2021年下半年,全国房地产市场迅速降温后政策环境逐渐改善,特别是企业端、居民端合理的资金需求正在得到满足,购房者置业情绪略有好转。近两个月,货币政策继续发力,全面降准、降息稳定市场预期,短期市场仍有降准降息预期,资金端的改善对楼市的平稳运行将起到积极作用。从市场恢复角度看,当前部分热点城市市场已现企稳迹象,但多数城市调整态势仍在深化。2022年初,中指研究院各地分析师通过观察各地楼市最新变化,形成区域楼市观察系列报告,以供企业参考,本文为系列研究之长三角篇。
图:2015-2021年长三角城市群代表城市商品住宅成交面积
数据来源:中指数据CREIS(点击试用)
注:长三角城市群包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、宁波、南通等城市
2021年,长三角商品住宅成交面积同比增长约8%,规模接近2016年的高点水平。2021年长三角宅地成交面积同比基本持平,与珠三角、京津冀宅地成交缩量相比,长三角地区宅地供应有所改善,为市场后续发展提供支撑。
根据中国房地产指数系统百城价格指数,2021年长三角新建住宅价格累计上涨2.78%,涨幅较2020年收窄幅度较大,仍高于京津冀、山东半岛等城市群;二手住宅价格年度累计上涨5.61%,居各主要城市群首位。12月,长三角新建住宅价格环比跌幅收窄;二手住宅价格环比止跌回升,是唯一价格上涨的主要城市群。
在2021年下半年市场明显降温后,随着政策宽松预期逐渐增强,信贷环境逐渐改善,长三角市场正逐渐企稳。
▌上海:政策松紧适度,市场预期总体平稳
政策端松紧适度。2021年,上海积极贯彻因城施策,灵活调整相关政策,提高楼市韧性。限购政策进一步完善,夫妻离异3年内限购、住房赠与被纳入限购;新房按认购入围情况执行积分摇号;二手房参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价“三价就低”作为贷款标准;户籍政策调整,试点在五个新城和自贸区新片区就业、符合条件的应届研究生毕业生直接落户。
土地市场运行回归常态。从土拍规则看,2021年,上海土拍规则更改价高者得模式,改为进行一次书面报价,以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人;同时出台禁马甲、加强履约监管、二批次新增随机值等多方面补丁,提升土拍规则公平性。从成交量看,2021年上海涉宅土地成交规模创近十年新高,成交建筑面积达1200万平方米,同比增长29%。此外,2021年上海保障性住房用地供应量大幅上升,用地主要集中于五大新城,其中浦东新区成交占比居首。
新房价格总体上涨,市场预期保持平稳。2021年,上海新建商品住宅价格呈现总体上涨趋势,前三季度多数月份环比增速保持增长;四季度以来,受政策调控作用影响,价格增速连续三个月出现下跌,12月新建商品住宅均价51510元/平方米,环比下跌0.17%,同比上涨2.7%。
▌杭州:政策强压,存量见底,三批次土拍回温,2022市场恢复动力较强
2021年杭州政策调控持续收紧。房产赠与、法拍房、高层次人才购房等行为纳入限购,取消大专生学历落户和研究生“先落户后就业”待遇,进一步提高购房门槛限制炒房投机行为。同时,摇号制度逐步优化,以社保年限排序入围摇号,极大照顾了改善客户群体。
图:2021年杭州楼市政策一览
数据来源:中指数据CREIS(点击试用)
土拍规则经历“宽松-严格-部分放宽”的调整。2021年,杭州首次供地多数条款延续之前非集中供地时期的规则,土拍热度火热;随后政策逐步收紧,二次土拍提高了房企参拍门槛,同时增加了地块的建设要求;三批次土拍政策主要从让利房企、提高房企参拍积极性方面调整,包括恢复勾地制度、降低溢价上限、不限参拍资质等。2021年,杭州推出宅地139宗,供应面积同比增长48%,成交面积同比增长16%,宅地供应、成交规模均创历史新高。
