文 | 丹华

虎年春节的楼市行情，和过去一年的情况相差无几——降温。

房地产研究机构克而瑞CRIC的统计显示，春节期间，国内30余城“零供应”，成交量环比下降84%，同比下降四成，仅上海、佛山等少数热点城市出现增长。

中银证券的报告也显示，就其跟踪的全国47个重点城市楼市来看，2022年春节较2021年同期新房成交面积下降了47.9%。

延续去年走势，降温仍是关键词

CRIC的监测数据显示，2022年1月31日至2月6日春节周期间，全国40个重点城市成交量为44.5万平方米，环比下降84%，同比下降40%，与2019年同期相比，降幅为13%。

从主要房企反馈的信息来看，受到疫情不确定性和楼市大行情趋稳的影响，房企推盘的意愿不高，相应营销举措也不多。

CRIC的统计数据显示，在春节周期间，全国除了上海、南京等少数热点城市有少量供应外，许多城市几乎接近“零供应”。

“供应下降是成交下降的主因。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对本刊表示，当然，更主要原因是，2022年春节，疫情多点散发，深圳、北京、上海、西安、郑州等重点城市，疫情均贯穿春节前后，楼市降温在情理之中。

▲2022年1月6日，广东深圳，深圳前海深港现代服务业合作区楼群。图/视觉中国

从对一些售楼处的走访来看，春节期间，许多楼盘基本处于“放假”状态，仅留守1至2人例行值班，既无加推，也无大型促销活动。

据本刊多方咨询和不完全统计，北京和深圳的售楼处，约半数保持正常开放，上海则有20余个售楼处开放，与过往一些年份春节的热火朝天形成鲜明对比。

“从2022年1月销售数据来看，楼市基本上就已经处于降温态势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉本刊，开年行情可以用“比预期的更加收缩”来形容，从春节数据来看，楼市没有出现明显回暖的迹象。

严跃进认为，春节楼市不火的原因，至少有三个方面：

第一，当前购房市场的供求两端均出现了“观望”或者“躺平”的心态，房企在促销方面也减少了营销投入，购房者则认为市场还处于下行周期，买房入市的意愿较弱。

第二，与统计数据的同期对比有关系。2021年春节属于历史上交易较好的时期，对比之下，今年的数据自然不突出。

第三，疫情影响和天气降温等因素，也会影响房企开盘和促销活动。

也有专家认为，新房市场的降温是受到二手房市场的影响。2022年1月，全国二手房市场整体持续小幅回落，9个重点城市共计成交329万平方米，环比微降5%，较去年同期减少45%，二手房市场成交量不大，影响了那些本打算“先卖后买”的交易者。

全国楼市进一步分化，一二线回暖较快

当然，今年春节楼市也不全是降温。随着全国楼市格局的分化加剧，回暖更多出现在核心的一二线城市。

相较之下，一线城市的购房需求坚挺，成交平稳。

CRIC的统计显示，春节周一线城市的成交量同比微跌8%，主要源于去年基数较高，与2019年同期相比仍小幅微增1%。以上海为例，春节周成交量同环比齐增，较2019年增幅达到16%，市场的热度较高。

二线城市中，西安、苏州、宁波等城市在节前迎来一波供应放量，表现相对较好，而武汉、长沙、重庆、郑州、长春、成都、青岛等城市成交同环比降幅较大，并且单个城市之内主城区内和远城区的项目也出现显著分化，主城区的改善和豪宅项目来访量也较低。

例如重庆，统计显示，2022年春节返乡置业成交占比趋于0，而案场到访统计中返乡置业客户占比也降至10%，昆明有来访客户的27个项目中，21个认购成交为0，福州节前2个项目首次开盘，一个成交3套，一个成交5套。

多位接受采访的业内人士预计，今年地产行业规模大概率会从高位回落，而购买力充裕的核心一二线城市仍是“兵家必争之地”，在同质化竞争压力之下，后期更加考验房企差异化的产品竞争力。

