据腾讯房产发布的《2022中国居民购房意愿调查报告》，其中就房产市场热门的学区房进行了专项调研和数据发布——“学区房跌落神坛，更多家长明确表示不再考虑学区房”。

在数据的背后，更需要业内解读站在“不可不信不可全信”的角度，多进行换位思考&多结合当下购房者真实心态，这样才能将数据和未来市场走势进行“客观算命”：

（一）虽连续受压，但数据背后也有“数据不忠。

”虽然“调查数据显示，只有32.02%的购房者表示依然会考虑购房学区房，而更多的购房者则明确表示不再考虑购买学区房，还有一小部分人仍在观望学区房政策走向”。

仅三个冰冷的数字能否就此推断“学区房已大势所去”也未免武断，因为数据背后有N多可变可能。

一方面，也同意在2021年学区房连续被政策之后的市场冷却；

另一方面也必须看到数据背后的可商榷之处：

1、“32.02%仍然表示会购房（学区房）的购房者”，他们不是不知道调控政策，那为什么依旧坚定？

2、“42.34%的受访者表示不会购买学区房”，这种不会购买集群之中，如果出现了类似学区房降价、政策短时间尚不足以“扑灭”学区房火气之后的态度是否依旧坚定？

其实，成就学区房非一日之寒，那么调控和还原学区房也是一个任重而道远的工作。

至少从目前来看，32.02%的坚守一定有坚守的道理，毕竟目前各项政策措施的落位有一定的政策落地时长，抛开执行力是否打折，执行落地效果是否如之前的N多政策一样“重重拿起轻轻放下”也是购房者纠结的典故之功。

（二）成就学区房非一日之寒，整治学区房非一日之功。

既然承认“学区房不是一日建成的”，那么整治学区房就要有长效思维。

首先是政策制定和管理方，要制定政策并保障政策以较高的执行力来转化，并时刻监督过程中的阻碍和误伤，以便第一时刻精准优化；其次是政策在落地方面的效果——

1、分片划区的界定是否合理？

2、分片划区其间是否存在“空子”？

3、教师轮岗以何种标准和范畴？

4、现实执行中是否遭遇（来自教师群体的）难度和变通？

第三是购房者群体，“42.34%的受访者表示不会购买学区房”是出于什么原因应答民意调查？是购买力所限，还是无心之勾选，抑或事不关己的态度？

特别是当关于学区房政策落地的几个变数凸显或者短期不能“精准灭火”之后，明确不会购买的购房者是否变节？虽然说政策相对给力、（管控）态度坚决，一时间的确造成学区房的风声鹤唳，但短时间的舆论暴击之后，作为家长的购房者还是会考虑四个影响决策的核心问题：

1、学区房价格有无实质性降温？

2、“只想用五年（再转手）”的侥幸心态；

3、看周边人的行动力来“从众决策”；

4、双减已减，但考试制度未变。

所以，更客观地说，在2021年学区房受到政策打压之后陷入低谷，事实上从未出现任何地方大面积的学区房价格下跌，还是仅限于局部的恐慌性抛售，内里缘由较为复杂，要做好长期“学住不炒”的准备。

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