新房市场年内成交量近2000万平方米,楼市年内经历从热到冷转变。2021年,杭州全年新建商品住宅成交近2000万平方米,同比增长46.5%,创近年新高。但年内杭州楼市经历“前热后冷”,9月起成交“四连降”。从价格端看,12月,杭州新建住宅价格29081元/平方米,环比下跌0.08%,同比上涨2.75%。
图:2016-2021年杭州市区商品住宅年度供销价走势
数据来源:中指数据CREIS(点击试用)
图:2021年杭州市区商品住宅月度供销走势
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市场库存维持低位,后续房源储备不足。截至2021年底,杭州市区商品住宅出清周期仅2.6个月,其中下半年显性库存维持低位,房源供应不足。分地区看,市区住宅可售房源集中在临安、富阳、萧山,其中临安区出清周期最长,为10个月左右。全市隐性库存约1300万平方米,去化周期9.7个月,近50个板块面临断供,而存量主要集中在富阳、余杭、临平等郊区核心板块。
图:2019-2021年杭州市区商品住宅可售面积和出清周期走势
数据来源:中指数据CREIS(点击试用)
二手房市场全年成交同比下降,走势波折。2021年,杭州市区(不含富阳、临安)共计成交二手房69819套,同比下降14.4%。月度来看,上半年市场热度持续升温,4月二手房成交量创年内新高;下半年受政策调控影响,成交量持续回落,10月成交规模创历史新低;11、12月,伴随着房贷利率的宽松、放款速度加快,杭州二手房市场止步于六连跌,成交量探底回升。
2021年市场经历了楼市大热及政策筑底的时期,2022年调控仍将持续,集中供地政府让利趋势不改,杭州楼市或将进入新的发展周期,市场在调整中趋稳。
▌南京:2021市场高开低走,板块分化加剧
2021年上半年,南京土地市场和商品住宅市场均呈现火热态势;下半年,政策调控和信贷收紧的影响逐渐显现,随着全国房地产市场整体走低,南京也进入市场下行阶段,开发商的拿地意愿与购房者的购房意愿双降,土地市场、商品住宅市场降温明显。
政策方面,2021年南京政策调控收紧主要表现在人才购房门槛调整、“无房”购房门槛提高、部分热门项目集中报名使得购房者只能“N选1”;积极方面表现为落户的放松,浦口、六合、溧水、高淳四区落户限制全面放宽。
土拍规则持续调整。2021年,南京三个批次集中供地土拍规则不断进行调整,从第二批开始,在以往“双限”的基础上,新增“定品质”、限制房企参拍报名总数、规范项目主体变更、严格审查资金来源等。从成交量来看,2021年,南京涉宅用地成交面积711.1万平方米,同比减少4.98%;全年土地出让金为2071亿元,同比增长2.47%,土地出让金第二年冲破2000亿大关;成交楼面均价11156元/平方米,溢价率稳定在10%—11%左右,调控成效明显。
市场热度前高后低。受到2020年年末市场热度、土拍刺激等影响,上半年,南京新建商品住宅供销量持续抬升,1-9月的成交量已超过2020年全年;但南京疫情(7-8月份)之后,受南京出台宁小通、银行利率提升、短时间内供应激增、购房者市场信心下降等多重因素影响,市场开始呈现出“热盘降温、刚需盘成交下滑加剧”的态势。最终,南京新房市场全年供应13859万平方米,同比增长11.6%;成交1282万平方米,同比增长16.8%,成交套均面积117平方米,与上年持平。
