的各网红板块的成交量,还是很 " 辣眼睛 " 的,想要翻身,还需要一些契机,一些时间,广州二手市场的 " 春天 ",恐怕还没来到,你说呢?
出品 / ZAKER 房产
文 / 乐文
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