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作者：子非鱼

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返乡置业已成为潮流

今年春节，仍有不少人已经打包回家过年。回到老家，买房仍是不少人心中的头等大事。

尤其是在中心城市房价高企的当下，越来越多的打工人，买不起工作地的房子，退而求其次选择家乡省会城市的房子，或者直接在老家买房。

58同城最新的报告尚未出炉，以去年发布的《2020-2021“返乡置业”调查报告——春节不返乡·在线云置业》调研报告显示，有37.5%的想在老家买房，有31.1%的人想在老家省会城市买房。

近70%的人有返乡置业意愿，这是中心城市房价高企的现实所逼迫出来的潮流，面对中心城市动辄几百万上千万一套的房子，绝大多数打工人望房兴叹，不然谁不想就近买房。

但关键问题来了，哪些城市可以返乡置业，哪些需要避开？

在城市化2.0时代（城市群化、都市圈化）的时代，农村人口和小城市人口仍在往大城市流入。再加上中国人口拐点即将到来，人口即将进入负增长模式，这意味着，大部分三四线城市人口会加速减少。

国家统计局最新公布的2021年我国出生人口为1062万人，出生率为7.52‰；死亡人口1014万人，死亡率为7.18‰；人口自然增长率为0.34‰。

以此计算，2021年中国自然人口增长仅48万。

最为关键的是，中国的人口出生率与死亡率即将交叉，一旦交叉意味着人口将负增长。

此前，经济学家任泽平发布的预测公告显示，中国人口最快会在两三年后负增长。

人口一旦通缩，首当其冲的是三四线城市，对中心城市的冲击会滞后。

在这种背景下，返乡置业就不得不慎重。

有的人说，买来自住，无需多虑。其实不然，即便是自住，也需要考虑楼市前景。房子是重资产，是家庭的固定资产，是每个家庭辛苦拼搏来的财富，谁都不希望贬值。

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如何避坑

哪些城市返乡可以置业，这是一个大问题，需要细分城市。

判断的大标准，其实就两个，一个是经济，一个是人口，这是楼市的两大基石。

反过来看，返乡置业需要谨慎的城市，一类是经济低迷，人口衰退的城市。这类城市需要特别谨慎。

这类城市很多。

我此前曾梳理过全国各个城市第七次人口普查数据，发现全国地级市、副省级城市、直辖市、自治州、盟中，过去十年，人口增加的有184个，人口减少的有149个。

这149个城市主要分布在东北（33个）、西部（55个）和中部（47个），东部地区只有14个。

东北地区36个城市，除了沈阳、大连和长春人口略有增长外，其余33个城市十年人口变化全部为负数。其中绥化、四平、齐齐哈尔、通化，十年人口减少了100多万。

中部地区86个地级市以上城市，只有35个城市人口增加，1个城市没有变化，其余大多数三四线城市，十年人口全部减少。典型如南阳、孝感、邵阳、衡阳、益阳、荆州、常德、岳阳、宜春，过去十年人口减少了50万左右。

数据：各城市第七次人口普查

人口是楼市的依托，人口持续减少，楼市前景堪忧，这些城市基本没有了金融价值，就连够来自住，也需要谨慎。

另一类，则是此前跟涨太猛，现在无以支撑，正在调整路上的城市。

2015年上演的大牛市，引发全国普涨，当时无论什么级别的城市，都迎来了一波上涨，包括很多人口流失的城市。

这类城市上涨的逻辑，一方面是货币贬值推动上涨，另一方面则是在去库存口号下，开启的货币棚改。

货币棚改是大多数三四线城市房价上涨的主要动力。

货币棚改推涨房价的逻辑是，央行印专项钱给政策性银行（国开行），国开行拿着这笔钱贷款给地方政府，地方政府拿着这笔钱去收购棚改户的房屋和土地，棚改户居民拿着钱，去购买新房。

需求释放之下，房价水涨船高。

从上图可以看到，2014年至2018年，棚改数量一直在增加，尤其是2015年出现了陡增。而上一轮全国房地产牛市，就是在2015年发动的。

但是，自2018年年末国开行表态，要收紧货币棚改，以后进行货币棚改要因城而异之后，从数据可以看到，2019年全国棚改数量出现了腰斩，2020年进一步下滑。

棚改熄火之下，再加上这两年疫情叠加影响，2021年很多三四线城市的楼市熄火，一路调整，比如发布限跌令的湖南岳阳、湖南株洲、湖北孝感、河北张家口等城市。

尽管株洲过去十年人口略有增长，但因为此前跟涨猛，目前处在调整阶段，不适合入手。

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哪些城市可以返乡置业

如果是自住，四类城市可以买。

第一类，超大城市、特大城市为核心形成的都市圈与城市群内的大多数三四线城市。

比如，长三角大多数小城市都可以放心买。江苏、浙江所有城市，虽然房价高企，但江浙富裕，有经济基础，也有人口基础，未来即便很难上涨，也不会有实质性下滑。

安徽除了几个人口流失的城市（比如淮南、安庆、铜陵、六安、淮北、池州等）需要谨慎外，其他城市自住也没有问题。

再比如，深圳周边的惠州、珠海，广州周边的清远、河源、中山、肇庆，买来自住安全可以。北京周边的廊坊，也已经调整到位了，尽管廊坊未来不一定会反弹多少，但目前的价格已经在谷底，可以上车。

第二类，家乡的省会与首府城市，可以买。

省会和首府，有人口基础，也有经济基础，还拥有调度全省资源的权力，在城市化2.0时代，各省与自治区的人口，一方面流向超大城市和特大城市，另一方面则流向省会与首府城市。

包括东北的沈阳、长春和哈尔滨，尽管三座城市楼市持续低迷，但买来自住是没有什么问题。

第三类，具有环境溢价的，且经济与人口基本面较好的城市，也可以买。

自然环境对房价的托举，显而易见，无论国内国外，经济实力和人口基数都不大，但房价却不低的风景秀丽的城市，不在少数。比如厦门、三亚和珠海。三个城市均位列国内房价前十。

三四线城市中的具有环境溢价的城市，如三亚、大理、丽江等城市，买来自住保值还是可以做到。

第四类，具有内生性经济增量的城市。

典型如徐州、泉州、宁德、台州等。这类城市，虽然周边没有超大城市、特大城市辐射，但自身经济和人口基本面不错，房价有足够的支撑力。

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