板块之间分化明显。下半年,在市场热度降温的背景下,南京各家房企为了加速资金回流,推盘节奏加快,但市场两极分化愈发严重。热门板块、热门项目去化成绩依然亮眼,远郊板块、产品力一般项目开盘去化惨淡,靠续销去化、分销带客。但整体来看,南京市场韧性相对较大,后期随着市场信心提振和产品品质提升,购房意愿在2022年第二季度或将修复。
▌苏州:土地市场成交回落,新房市场热度“前高后低”
三次土拍热度阶梯式下滑。第一批次土拍热度较高,14宗超中止价溢价成交,2宗低溢价成交,12宗底价成交,其中部分底价成交地块为定向出让地块,华侨城、万科、绿城、中建三局等房企积极拿地。第二次土拍新规趋严,包括土地款付清前,不得引入合作方;严禁马甲、对房企资质、资金来源管理更严等,最终仅1宗园区宅地封顶进入一次性报价,另有1宗流拍,2宗撤牌。第三次土拍规则条件有所缓和,取消了土地市场指导价等,但拿地主力主要是国资企业、城投公司。
土地市场成交出现回落。2021年苏州推出住宅用地208宗,共计2356.5万平方米,同比增长3.39%;住宅用地成交193宗,共计2131.6万平方米,同比减少2.12%。
全年新房市场热度“前高后低”,热门板块需求旺盛。上半年,苏州新房市场热度较高,成交量处于历史同期高位;但下半年随着全国房地产市场调控政策不断加码,市场观望情绪浓厚,购房者入市意愿降低;而临近年末之际,随着居民首套、二套房贷利率下调,银行放款提速,苏州楼市呈现回暖迹象。分区域看,2021年,苏州新房市场热门区域和板块供不应求,其中吴中区新增供应面积达279.43万平方米,新房成交264.6万平方米,供求量均为全市最高。
▌宁波:史上最严新政下,楼市遇冷,成交下行
2021年,宁波市场整体波动起伏较大,上半年政策调控下,宁波楼市新房以及二手房成交量价均有较大回落;下半年,随着区域性“稳楼市”政策出炉,楼市整体运行趋于平稳。
政策走向从步步收紧到局部宽松。2021年,宁波楼市政策调控密集,上半年楼市限购、限贷、二手房交易、金融端等调控持续升级以规范市场;下半年楼市逐步降温,年末为提振市场信心,人才补贴频出、信贷政策逐渐宽松。
土拍市场量价齐跌。2021年,宁波市六区实行供地两集中政策,全市住宅用地成交总规划建筑面积1195万平方米,同比2020年大幅缩减;楼面价为8625元/平方米,近3年首次出现下跌,跌幅为5.6%。从年内走势来看,上半年和下半年土地市场热度呈现“冰火两重天”状态,溢价率持续走低。
图:2014—2021年宁波宅地成交量价情况
数据来源:中指数据CREIS(点击试用)
新房市场观望情绪加剧,成交同比下降近二成。2021年,集中供地政策压制新房供应,政策多频调控导致宁波市场观望情绪严重,成交量持续下滑。2021年,宁波全市新建商品住宅成交量近1300万平方米,同比下降19.5%,成交金额2791.1亿元,同比下降4.9%。
核心三区表现亮眼,但部分县市后续去化存压。2021年,宁波核心市三区高端盘纷纷入市,推高区域供应和成交规模。其中,鄞州区作为价值高地,供求均领跑宁波全市,全年新房供应197万平方米,成交211万平方米。而余姚、慈溪楼市呈现“先热后冷”,上半年市场持续扩容,市区投资转向余慈,土拍带动市场热情高涨,成交量价小幅上涨;但下半年,随着政策收紧,主城推盘密集,客户观望情绪浓厚,余慈新房市场持续下滑,后续去化存压。
▌无锡:土拍市场先扬后抑,新房库存呈增长趋势
土拍市场先扬后抑,整体平稳。2021年,无锡三轮集中供地整体平稳,第一批次集中供地有15宗地块触及最高限价,触顶率93%,房企拿地积极;第二批次集中供地热度明显下降,但仅一宗地块流拍,9宗地块触顶摇号,触顶率39%;第三批次集中供地热度持续走低,绝大部分地块以底价成交,无一宗地块触及最高限价。
