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2021年下半年以来,在需求收缩、供给冲击下,我国房地产市场发生波动。近期楼市持续释放积极信号,一方面企业资金端风险纠偏持续跟进,另一方面地方需求端政策调整力度加大。全年来看,全国商品房销售面积回落,但销售规模仍在,市场情绪正在持续修复。在新的房地产市场形势下,地方性国企如何利用政策时机,把握战略机遇,规避潜在风险?本文谨对上海代表性国有房企进行分析,希望能为国有房企实现高质量发展提供一定参考意义。
勿忘在莒:长三角城市群具强需求支撑,上海发挥引领带动作用,为规模房企总部首选
长三角地区作为我国城市群的主要代表,具备强劲的经济实力。长三角地区GDP占全国经济总量的四分之一以上,2021年GDP同比增速超8%。三省一市41城中,共有18座进入全国gdp城市排名的50强,其中 8座城市gdp超万亿人民币,另10座城市GDP超五千亿人民币。
长三角区域商品房销售面积全国规模最大,楼市韧性好。长三角是规模房企必争之地。是房地产主战场。占全国销售面积15%以上。代表城市城市平均销售量超800万平,城市平均市场容量大;由于楼市调控起步较早,楼市抗风险韧性高于全国平均水平。
上海引领辐射长三角,为规模房企总部首选。从经济规模上看,上海人均GDP、全社会固定资产总额、实际利用外资、地方财政收入、产业集聚程度、交通路网等主要经济指标均位列长三角所有城市首位。在长三角一体化的国家战略下,长三角楼市已形成上海“一超”、苏宁杭等成员城市“多强”的楼市格局。百强房企总部选址青睐上海,一方面是由于上海拥有丰富的金融和人才资源,另一方面有利于以上海为基点拓展长三角市场份额。
守正出奇:行业短期承压下,上海国有房企践行高质量发展,经营红利不断释放
2022年地产行业呈现短期承压、中期调整,向长期看好的新型态势。楼市中长期需求动能减弱,销售规模回归下行通道,政策保持稳定性,存在改善预期。十四五期间商品房需求结构发生深刻转变,城镇化刚性需求维稳,改善需求将持续释放,具备品牌口碑美誉度和稳健财务能力的房企将迎来更大的机遇。对于国央企等稳健型房企来说,也意味着更多的发展机会。
一级招拍挂市场国央企发声显著增多:以上海为例,从参拍企业构成上看,一批次集中供地后“国进民退”特征明显。一方面央企、国企在融资成本及融资渠道方面更有优势;与此同时,持续深耕型民企依托项目销售回款在窗口期补仓,实现“拿地、销售、回款、再拿地”的正向自我循环。
图:2021年上海集中供地参与企业对比
图:2021年上海集中供地各批次参拍企业属性对比
发挥融资优势,多元化拓储降低拿地成本。2021年,上海成立的城市更新基金规模已超过900亿元。2021年6月,上海地产集团发起规模800亿的上海城市更新基金,定点投向旧区改造和城市更新项目,主要参与企业包括招商蛇口、中交房地产、万科集团、保利发展、国寿投资、太平洋保险等。2021年底,上海又一百亿级城市更新基金成立。该基金为上海城市更新引导基金,以上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目为主要投资方向。
政策利好助推收并购业务发展。2022年1月,央行和银保监会下发了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务支持优质房企进行承债式收购,相关并购贷不再计入“三道红线”相关指标。截至2022年2月,上海国有房企今年已收并购的优质资产累计金额超百亿。
严格财务纪律保障稳健前行。中指研究院监测,2022 年 1 月房地产企业融资总额为 792.2 亿元。从融资主体看,国央企及混合所有制企业占七成以上。从典型债券利率来看,国央企融资成本均在3-5%的低息区间。国央企由于长期以来的稳健经营优势,严守财务纪律,融资成本更低,融资渠道更为广泛。
产业领域多元,经营红利逐渐释放。2021年,上海地方国有企业实现营业收入3.88万亿元,利润总额3469.89亿元,净利润2766.23亿元,担当着地方国资国企改革的“排头兵”角色。从资产结构上看,上海国有房企并不以地产开发为绝对单一业务,涉猎的产业领域多样。例如,绿地控股还包含了大消费和金融业务,光明地产则以“物流+房产”开发双轮驱动,外高桥涉猎了物流、制造业和进出口贸易,通信服务在张江高科中占据了一定的比重,而市北高新、张江高科和上海临港三家以园区开发为主要业务领域。随着国家层面融资利好逐渐释放,上海市层面五大新城建设稳步推进,上海国有房企在传统招拍挂、商业综合体、产业新城开发、承债式收并购、国民企间合作/代建、保障性租赁住房方面均有不俗表现。
策略建议:恪守底线思维,加强风险防范,提升研判能力,扩大品牌影响,重视人才建设
表:新形势下上海国有房企发展SWOT分析