三四线的情况则延续了过去一年的走势，跌多涨少。

监测显示，春节期间，常州、徐州等的案场到访量偏低，有些楼盘甚至一天仅有1组客户，而无锡的60个在售项目中，约三分之一的项目每天仅有1套成交，绍兴、温州项目去化率基本上为20%。

▲图/图虫创意

“返乡置业并未明显出现。”李宇嘉对本刊表示。他认为，我国三四线城市房价仍然处在明显的下行通道，从价格趋势来看，热点城市房价跌幅在收窄，而内地三四线城市房价跌幅仍在扩大，这些地区老百姓购房的热情还是不高。

实际上，三四线城市的返乡置业的高峰出现在2016至2018年间，当时房价上涨的预期强烈，居民购买力受多重因素影响也维持高位。

“现在情况是，一方面疫情影响了部分生产生活服务业就业人员的收入增长，而这部分人群是返乡置业的重点人群；另一方面，在当前市场预期下，潜在购房人群的买房谨慎度在上升。”李宇嘉说。

严跃进认为，市场降温也不用恐慌，总体来看，楼市的基调还是稳为主，不会大起大落。某种程度上要关注新积蓄的购房需求，若是类似交易数据不好，房企或楼盘会有主动降价的做法，客观上也可以吸引更多购房者入市。

公积金、利率等政策调整之下，积极变化可期

“很多（房企）在等待3月前后的‘小阳春’，对于春节楼市的期待和行动自然就减少了。”李宇嘉告诉本刊。

2021年12月以来，地方政府为了纾困地产行业，在人才购房优惠、补贴、公积金政策扶持等方面多有动作，央行也接连降准、降息，商行的按揭贷款正常化，首套二套房贷利率下降，以及收并购方案落地等等，都让开发商看好后市。

也是从去年12月以来，全国20多个城市的住房公积金贷款政策出现调整，包括上调住房公积金贷款额度、降低二套房首付比例、上调缴存基数下限、放宽住房公积金提取和使用条件等多个方面。

例如，2022年2月1日起，在福州购房的职工家庭，第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例由50%调整为40%；

1月18日，自贡市住房公积金管理中心发布通知称，放宽住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准，执行有效期三年；

▲图/IC photo

1月16日，南宁发布住房公积金个人住房贷款管理实施细则的征求意见稿，首套房和二套房的公积金贷款最高额度均提高10万元，分别提高至70万元和60万元。

接受采访的业内人士分析认为，这是一些地方对中央提出的“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的积极回应，也再次释放了稳楼市的政策信号。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，尽管目前公积金贷款政策调整主要是二三线城市在发力，但未来更多中小城市会按“一城一策”原则推进，如果当地去库存压力比较大，房价比较平稳的话，包括商贷等在内的住房政策，可能都有调整的空间。

多家银行个贷业务相关负责人也表示，政策“纠偏”之后，银行放款的时间也比年前有所“提速”，一般两周内能够完成放款，而在去年底则需要一个月甚至两个月。

贝壳研究院的报告显示，当前公积金的政策调整或为市场筑底过程中的再一次回调信号，未来将向商贷方面传导，这有利于在“房住不炒”的基调下，释放全国刚性的合理的购房需求，促进房产市场的良性健康循环。

“从1月份信贷数据看，明显好于预期，换句话说，后续要关注银行信贷政策变化所带来的影响。”严跃进对本刊表示，后续房企和银行之间的亲密程度会增加，客观上会进一步提升市场交易的活跃度。

严跃进分析，预计2022年元宵节后，房企新一轮的促销工作会加快，客观上使得2月份交易呈现缓慢复苏的状态，3月下半月后，预计利好政策会明显增多。

“整体来看，稳是大基调，楼市的后续走势，也还有待信贷政策、地方调控政策而变化。”李宇嘉说。

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