住宅用地供需同比回落。2021年无锡共推出住宅用地111宗,共计1037.8万平方米,同比减少19.08%;住宅用地共成交110宗,共计1009.4万平方米,同比减少14.92%。
新房市场热点区域需求旺盛。2021年,无锡新建商品住宅供应645.7万平方米,同比上涨15.21%,成交641.6万平方米,同比上涨7.17%。其中,滨湖区依旧为成交主力,商品住宅新增供应168.8万平方米,成交159.3万平方米,销售金额达424亿元。
新房库存量增长,出清周期同步上扬。无锡商品住宅供应充足,库存量整体呈现增长趋势,出清周期同步上扬,截至2021年底,全市整体库存为514万平方米,去化周期为9.6个月。
▌三四线代表城市:政策调控趋严,市场运行明显分化
南通,公积金政策“保一限二禁三”,引导合理住房消费;土拍“双限”调控加码,“420”新政将地价+房价双控调控扩大至全市域范围,全面实行最高备案价及片区指导价制度,对混合类用地采取“控房价、竞地价”。涉宅用地量价均有回落,2021年,南通市区涉宅地块成交量同比略有回落,双限”调控及综合类地块增多致宅地实际价格有所回落。新房市场进入高位调整期,2021年,受调控收紧、行业下行等多方面因素综合影响,南通新建住宅市场出现分化迹象。市场成交量较2020年缩量明显,成交均价结构性小幅上涨,库存有所上升。
徐州,政策整体偏紧,土地供应实行“两集中”,要求“地价、房价”双限,土地端控溢价,严查购地资金来源;下半年市场下行促使政策放宽预售申领面积,但成效不明显。土地市场持续低温运行,2021年,受政策收紧影响,徐州全年涉宅土地供交受到抑制,供应295.9万平方米,同比下降33%;成交304.2万平方米,同比下降28%。全年市场热度呈现“前高后低”,上半年市场热度较高,供不应求态势显著,1-6月供应324万平方米,成交427万平方米;下半年起受宏观经济、政策调控等大势影响,市场下行明显,成交量大幅下降。7-12月,供应349万平方米,较上半年上涨8%,成交208万平方米,较上半年下降51%,市场去化周期拉长。
义乌,年内调控政策频发,上半年政策加码,针对新房、二手房出台限售政策;下半年政策边际放松,放宽预售条件和摇号规则。土地市场量价齐增,2021年,义乌宅地市场的成交规划总建筑面积约为479万平方米,较2020年小幅增长。宅地成交的楼面均价为12520元/平方米,同比增长31.0%,但仍未突破2017年的宅地高价位水平。新房成交规模再创新高,2021年,义乌新建商品住宅成交面积达到316.8万平方米,成交总金额655.8亿元,同比增速分别达到59.9%和48.4%。
▌趋势展望:市场逐渐恢复,房企顺势而为
长三角房地产市场整体韧性较高,在经历市场降温后,预计将逐渐恢复。2021年,上海、杭州等热点一二线城市整体成交规模已达历史同期最高水平,但多数城市短期库存不足,土地成交量增加对未来新房供应端将带来支撑。2022年,随着政策宽松预期不断增强,信贷环境逐渐改善,市场情绪逐渐恢复,城市群内热点一二线城市市场行情有望率先回温;城市群内部三四线城市2021年下半年降温态势更加明显,2022年在同期高基数影响下,预计短期市场将延续调整态势,但基于较好的城市基本面,2022年全年市场规模仍有望保持高位。
2022年调控政策、信贷环境改善预期增强,但房企偿债压力仍然高企。在此背景下,2022年房企更需顺势而为,控规模、调节奏;加速销售回款,紧盯融资窗口期,确保现金流安全;量入为出,优化城市布局,聚焦主流城市,合理布局长三角核心城市;提升产品力和服务力,提高品牌竞争力。
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