明确了！2022楼市大走向。

今年两会的政府工作报告，透露了楼市的大走向。

工作报告中，涉及房地产的有120多字，具体内容为——

继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

以下是2019年至2022年，全国两会政府报告中对房地产政策取向的表述，可以仔细地比对一下。

“房住不炒”将催生房地产最大变局

本轮楼市调控以来，房价的波动性减小，房子的投资属性在不断减弱。

从投资品去往消费品，房子在经历着这一种蜕变。从政策取向看，房子更侧重于成为消费品，那就是更侧重于住，而不是作为投资品。虽然很多家庭都将房子作为投资品，家庭资产保值增值的主要选择，但是未来这种观念必将改变。

房子是一个家庭的最大件，买房人总是希望价格便宜、面积又大，而且最好还能在核心的城市。随着“房住不炒”深入人心，这种梦想的提早实现是有可能的。

能够预见到的是，“房住不炒”将一直抑制房价向上攀升的冲动，这是一种信号，这是一种决心，这是一个政策的刚性。更为重要的是这表明，房地产将走向最大的变局：房子将向消费品回归。

我们可以注意到，今年以来有不少城市推出了楼市的宽松政策，其中也包括郑州这样的二线重点城市，这一次推出宽松政策的尺度，居然非常出乎我们的意料之外，引发了很多的讨论。

有这样的一种逻辑比较普遍：政策宽松会带来土地市场的复苏，土地市场的复苏又会带来楼市和房价的复苏。

看似如此，其实未必。

我认为，从政府工作报告对“房住不炒”的强调来看，这种逻辑不会成立。库存增加，土地市场太冷了，地方自然会采取些政策来激活，这也符合“因城施策”的政策导向。但从总的趋势来说，房价的波动性不会大。

“探索新的发展方式”表示变局是必然

怎么理解“探索新的发展方式”？所有的发展都需要翻新、转型及升级，房地产也是如此。

没有提到房地产调控的长效机制，而强调了“探索新的发展方向”。其实强调探索，中央经济工作会议在部署2022年经济工作中便有提及，原文是：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式。

每一句都是要点，每一句都预示着未来。

首先，房地产业本身就要面临新的发展模式。过去开发商跟金融、跟投资结合得过于紧密，“高杠杆、高负债、高周转”的模式，盲目发展、过度发展，终于使一些房地产企业尝到了恶果。

商业汇票不能兑现，各种债务难以兑付，等等，这些都说明了房地产业需要转型升级，需要探索新的发展模式。沿着老路子根本没有希望，而会埋藏并爆发出巨大的风险。

中国的城市还会发展，中国的房地产也还会发展，遇到了大困难，就想简单的转型，比如去造车，比如去从事其他的行业，其实这也是一个过于简单的思维。

企业家人们都懂的，换一个赛道没那么容易，有积累，要有技术，要有资金，要有人才，等等。

换一个赛道就能迎来幸福，就更能活命，不能这么想。

“加快发展长租房发展”是最主要市场变局

毋庸置疑，所有的发展都会更加成熟，就比如长租房租赁市场。

前些年，一些长租房品牌频频爆雷，就是因为一些企业本身并没什么实力，光想着拿到发展红利和政策红利，过度与金融挂钩，最终撑不下去了。

经过了那一波的暴雷与跑路之后，现在的长租房发展更为稳健。

房子除了买之外还可以租，而且租起来可能价格还会更好。从现在的租赁房市场构成来看，有一部分是保障性的租赁住房，还有一部分是市场性的租赁住房，这二者的结合，使得城市的租赁价格高低搭配，租房者有了更多的选择。

租房者的欢迎，这才是长租房市场巨大活力的展现。

加快发展长租房，将带来人们城市生活形式的改变，比如你可能因为进行了长租，没有物业费，没有上网费，生活空间统一管理，租房价格也很透明，等等。

长租房的大力发展，还有一个问题非常关键，买房的和租房的权益方面能不能一致，在城市生活中，这一点是非常关键的，比如子女受教育的资源公平。

一个是房源数量上的发展，一个是租房者与购房者权益上的拉平，那么未来长租房市场的发展会有很大的腾飞。

无论何种变局都要稳住预期

稳住预期，针对者有两个，一个是购房者，一个是房地产企业。

先说房地产企业。

一些过度扩张的房地产企业陷入了严重的流动性危机、债务危机，这也使得开发商的拿地预期看淡。

一些暴雷房企本身信用已经丧失，这时候预期看淡也是无奈之举。要恢复乐观的预期，首先要把信用弥补起来，要把销售起来，否则要想改变预期也是很难的。

再说购房者。

在差不多20年的时间里，购房者看涨的预期还是主流，不过在最近两年，看跌应该成为主流。

因为有了房价看跌的预期，人们更不愿意出手买房。当然除了逾期之外，能不能买房还要看自己的经济实力，也就是收入水平有没有跟得上。这两年受疫情影响，大家的收入水平还是有些受损的。

这一次政府报告继续提出，“稳地价、稳房价、稳预期”，这也是2012年房地产发展的总基调。

地价稳了，自然房价有了稳的根基；房价稳了，预期自然不会摇摆。

2022年房价会怎么样？可能只有两个词：平稳，健康。

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