2022年中央仍将坚持“房住不炒”定位不变,同时货币信贷政策发挥跨周期调节作用,充足、精准和靠前发力。投资窗口期正逐步打开,资产收并购机会逐步出现。国央企依托资源优势、融资优势和稳健的财务杠杆,预计未来将迎来发展机遇期,市场占有率、城市集中度或将有所上升。但新时期下,上海国有房企需要加强风险控制,提升研判能力,方能更好的发挥自身优势,把握窗口期的行业机会。具体而言,为践行高质量发展,建议上海国有房企:
恪守底线思维,保证负债安全边际。国央企以优良的财务纪律在行业调整期为自身构筑了的安全边际。新形势下国央企需继续坚持底线思维,严格遵守“三道红线”,强抓销售回款工作,保障自身现金流稳定,在控制合规性风险基础上提高国有资产的投入回报率。
加强对行业风险的预防、把控。针对已合作项目,需加强对经营、融资、费用、盈余等全流程把控力度。针对待合作项目,需在谈判中对潜在的僵局股权处置争取更有利条款约定。
借力专业机构,提升研判能力。2022年以来多家规模房企主动调整组织架构,全国一盘棋,加强集团层面的投资研判能力。而地方性国企受限自身组织架构及管理半径,更加需要借助外部专业机构力量,以第三方视角,提升对宏观政策以及对城市市场的研判力度,以此方能把握投资机会,规避潜在风险。(点击试用开发云)
夯实城市群深耕,提升品牌影响力。城市群深耕有助于分摊单城市风险,提高管理效能,提升企业品牌影响力,也是企业中长期发展壮大的必经之路。长三角城市群经济实力强,楼市韧性好,市场需求旺盛,交通路网发达,是规模房企深耕优选区域。建议上海国有企业结合企业实际情况,把握市场窗口期,以上海为基点拓展长三角市场,夯实城市群深耕。
利用一线城市人才优势,重视人才梯队建设。当前房地产行业人才流动性有所增加。上海作为一线城市,集聚大量地产专业人才。国有房企可利用行业调整期加强人才梯度建设,根据自身发展需要吸纳行业优秀人才。
附:上海市国有房企近期亮点事件
传统招拍挂:
2021年保利置业合理研判市场周期,全年新增16宗项目中75%为下半年所获取,多数地块土地成本具备显著优势。以上海杨浦定海社区地块为例,与友商竞品项目楼面地价差达12796元/㎡。
城市综合体:
绿地集团以壮阔的手笔刷新外滩高度。占地面积约12.67万平方米的绿地外滩中心,包括4栋甲级写字楼、7栋总部办公楼、高端购物中心、超高层星级酒店等。从内容到空间,从硬件到软件,打造以金融功能为主的城市综合体,为外滩金融聚集区数百家企业、数万员工乃至周边居民提供各类软硬件服务。其中绿地外滩中心300米超高层即将封顶。
图:绿地外滩中心效果图
城市更新:
2022年1月,“新昌壹号”设计方案正式公布,黄浦新昌路新昌路1号、7号地块正式进入开发阶段。上海建工房产精心设计、反复论证,统筹考虑了历史风貌、整体形态和功能布局,曾创下上海大体量旧改项目签约首日新高。未来该项目将实现风貌保护、民生改善、区域发展的有机统一。
图:黄浦新昌路项目总平规划图
中建东孚发挥充分发挥中建八局“投资、开发、建设、运营” 四商一体的行业领先优势整合全产业链资源,为地方政府提供全域可持续发展和新型城镇化建设的解决方案,先后签约了上海青浦重固镇新型城镇化项目、南京鼓楼铁北片区城市更新项目、青岛胶州李哥庄特色小镇项目、西安雁塔科技创新基地综合改造项目、河北丰宁燕山大峡谷等多个新型城镇化项目。实现了对长三角、环渤海经济带重镇的布局。
图:中建东孚发挥全产业链优势布局城市更新
中信泰富合作开发陆家嘴滨江金融城,在上海老船厂的旧址上再造更有活力的城市空间,诠释健康、有机、舒适的开发理念和生活方式,以产品情怀为城市发展留下印记。其中的住宅项目九庐已于2021年售罄,备案均价135000元/㎡。
图:中信泰富陆家嘴滨江金融城鸟瞰图
保利置业土储获取多元化,以城市更新的拓展模式获取广州东漖村、济南五里牌坊、深圳龙岗旧改等多个核心一二线城市项目,合计规划建筑面积超过400万平方米,其中,龙岗旧改项目分八期进行开发,首期住宅项目2021年已经开盘。
图:保利置业龙岗平湖旧改项目
承债收并购:
2022年1月28日,上海地产集团以45亿元的代价收购外滩黄浦路199号“上海外滩茂悦大酒店”优质资产。该酒店位于上海外滩核心区位,总交易对价约为该资产评估值的八折。
图:上海外滩茂悦大酒店
国民企间合作开发/代建:
2018年11月,浦发集团竞得周浦镇西社区PDP0-1001单元南块04-01地块、04-04地块,由仁恒代销代建,连开连罄,入围积分最高达67.93。
图:浦发仁恒珊瑚世纪效果图
保障性租赁住房建设:
上海建工响应国家战略,加大投资力度支持海南自贸港。集团旗下的建筑施工、设计咨询、房产开发、城建投资、建材工业五大事业群已全面进入海南并形成了完整的产业链。上海建工于2021年5月成功获取澄迈安居型商品房地块,帮助当地提升人才居住品质,推动区域人才发展。
图:上海建工响应国家战略服务海南自贸港建设
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